TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00471

N° Portalis DBX4-W-B7J-TZFN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

C/

[V] [R]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT BAYSSET

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Benoît SCHINTONE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [R],

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 décembre 2019, la SA CITE JARDINS a donné à bail à M. [V] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 410,31 €, provision sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CITE JARDINS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 août 2024 pour un montant de 3.330,85 € en principal.

La SA CITE JARDINS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 août 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 décembre 2024, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner M. [V] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [V] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de le condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024 à la somme de 6.188,33 €, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges conventionnels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.370,75 euros. Elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 140 €, en plus du loyer et des charges courantes, demandés par le défendeur. Elle précise qu’il a repris le paiement des loyers courants.

M. [V] [R] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 140 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise qu’il a perdu son emploi sans percevoir d’indemnités pendant trois mois mais qu’il a retrouvé un emploi en CDI qui lui procure un revenu mensuel de 1600 euros environ. Il indique vivre seul. Il affirme avoir repris le paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 décembre 2019 contient une clause résolutoire (page 5) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 21 août 2024 pour la somme en principal de 3.330,85€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA CITE JARDINS produit un décompte démontrant que M. [V] [R] reste lui devoir la somme de 5370,75 € à la date du 07 mai 2025, incluant l’échéance d’avril 2025. En effet, le paiement des frais d’assurance (20,16€), de pénalité SLS (50 euros), d’enquête (7,62€ x 8 = 60,96) et des frais de contrat de service (10,48€) n’a pas été demandé à l’audience et le juge ne peut statuer ultra petita.

M. [V] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à la SA CITE JARDINS cette somme de 5370,75€, à titre provisionnel,.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que les parties s’accordent à dire que M. [V] [R] a repris le paiement du loyer courant, ainsi que du montant de ses ressources et de la dette, il sera autorisé à se libérer du montant de celle-ci en versements mensuels de 140€, soit 35 mensualités de 140 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de M. [V] [R] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [V] [R] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [V] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, M. [V] [R] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2019 entre la SA CITE JARDINS et M. [V] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 22 octobre 2024;

CONDAMNONS M. [V] [R] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 5370,75 € (décompte arrêté au 07 mai 2025, incluant l’échéance d’avril 2025) ;

AUTORISONS M. [V] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 140 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CITE JARDINS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [V] [R] soit condamné à payer à la SA CITE JARDINS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M. [V] [R] à payer à la SA CITE JARDINS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M.[V] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente