TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03518 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKBY

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[V] [M]

C/

[J] [F]

[L] [T] [Y] épouse [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à Maître Nicolas MUNCK de la SELARL

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [V] [M], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [J] [C] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Mme [L] [T] [Y] épouse [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 17 mai 2021, [V] [M] a loué aux époux [F] des locaux à usage d’habitation sis [Adresse 2] (duplex avec jardin) à [Localité 7], d’une surface habitable de 94 m² et moyennant un loyer initial de 750 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Invoquant un arriéré locatif, le bailleur a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 mars 2024.

Par exploits du 29 juillet 2024, [V] [M] a finalement assigné les époux [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond, sollicitant :

— la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, le prononcé de sa résiliation judicaire à compter de l’assignation ou de l’audience,

— l’expulsion des époux [F] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux, avec si besoin le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire de [J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] à payer :

* la somme de 5 038.09 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamnation in solidum de [J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] à payer :

* 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, le signalement du commandement à la CCAPEX et la dénonce à la préfecture.

A l’audience du 16 décembre 2024 lors de laquelle il était représenté par son conseil, [V] [M] a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de sa créance à la somme de 7 404.49 euros.

Convoqués par assignations à étude, [J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] n’ont pas comparu à l’audience et ne s’y sont pas faits représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’action est recevable, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat (cf. Civ. 3ème, avis du 13/06/2024, n° 24-70.002) dispose que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail prenant effet le 17 mai 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 mars 2024 pour la somme en principal de 2 600.63 euros.

C’est cependant à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois, soit au plus tard le 04 mai 2024.

Cependant, ledit commandement est tout de même demeuré infructueux à l’issue du délai imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis la date du 05 mai 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date.

— Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire :

Compte-tenu de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, la demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation devient donc sans objet.

Sur l’expulsion :

Compte-tenu de la résiliation de plein droit du bail depuis le 05 mai 2024, les défendeurs sont considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] sera donc ordonnée.

Compte-tenu de l’ancienneté de la dette locative et de son accroissement massif malgré la délivrance d’un commandement de payer puis de l’assignation, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de recours à la force publique si nécessaire.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

[V] [M] produit un décompte actualisé au 10 décembre 2024 selon lequel l’arriéré locatif total s’élevait alors à la somme de 7 404.49 euros, terme de décembre 2024 inclus.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, ils n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

[J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] seront donc condamnés solidairement à payer à [V] [M] cette somme de 7 404.49 euros.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] étant occupants sans droit ni titre du logement, ils seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Cependant, l’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 10 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse, est liquidé dans la somme susmentionnée au titre de l’arriéré locatif.

Par conséquent, les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant courront à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires :

Parties perdantes, [J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, le signalement du commandement à la CCAPEX et la dénonce à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu'[V] [M] a dû engager afin de faire valoir ses droits, [J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] seront également condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La décision est exécutoire par provision en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 17 mai 2021 entre [V] [M] d’une part, et [J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] d’autre part, concerne les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 2] (duplex avec jardin) à [Localité 7] sont réunies depuis le 05 mai 2024 ;

CONSTATE que la demande subsidiaire tendant à la résiliation judiciaire du bail est donc devenue sans objet ;

ORDONNE en conséquence à [J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [V] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement [J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] à verser à [V] [M] la somme de 7 404.49 euros (somme arrêtée au 10 décembre 2024) ;

CONDAMNE solidairement [J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE in solidum [J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, le signalement du commandement à la CCAPEX et la dénonce à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum [J] [C] [F] et [L] [T] [Y] épouse [F] à verser à [V] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 24 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie SALIBA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffier.

Le Greffier Le Juge