TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00092

N° Portalis DBX4-W-B7J-TVZX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 30 Avril 2025

[O] [I]

[W] [I]

C/

[V] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Avril 2025

à M^e Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [I]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [W] [I]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [E]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 août 2022 prenant effet au 26 août 2022, Monsieur [O] [I] et Madame [W] [I] ont donné par l’intermédiaire de leur mandataire QUIETIS GESTION à bail à Monsieur [V] [E] un appartement à usage d’habitation (n°D12) ainsi qu’un emplacement de parking (n°44) situés [Adresse 3] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 593 euros et une provision sur charges mensuelle de 59 euros.

Le 22 juillet 2024, Monsieur [O] [I] et Madame [W] [I] ont fait signifier à Monsieur [V] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, Monsieur [O] [I] et Madame [W] [I] ont ensuite fait assigner Monsieur [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de la résiliation du bail intervenue le 22 septembre 2024,

— l’expulsion de Monsieur [V] [E] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du requis,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 1.210,73 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtée au 15 octobre 2024,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant au loyer et à la provision sur charge qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 22 septembre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective du logement par son occupant et remise des clés,

* d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 7 mars 2025, Monsieur [O] [I] et Madame [W] [I], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.152,38 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise, en précisant que les loyers courants du mois de février et de mars 2025 n’ont pas été réglés.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 11 décembre 2024, Monsieur [V] [E] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [O] [I] et Madame [W] [I] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 août 2022 prenant effet au 26 août 2022 contient une clause résolutoire (article 2.11) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.348,66 euros a été signifié le 22 juillet 2024, de sorte que Monsieur [V] [E] était tenu d’apurer l’arriéré locatif au plus tard le 23 septembre 2024.

Or, Monsieur [V] [E] a procédé à un versement de 1.000 euros le 14 août 2024 ainsi qu’un versement de 500 euros le 16 septembre 2024, soit un montant total de 1.500 euros correspondant aux causes du commandement dans le délai imparti.

En application de l’article 1342-10 du Code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

Le décompte locatif ne précise pas d’indication particulière concernant le paiement susvisé. En outre, les sommes portées au crédit du défendeur proviennent d’un virement et non pas d’un prélèvement du terme courant par le mandataire de gestion.

Dès lors, en l’absence d’indication expresse du locataire, il convient d’imputer en priorité les deux virements de 1.000 et 500 euros sur la dette que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter, à savoir les causes du commandement de payer du 22 juillet 2024.

Par suite, les paiements susvisés ayant apuré les causes du commandement de payer du 22 juillet 2024, la clause résolutoire n’est pas acquise.

Monsieur [O] [I] et Madame [W] [I] doivent donc être déboutés de leur action en constatation de la résiliation du bail de plein droit par acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, la demande de Monsieur [O] [I] et Madame [W] [I] tendant à l’expulsion de Monsieur [V] [E] devient sans objet de même que sa demande d’indemnité d’occupation ainsi que la demande d’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, Monsieur [O] [I] et Madame [W] [I] produisent un décompte du 28 février 2025 démontrant que Monsieur [V] [E] reste leur devoir, après soustraction des taxes d’ordures ménagères de 204,50 euros non justifiés au dossier, la somme de 2.947,88 euros, incluant le quittancement de mars 2025.

Monsieur [V] [E] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.947,88 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, préfecture mais à l’exception du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024 qui restera à la charge des demandeurs puisque qu’il n’est pas resté infructueux pendant le délai légal.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [O] [I] et Madame [W] [I], Monsieur [V] [E] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [O] [I] et Madame [W] [I] de leur demande tendant à la constatation de la résiliation de plein droit du bail conclu le 24 août 2022 prenant effet au 26 août 2022 avec Monsieur [V] [E] concernant un appartement à usage d’habitation (n°D12) ainsi qu’un emplacement de parking (n°44) situés [Adresse 3] à [Localité 9] par acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payé délivré le 22 juillet 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [I] et Madame [W] [I] de leurs demandes subséquentes d’expulsion, d’enlèvement et de dépôt des objets mobiliers ainsi que d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [E] à verser à Monsieur [O] [I] et Madame [W] [I] à titre provisionnel la somme de 2.947,88 euros (décompte arrêté au 28 février 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [E] à verser à Monsieur [O] [I] et Madame [W] [I] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture mais pas du commandement de payer ;

REJETONS toutes autres prétentions ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente,