R.G. N° 25/00371. Ordonnance du 06 novembre 2025

N° RG 25/00371 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZFW

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [L] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Christophe LEGROS, de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Marine LECOQ, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

PRÉSIDENT : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e LEGROS

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00371. Ordonnance du 06 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er avril 2018, Mme [L] [D] a donné à bail à Mme [C] [V] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 747 euros, outre la somme mensuelle de 6,50 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, Mme [L] [D] a fait notifier à Mme [C] [V] un commandement de payer la somme de 3453,35 euros au titre des loyers et des charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, Mme [L] [D] a fait assigner Mme [C] [V] devant le juge des référés auquel il est demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— constater la résiliation du bail intervenir le 2 décembre 2024 à minuit,

— ordonner l’expulsion de Mme [C] [V] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 1er janvier 2025 à la somme de 843,31 euros et ordonner qu’elle sera révisée annuellement dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié, outre les régularisations sur charges locatives à échoir,

— condamner Mme [C] [V] à lui payer, à titre de provision :

— la somme de 5499,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 14 mars 2025, échéance de mars incluse,

— les indemnités d’occupation mensuelles à échoir à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Mme [C] [V] à lui régler 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 17 avril 2025.

A l’audience du 5 juin 2025, seule Mme [D] a comparu, représentée par son Conseil.

Le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de la locataire exposant que si Mme [V] ne s’était pas présentée au rendez-vous proposé, elle avait néanmoins informé le service du virement d’une somme de 4000 euros et de sa volonté d’apurer la dette de manière échelonnée, tout en recherchant un logement moins onéreux.

L’affaire a été renvoyée pour vérifier la réalité du virement évoqué.

À l’audience du 4 septembre 2025, Mme [D] a confirmé ses demandes, actualisant le montant de sa créance à la somme de 3641,91 euros.

La demanderesse a indiqué que le dernier paiement effectué avait permis le règlement partiel de l’échéance de juillet 2025 et a précisé ne pas avoir connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement.

Régulièrement assignée par remise de l’acte à son domicile, Mme [V] n’a pas comparu ni ne se s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur le référé et la recevabilité de l’action

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut statuer sur une demande visant à déclarer acquise la clause résolutoire d’un bail d’habitation.

Il y a lieu de statuer en urgence au vu de l’importance des impayés de loyers, lesquels ne sont pas sérieusement contestés.

Il y a donc bien lieu à statuer en référé.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Mme [L] [D] a transmis le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 1er octobre 2024.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige compte tenu de la date de signature du bail, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 30 septembre 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que malgré les paiements effectués entre le 30 septembre et le 30 novembre 2024 (800 euros par la locataire), les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans les deux mois de sa délivrance.

La bailleresse a indiqué ne pas avoir connaissance de l’existence d’une éventuelle procédure de surendettement.

Mme [C] [V] n’a pas écrit ou comparu à l’audience pour solliciter l’octroi de délais de paiement ou la suspension des effets de la clause résolutoire, et, en tout état de cause, il ressort des éléments de la procédure (décompte actualisé au 27 août 2025) que le dernier versement réalisé concerne l’échéance de juillet 2025 et que le loyer est réglable au 1er de chaque mois.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [V] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [C] [V] occupe les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à Mme [L] [D] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 843,31 euros.

Conformément à la demande, cette indemnité sera due, à titre de provision, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Mme [D] sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles, et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues jusqu’à ce jour produiront des intérêts légaux à compter de la présente décision et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il résulte du bail et du décompte de l’assignation que les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés s’élèvent à la somme de 5499,21 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [C] [V] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette et il apparaît à la lecture du décompte que le versement de 4000 euros évoqué dans l’évaluation sociale a bien été déduit du passif, comme les règlements de 800 euros et 850 euros respectivement effectués en juin et juillet derniers.

En conséquence, il convient de condamner Mme [C] [V] à verser à Mme [L] [D], à titre de provision, la somme de 5499,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 14 mars 2025, échéance de mars incluse.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [C] [V] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [L] [D] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 2 décembre 2024 ;

A défaut pour Mme [C] [V] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNONS son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à la somme de 843,31 euros, et ce, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [C] [V] à verser à Mme [L] [D], à titre de provision, la somme de 5499,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 14 mars 2025, échéance de mars incluse ;

CONDAMNONS Mme [C] [V] à payer à Mme [L] [D], à titre de provision, ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DISONS que Mme [L] [D] sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles, et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [C] [V] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNONS Mme [C] [V] à verser à Mme [L] [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [C] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance et, de droit, exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE