TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00943

N° Portalis DBX4-W-B7J-T5UW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[E] [D] [A] [Y]

[Z] [V] [X] [B] épouse [Y]

C/

[F] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Nathalie VINCENT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [D] [A] [Y]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Maître Nathalie VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [Z] [V] [X] [B] épouse [Y]

demeurant [Adresse 6]

représentée par par Maître Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Maître Nathalie VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [F] [C]

demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 5 avril 2024 prenant effet au 19 avril 2024, Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [B] épouse [Y] ont donné par l’intermédiaire de leur mandataire 7D IMMOBILIER à bail à Madame [F] [C] un appartement à usage d’hbaitation (n°B03) ainsi qu’un parking (n°134) situés [Adresse 2] à [Adresse 11] ([Adresse 5]) pour un loyer mensuel de 515 euros et une provision sur charges mensuelle de 105 euros.

Le 29 octobre 2024, Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [B] épouse [Y] ont fait signifier à Madame [F] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [B] épouse [Y] ont ensuite fait assigner Madame [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc de la résiliation du bail d’habitation intervenue le 30 décembre 2024 à minuit,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 3.730 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 2 janvier 2025, ce mois étant inclus,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, soit la somme de 620 euros, révisable annuellement dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié outre les régularisations des charges à venir,

* d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 février 2025.

A l’audience du 4 avril 2025, Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [B] épouse [Y], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 4.267 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise en précisant que la locataire a effectué deux petits versements qui ne couvre pas le paiement du loyer.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 5 février 2025, Madame [F] [C] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [B] épouse [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ces dispositions n’étant pas prescrites à peine d’irrecevabilité dès lors que les bailleurs sont des personnes physiques.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, la clause résolutoire du contrat de bail mentionne que la résiliation de plein droit ne produira effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer délivré à Madame [F] [C] en date du 29 octobre 2024 reprend ladite clause résolutoire et le délai de deux mois pour apurer la dette.

La clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé à la locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. Ce délai de deux mois accordé à la locataire pour apurer sa dette est nécessairement plus favorable à la locataire. Il y a lieu en conséquence d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail conclu entre Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [B] épouse [Y] d’une part et Madame [F] [C] d’autre part et de la considérer comme valable.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 29 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.250 euros.

Madame [F] [C] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Madame [F] [C] devenue occupante sans droit ni titre sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [B] épouse [Y] produisent un décompte du 04 avril 2025 démontrant que Madame [F] [C] reste devoir la somme de 4.267 euros, mensualité de mars 2025 comprise.

Madame [F] [C], absente à la procédure, n’apporte de fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.267 euros.

Madame [F] [C] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 30 décembre 2024 au 31 mars 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 620 euros, révisable selon les stipulations contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [B] épouse [Y], Madame [F] [C] sera condamnée à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2024 prenant effet au 19 avril 2024 entre Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [B] épouse [Y] et Madame [F] [C] concernant un appartement à usage d’habitation (n°B03) et un parking (n°134) situés [Adresse 3] à [Localité 12] sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [B] épouse [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] à verser à Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [B] épouse [Y] à titre provisionnel la somme de 4.267 euros (décompte arrêté au 04 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] à payer à Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [B] épouse [Y] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 620 euros, révisable selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] à verser à Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [B] épouse [Y] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-présidente,