TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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N° RG 25/01232 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HCR

Minute : 25/00656

Madame [T] [U]

Représentant : M^e Isabelle SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

C/

Monsieur [Y] [N] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [T] [U]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Isabelle SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [N] [W]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er janvier 2021, Mme [T] [U] a donné à bail, à M. [Y] [N] [W], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 8] moyennant un loyer mensuel initial de 560 euros, outre 90 euros de provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, Mme [T] [U], par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024 a fait signifier à M. [Y] [N] [W] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 2 600 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le18 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, Mme [T] [U] a fait assigner M. [Y] [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 3 octobre 2025, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103 et 1353 du code civil et du deuxième alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de :

— Constater et au besoin déclarer l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 17 juin 2024, soit deux mois après le commandement de payer du 17 avril 2024,

— Constater et juger qu’à la date du 17 juin 2024, la clause résolutoire était acquise te la résolution intervenue de plein droit, et que M. [Y] [N] [W] est dès lors devenu occupant sans droit ni titre des lieux du bail et redevable des indemnités d’occupation,

A tout le moins,

— Prononcer la résiliation du bail,

Par conséquent,

— Ordonner l’expulsion sans délai de M. [Y] [N] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux du bail, à savoir de l’appartement sis au 2ème étage, [Adresse 4] [Localité 8], et ce avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

— Juge que M. [Y] [N] [W] ne pourra bénéficier du délai de deux mois édicté par l’article L415-1 du CPCE,

— Condamner par provision M. [Y] [N] [W] au paiement d’une somme de 10 400 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges et indemnités d’occupation dues jusqu’au 31 mars 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Condamner par provision M. [Y] [N] [W] à verser mensuellement à Mme [T] [U] et à compter du 17 juin 2024, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges et ce, jusqu’à la libération des lieux, concrétisée par la remise des clés,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

— Condamner M. [Y] [N] [W] au paiement d’une somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 14 avril 2025.

A l’audience du 3 octobre 2025, Mme [T] [U] représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a précisé que si le décompte s’arrêtait en mars, la somme de 650 euros mensuelle était due jusqu’à septembre inclus. Elle a fait observer que dans l’état, il est indiqué que le logement est en bon état, voir pour certains éléments en très bon état et a souligné que le loyer de l’appartement loué était une source de revenus importante pour elle, ayant de faibles revenus.

M. [Y] [N] [W] a comparu en personne. Il a indiqué qu’il avait cessé de payer son loyer à compter de mars 2025 considérant que son logement était indécent et que la bailleresse refusait d’y faire effectuer des travaux qu’il avait fait venir les services d’hygiène de la mairie qui avait enjoint à Mme [U] de faire des travaux. Il a affirmé qu’avant le mois de mars il avait payé certains loyers en espèces mais que Mme [U] ne lui avait délivré de quittance et qu’il ne disposait pas de preuve. Il a ajouté qu’il avait été obligé de signer l’état des lieux mentionnant que le logement était en bon état mais que celui-ci ne correspondait pas à la réalité.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience auquel est joint un courrier informant le locataire qu’une inspection des services d’hygiène de la ville de [Localité 8] aurait lieu dans son logement le 5 mars 2024 et l’extrait d’un rapport d’inspection des services d’hygiène de l’habitat et du domaine de la mairie de [Localité 8] non daté.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [T] [U] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit que « le bail sera résilié de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire, soit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs, de troubles de voisinages constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendus au profit d’un tiers. Le bailleur devra assigner le locataire devant le tribunal pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail. Lorsque e bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte d’huissier, un commandement de payer qui doit mentionner certaines informations et notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. »

Mme [T] [U] a fait signifier, le 17 avril 2024 à M. [Y] [N] [W] un commandement de payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 2 600 euros.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour de la signature du contrat, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois et lors de sa reconduction la clause n’a pas été modifié.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

D’ailleurs Mme [T] [U], dans son assignation, demande que ce soit le délai deux mois qui soit appliqué au litige.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

M. [Y] [N] [W] affirme qu’il ne payait pas son loyer en raison de l’indécence de son logement. L’exception d’inexécution peut justifier la suspension unilatérale du paiement des loyers, mais à la condition que le logement ne soit plus habitable. En l’espèce, M. [Y] [N] [W] ne produit aucun élément de nature à démontrer que le logement était inhabitable au jour de la délivrance du commandement de payer et dans les deux mois suivants. Il ne rapporte donc pas la preuve qu’il pouvait cesser de payer le loyer. En conséquence, il y a lieu de constater que le bail du 1er janvier 2021 est résilié à la date du 18 juin 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [N] [W] devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu de dire qu’ils seront séquestrés en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues puisque Mme [T] [U] ne justifie d’aucun fondement juridique relativement à cette demande et que les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visent qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoient une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [Y] [N] [W], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 18 juin 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser Mme [T] [U] du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [Y] [N] [W] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 18 juin 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [T] [U] verse au soutien de ses demandes le bail du 1er janvier 2021, le commandement de payer délivré le 17 avril 2024 et un décompte de la créance mentionnant un solde de 10 400 euros arrêté à mars 2025, échéance de mars 2025 incluse et a précisé à l’audience qu’elle réclamait également les sommes dues pour les mois d’avril 2025 à septembre 2025. M. [Y] [N] [W] a reconnu avoir cessé de payer les loyers à partir de mars 2024, mais sans démontrer, comme jugé ci-dessous, que les conditions de l’exception d’inexécution étaient remplies. Le décompte mentionne des impayés antérieurs au mois de mars 2024 : septembre à novembre 2022. M. [Y] [N] [W] soutient avoir payé ces sommes mais n’en rapporte pas la preuve.

En conséquence, il convient de condamner M. [Y] [N] [W] à payer à Mme [T] [U] la somme provisionnelle de 14 300 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 10 400 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [N] [W], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 avril 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] [U], les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [Y] [N] [W] sera donc condamné à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [T] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er janvier 2021 entre Mme [T] [U] et M. [Y] [N] [W] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], [Localité 8] sont réunies à la date du 18 juin 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Déboute Mme [T] [U] de sa demande de suppression du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [Y] [N] [W] des lieux situés [Adresse 4], [Localité 8], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il ny’ ait lieu de dire qu’ils sont séquestrés en garantie des sommes qui pourraient être dues,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Y] [N] [W] à compter du 18 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne par provision M. [Y] [N] [W] à payer à Mme [T] [U] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne M. [Y] [N] [W] à payer à Mme [T] [U] la somme provisionnelle de 14 300 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025, sur la somme de 10 400 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Condamne M. [Y] [N] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2024,

Condamne M. [Y] [N] [W] à payer à Mme [T] [U] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge