TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03837

N° Portalis DBX4-W-B7I-TMZM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[F] [G]

[H] [B]

C/

[J] [I] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à la SELARL [Localité 7]-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [G]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Hana TARDAMI de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [H] [B]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Hana TARDAMI de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [I] [K]

demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 05 et 07 avril 2023 prenant effet au 15 avril 2023, Monsieur [F] [G] et Madame [H] [B] ont donné par l’intermédiaire de leur mandataire Le Cabinet Citya Jean Jaurès à bail à Monsieur [J] [I] [K] un appartement à usage d’habitation (n° B0-02) ainsi qu’une place de parking (n°001) situés [Adresse 4] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 510 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 11 juin 2024, Monsieur [F] [G] et Madame [H] [B] ont fait signifier à Monsieur [J] [I] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, Monsieur [F] [G] et Madame [H] [B] ont ensuite fait assigner Monsieur [J] [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire donc de la résiliation du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et ce, sans délai au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.061,06 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 595,33 euros égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 20 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 31 janvier 2025.

A l’audience du 31 janvier 2025, Monsieur [F] [G] et Madame [H] [B], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.450,88 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Les demandeurs indiquent que le dernier paiement du loyer date de décembre 2024 et que le paiement n’a pas repris en janvier 2025 car Monsieur [J] [I] [K] soutient qu’il ne recevra son salaire que le 12 février 2025. Les demandeurs s’opposent donc à toute demande de délais de paiement.

Monsieur [J] [I] [K] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [J] [I] [K] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Il précise qu’il n’exerce aucune activité professionnelle, qu’il ne touche pas encore d’indemnité chômage et ignore le montant de ladite indemnité mais qu’il percevait auparavant un salaire de 1.900 euros. Il précise qu’il rembourse un crédit à la consommation de 5.000 euros par mensualités de 75 euros par mois jusqu’en 2030.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [F] [G] et Madame [H] [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu électroniquement les 05 et 07 avril 2023 prenant effet au 15 avril 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.775,07 euros a été signifié le 11 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [J] [I] [K] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 août 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [F] [G] et Madame [H] [B] produisent un décompte du 30 janvier 2025 démontrant que Monsieur [J] [I] [K] reste devoir la somme de 2.450,88 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [J] [I] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.450,88 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 sur la somme de 1.775,07 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Force est de constater que Monsieur [J] [I] [K] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et lalgré le renvoi d’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Monsieur [J] [I] [K] sera rejetée de même que leur demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 12 août 2024 et en l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [J] [I] [K] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Monsieur [J] [I] [K] ainsi que de tous les occupants de son chef.

Pou autant, aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [J] [I] [K] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Monsieur [J] [I] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 12 août 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 595,33 euros révisable selon stipulations contractuelles.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [I] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [F] [G] et Madame [H] [B], Monsieur [J] [I] [K] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 et 07 avril 2023 prenant effet au 15 avril 2023 entre Monsieur [F] [G] et Madame [H] [B] et Monsieur [J] [I] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°B0-02) ainsi que le parking (n°001) situés [Adresse 5] à [Localité 11] sont réunies à la date du 12 août 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [I] [K] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [I] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS Monsieur [F] [G] et Madame [H] [B] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [F] [G] et Madame [H] [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [I] [K] à verser à Monsieur [F] [G] et Madame [H] [B] à titre provisionnel la somme de 2.450,88 euros (décompte arrêté au 30 janvier 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 sur la somme de 1.775,07 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [I] [K] à payer à Monsieur [F] [G] et Madame [H] [B] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 595,33 euros révisable selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [I] [K] à verser à Monsieur [F] [G] et Madame [H] [B] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [I] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,