TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 25/01694 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UEGN

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Novembre 2025

[D] [P]

C/

[I] [U]

[X] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Novembre 2025

à M^e DUCAP

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 28 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition le 12 novembre 2025, prorogée au 28 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [D] [P], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Aurélien DUCAP de la SELARL DUCAP, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [I] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

M. [X] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [P] a donné à bail à Madame [I] [U] et à Monsieur [X] [M] un appartement à usage d’habitation en rez-de-chaussée situé [Adresse 1] à [Adresse 10]) par contrat en date du 2 décembre 2020, modifié par avenant du 16 décembre 2020 concernant la date d’entrée dans les lieux fixée au 30 décembre 2020, et ce moyennant un loyer mensuel initial de 860 euros outre

60 euros de provision pour charges pour une durée de 3 ans renouvelable.

Monsieur [D] [P] a adressé par la suite plusieurs courriels aux locataires leur rappelant la destination exclusive des lieux à l’habitation et leur demandant de cesser toute activité professionnelle au sein du logement loué. (Pièces 3, 4 et 6 demandeur).

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 novembre 2021 (Pièce 5 demandeur), Monsieur [D] [P] a mis en demeure Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] de respecter leurs obligations locatives en leur demandant de ne pas pratiquer d’activité professionnelle qui demande de recevoir une clientèle dans l’appartement litigieux et de s’acquitter du paiement du loyer selon le terme convenu au contrat, réitérée par plusieurs courriels postérieurs (Pièce 7 demandeur).

Monsieur [D] [P] a par ailleurs sollicité par courriels la transmission de l’attestation d’assurance du logement. (Pièce 8 demandeur).

C’est dans ces conditions que, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 mai 2023, Monsieur [D] [P] a adressé un congé à effet au 30 décembre 2023 pour motifs sérieux et légitime à Madame [I] [U] et à Monsieur [X] [M]. (Pièce 9 demandeur)

Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] se sont maintenus dans les lieux après la date d’effet du congé, considérant qu’il n’était pas justifié. (Pièce 5 demandeur)

Monsieur [D] [P] a en conséquence fait respectivement assigner par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025 Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, Monsieur [D] [P] a demandé :

A titre principal, sur la validité du congé de :

— juger que le congé donné à Monsieur [M] et Madame [U] est valide,

— constater en conséquence la résiliation à compter du 30 décembre 2023 du bail ayant pris effet le 30 décembre 2020, relatif au logement situé [Adresse 1] à [Localité 9], par l’effet de ce congé,

— constater que Monsieur [M] et Madame [U] sont occupants sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2023,

— ordonner leur expulsion, à défaut de départ volontaire, ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux,

— dire que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à une somme équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux soit la somme de 967 euros,

— les condamner solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 967 euros, jusqu’à la date de parfaite libération des lieux.

A titre subsidiaire, sur la résiliation du bail, il a sollicité de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 2 décembre 2020 entre Monsieur [M] et Madame [U] d’une part et Monsieur [P] d’autre part et dire qu’ils sont occupants sans droit ni titre à compter de ce jour,

— ordonner l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [M] et Madame [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux,

— dire que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à une somme équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux soit la somme de 967 euros,

— les condamner solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 967 euros, jusqu’à la date de parfaite libération des lieux,

En tout état de cause,

— les condamner solidairement à lui payer à 1.281,33 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2023 et 2024 ;

— les condamner solidairement à lui payer 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme 3.600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris ceux des deux constats d’Huissier réalisés pour les besoins de la cause.

A l’audience du 11 septembre 2025, Monsieur [D] [P] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, il a notamment fait valoir que le congé adressé à ses locataires était fondé sur des motifs réels et sérieux tenant aux conditions d’occupation du logement, contraires aux dispositions de l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire, il a fait valoir le non-respect de la destination des lieux loués par les locataires, le paiement des loyers constamment en retard, le non-paiement de la régularisation des charges et l’absence de justificatif d’assurance du logement.

Il a soutenu en tout état de cause que l’exercice d’une activité professionnelle interdite dans les locaux litigieux était une faute qui lui avait causé un préjudice moral.

Assignés respectivement par acte de commissaire de justice signifié le 12 mars 2025 à étude, Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025 prorogé au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la validation du congé pour motifs sérieux et légitime

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé : « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 2 décembre 2020 modifié par avenant du

16 décembre 2020 à effet au 30 décembre 2020 venait à échéance au 30 décembre 2023.

Le congé adressé par courrier en date du 29 mai 2023 a en conséquence été délivré plus de six mois avant cette échéance.

Le congé indique, au titre des motifs allégués, l’exercice d’une activité professionnelle dans l’appartement litigieux et la réception d’une clientèle sans information du bailleur alors que l’appartement était exclusivement à usage d’habitation, l’utilisation de l’adresse de l’appartement pour l’activité des locataires s’agissant de l’organisation de concerts payants dans la pièce voûtée en sous-sol ; le congé fait également état du retard dans le paiement des loyers malgré les nombreuses relances.

