TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01419

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCQ6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 01 Octobre 2025

[I] [O]

[G] [O]

C/

[X] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Octobre 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 01 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [O]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [G] [O]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [X] [K]

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Cheyenne SOEBANDI, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O], par l’intermédiaire de leur mandataire l’agence FONCIA [Localité 9], ont donné à bail à Madame [X] [K] un appartement à usage d’habitation (n°A1-21) et une place de parking en sous-sol (n°28) situés [Adresse 5]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 23 décembre 2022, moyennant un loyer initial de 615 euros et une provision pour charges de 130 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 janvier 2025 pour un montant en principal de 1.511,23 euros.

Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O] ont ensuite fait assigner Madame [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé le 7 avril 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 17 mars 2025 et en conséquence,

— d’ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Ils ont également sollicité de la condamner au paiement de :

— la somme de 2.291,49 euros à titre provisionnel, mensualité du mois de mars 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 17 mars 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et le cas échéant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Après renvoi contradictoire, à l’audience du 24 juillet 2025, Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance, actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.898,64 euros au 22 juillet 2025 et se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Madame [X] [K] représentée par son conseil a sollicité de :

— lui accorder un délai de 21 mois afin de s’acquitter de sa dette locative en sus du règlement de l’indemnité d’occupation et des charges,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— condamner Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O] aux entiers dépens,

— les débouter de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Madame [X] [K] n’a pas contesté l’existence des arriérés de loyers.

Elle a fait valoir une situation financière obérée suite à la perte de son emploi précédent de sorte que ses faibles revenus ne lui permettaient pas de payer le loyer et de subvenir à ses besoins ainsi qu’à ceux de sa fille âgée de 4 ans.

Elle a soutenu avoir retrouvé un emploi depuis le 21 juillet 2025 pour un salaire mensuel de 1426,30 euros.

Elle également soutenu qu’elle bénéficiera de l’aide de son compagnon à hauteur de 430 euros par mois et de celle de sa grand-mère pour un montant de 50 euros pour l’aider à apurer sa dette.

Elle a soutenu s’être intégralement acquittée du loyer du mois courant et a par ailleurs indiqué s’engager au versement de la somme de 199,31 euros en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 08 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 21 janvier 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2025 pour un montant en principal de 1.511,23 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O] produisent un décompte en date du 22 juillet 2025, mensualité de juillet 2025 incluse, justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 3.898,64 euros après déduction des frais de poursuite (286,88).

Madame [X] [K] justifie par ailleurs d’un virement de la somme de 40,68 euros non daté (pièce 9 [K]) qu’elle indique avoir réalisé au mois de juillet 2025 mais non contesté par les demandeurs.

Madame [X] [K], qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.857,96 euros (3.898,64 euros – 40,68 euros) en deniers ou quittances.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant, soit celui de juillet 2025, a été réglé par Madame [X] [K] avant l’audience.

Madame [X] [K] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [X] [K] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [X] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O], Madame [X] [K] devra leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé électroniquement prenant effet au 23 décembre 2022 conclu entre Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O] d’une part et Madame [X] [K] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°A1-21) et une place de parking en sous sol (n°28) situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

CONDAMNONS Madame [X] [K] à verser à Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O] à titre provisionnel la somme de 3.857,96 euros, en deniers ou quittances, arrêtée au 24 juillet 2025, date de l’audience, mensualité de juillet 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [X] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 199,31 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O]

* que Madame [X] [K] soit condamnée à verser à Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [X] [K] à verser à Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente