Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 19 décembre 2024, n° 24/02579

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande au titre des charges de copropriété
- Sur la demande au titre des frais au sens de l'article 10-1 de la loi de 1965
- Sur la capitalisation des intérêts
- Sur la demande de dommages et intérêts
- Sur les délais de paiement
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Nice 19 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les comptes de la copropriété avaient été approuvés et que Monsieur [T] [Z] devait effectivement les charges impayées.
Accepté
Faute du copropriétaire pour non-paiement
La cour a jugé que le non-paiement des charges par Monsieur [T] [Z] a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
La cour a estimé que les frais de mise en demeure étaient nécessaires et devaient être supportés par Monsieur [T] [Z].
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a jugé que Monsieur [T] [Z], en tant que partie perdante, devait supporter les dépens.
Accepté
Indemnisation des frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser le syndicat supporter ces frais, justifiant ainsi l'octroi d'une somme au titre de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a demandé le paiement de 6693,41 € pour charges de copropriété impayées, ainsi que des dommages et intérêts et des frais de recouvrement. Les questions juridiques posées concernaient la validité des demandes de paiement et la possibilité d'accorder des délais de paiement à Monsieur [T] [Z]. La juridiction a condamné Monsieur [T] [Z] à payer les sommes demandées, a ordonné des délais de paiement en trois mensualités, et a également accordé des dommages et intérêts de 300 € pour résistance abusive, tout en précisant que la décision est exécutoire à titre provisoire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 19 déc. 2024, n° 24/02579
Numéro(s) :	24/02579
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 décembre 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thibault POZZO DI BORGO
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 5 ] sis [ Adresse 3 ], son syndic en exercice la SAS Cabinet EUROPAZUR, pris

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 5] c/ [Z]

MINUTE N°

DU 19 Décembre 2024

N° RG 24/02579 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYVN

Grosse délivrée

à M^e POZZO DI BORGO

Expédition délivrée

à M. [Z]

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Cabinet EUROPAZUR

[Adresse 2]

représenté par M^e Thibault POZZO DI BORGO substitué par M^e David TICHADOU, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [N] [Z]

né le 20 Août 1974 à [Localité 1] (06)

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de NICE, assistée lors des débats par M^me Magali MARTINEZ, Greffier et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 17 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. A cette date, le délibéré a été prorogé au 19 Décembre 2024.

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [Z] est propriétaire d’un lot de copropriété dans l’immeuble dénommé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 1] [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET EUROPAZUR, a donné assignation à Monsieur [T] [Z] devant le pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Nice, aux fins de paiement, avec exécution provisoire, des sommes suivantes :

—  7239,33€ au titre des charges de copropriétés impayées arrêtée au 3 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023, date de la mise en demeure et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil ;

—  1000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

—  1000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 octpbre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu l’ensemble de ses demandes et s’est opposé à la demande de délais de paiement formée parMonsieur [T] [Z].

Monsieur [T] [Z] a indiqué qu’il ne contestait pas la dette dans son principe ni dans don montant. Il a sollicité des délais de paiement de 3 mois. Il explique qu’il tire ses revenus de la location d’un appartement en AIR BNB.

Le Juge a autorisé les parties à communiquer les pièces justificatives dans le cadre d’une note en délibéré.

Monsieur [T] [Z] a transmis ses pièces justificatives par mail du 21 octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son conseil a rappelé que la dette s’élevait à 8610,70 euros ce qui créait un déséquilibre financier pour la copropriété. Il souhaitait que Monsieur [T] [Z] règle l’arriéré de charges outre les charges postérieures afin d’éviter la multiplicité des recours devant la justice. Il était souligné qu’il ne s’agissait pas de la résidence principale du débiteur de sorte qu’il avait la possibilité de vendre son bien s’il ne parvenait pas à faire face à ses charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 19 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires en date du 31 janvier 2022, 17 septembre 2022, 29 avril 2023 et 20 avril 2024 démontrent que les comptes de la copropriété ont été approuvés.

Par ailleurs, les pièces produites aux débats et notamment le relevé de compte versé en date du 3 mai 2024 ainsi que les différents comptes de charges, provisions et appels de fonds pris en application des assemblées générales des copropriétaires font état d’un montant de 6693,41 € dû par Monsieur [T] [Z] au titre des charges de copropriété impayées, déduction faite des frais de poursuite, arrêtées au 3 mai 2024.

En conséquence, Monsieur [T] [Z] doit être condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 6693,41€ au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée au 3 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 23 mars 2023, mis en demeure Monsieur [T] [Z] de régler les charges et provisions échues. Cette mise en demeure est restée infructueuse, de sorte que le syndic a eu l’obligation d’exposer des frais pour recouvrer la créance du syndicat des copropriétaires.

Les frais afférents à cette mise en demeure (21,60€) sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par Monsieur [T] [Z].

Toutefois, les frais antérieurs à cette mise en demeure, réclamés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] (frais de rappel et frais d’ouverture d’un dossier contentieux) ne sauraient être imputables à Monsieur [T] [Z], en application de l’article 10-1 de la loi de 1965. Par ailleurs, les frais de relance et de mise en demeure postérieurs à cette missive, ne sauraient être considérés comme des frais nécessaires compte tenu de leur multiplication inutile (envoi d’une relance ou d’une mise en demeure mensuelle) de la date d’assignation, valant elle-même mise en demeure et de l’instance judiciaire en cours, par la suite.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat et de suivi contentieux, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce qui n’est absolument pas le cas en l’espèce.

S’agissant des provisions sur honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires, il convient de relever que ceux-ci sont indemnisés par le versement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Enfin, s’agissant des frais d’assignation, ces sommes seront récupérées le cas échéant au titre des dépens. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Il apparaît, au vu de ce qui précède, que Monsieur [T] [Z] est redevable de ce chef de la somme de 21,60 €.

Il sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 21,60 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

Vu l’article 1343-2 du code civil, selon lequel les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [T] [Z] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire. En s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, Monsieur [T] [Z] commet une faute vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice certain.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [Z] à payer aux syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 5] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut dans la limite de deux années reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce compte tenu de la situation du débiteur, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [T] [Z] partie perdante sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], le montant des frais non compris dans les dépens dont il a dû faire l’avance, de sorte que Monsieur [T] [Z] sera condamné à lui payer la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée.

Selon l’article 515, lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] les sommes de :

—  6693,41 € au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée au 3 mai 2024,

—  21,60 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires

et ce avec intérêts au taux légal à compter de 23 mars 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 300€ à titre de dommages ;

ACCORDE à Monsieur [T] [Z] des délais de paiement et l’autorise à se libérer de sa dette en 3 mensualités de 2338 €, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact, l’intégralité des sommes restant dues sera immédiatement exigible.

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] aux dépens de l’instance.

PRECISE que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER La Vice-présidente