Monsieur [D] [P] verse aux débats deux constats d’huissier de justice en date des 4 avril 2022 et 18 février 2025 (pièces 10 et 13 demandeur).

Ces constats établissent l’utilisation de l’adresse des locaux litigieux soit [Adresse 3]) à titre d’adresse professionnelle pour des activités de cours de chant, coaching vocal, ateliers collectifs, stages et ateliers de Madame [U] mais également que la cave voûtée du logement est utilisée pour accueillir du public pour des concerts depuis 2021 et ce en dépit des courriels et courriers adressés par le bailleur aux fins de faire cesser ces activités, notamment le 27 octobre 2021, les 5, 11 et 19 novembre 2021, les 5 et 29 mars 2022. (Pièces 5 à 7 demandeur).

Si par courriel du 27 septembre 2024 Madame [I] [U] a indiqué « de notre point de vue, nous estimons que la lettre de congés reçue en juin 2023 n’est pas valable et ce, pour plusieurs raisons. Nous contestons donc cette lettre de congés et, en conséquence, estimons que le bail a été tacitement reconduit en date du 2 janvier 2024 », le tribunal relève d’une part que les motifs de cette contestation ne sont pas explicités et d’autre part (Pièce 5 demandeur) que les défendeurs n’ont pas comparu à l’audience du 11 septembre 2025 afin de soutenir leur position.

Il est par ailleurs tout aussi constant que les locataires s’acquittent systématiquement de leurs loyers et charges en retard et bien postérieurement au terme stipulé au contrat de bail (Pièce 8 demandeur).

Il est donc établi que Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] ont commis des manquements à leur obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location en dépit des clauses contractuelles et de l’opposition expresse du bailleur et de payer le loyer au terme contractuellement stipulé, de sorte qu’il y’a lieu de déclarer le congé adressé par le bailleur le 29 mai 2023 à effet au 30 décembre 2023 régulier en la forme et fondé sur le fond.

Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] s’étant maintenus dans les lieux après cette date sont en conséquence occupants sans droit ni titre depuis le

31 décembre 2023, leur expulsion sera en conséquence ordonnée.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II – Sur les demandes de condamnations au paiement

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

En l’espèce, Monsieur [D] [P] fait valoir que Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] refusent de régler la régularisation des charges des années 2023 et 2024. (Pièce 14 demandeur).

Au titre des charges de l’année 2023, il ressort du relevé général des charges et des produits versé aux débats pour la période courant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 que les défendeurs n’ont réglé que la somme de 720 euros sur la somme de 1.190,90 euros attendue correspondant à la part locative des charges communes de la copropriété (300/1000 X 3323,27 euros de la part locative au titre des charges communes + 194 euros) soit une somme restant due de 470,90 euros.

Au titre des charges de l’année 2024, pour la période courant du 1er janvier 2024 au

31 décembre 2024, les défendeurs n’ont réglé que la somme de 720 euros sur la somme de 1.540,43 euros attendue (300/1000 x 4.461,46 euros de la part locative au titre des charges communes + 202 euros de taxes d’ordures ménagères) soit une somme restant due de 820,43 euros.

Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.281,33 euros tel que sollicité par le demandeur au titre de la régularisation des charges pour les années 2023 et 2024.

Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] occupants sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2023 seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges calculé tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Le tribunal relève qu’il résulte du décompte actualisé (Pièce décompte demandeur) produit aux débats que les défendeurs se sont acquittés du paiement de l’indemnité d’occupation depuis la résiliation du bail litigieux jusqu’au mois de janvier 2025, date à laquelle ils n’ont réglé que la somme de 927 euros sur la somme de 967 euros attendue.

Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 7.776 euros à ce titre selon décompte arrêté à septembre 2025, en ce compris le reliquat de 40 euros restant dû au titre de janvier 2025.

Il y a lieu en conséquence de dire que pour le futur l’indemnité d’occupation courra à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III – Sur la demande de dommages et intérêts pour utilisation interdite du bien

Le préjudice moral allégué par Monsieur [D] [P] est insuffisamment caractérisé.

Monsieur [D] [P] sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

IV Sur les demandes accessoires :

Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens, en ce compris le coût des deux constats de commissaire de justice.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [P], Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

VALIDE en la forme et au fond le congé aux fins de reprise pour motifs sérieux et légitimes adressé par Monsieur [D] [P] à Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] par courrier en date du 29 mai 2023 avec effet au 30 décembre 2023 concernant l’appartement à usage d’habitation en rez-de chaussée situé [Adresse 1] à [Localité 11] ;

DIT en conséquence que le bail litigieux est résilié depuis le 30 décembre 2023 et que Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [P], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 1.281,33 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2023 et 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] à payer à Monsieur [D] [P] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 31 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE en conséquence solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 7.776 euros au titre des indemnités d’occupation dues selon décompte arrêté à septembre 2025 en ce compris le reliquat de 40 euros restant dû au titre de janvier 2025 ;

DIT en conséquence que les indemnités d’occupation courront pour le futur à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [D] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] aux entiers dépens, en ce compris les frais des deux constats d’huissier de justice ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [X] [M] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [D] [P] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente