TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

NAC: 5AA

N° RG 24/04044

N° Portalis DBX4-W-B7I-TOO4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 31 Mars 2025

La S.A. PROMOLOGIS,

C/

[D] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

SA PROMOLOGIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

Prise en la personne de son Directeur Général en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Madame [X] [M], munie d’un pouvoir spécial de représentation

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [N],

demeurant [Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 août 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [D] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] et un emplacement de stationnement n°2364 situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 429,48 euros pour le logement et 34,17 euros pour l’emplacement de stationnement outre une provision sur charges mensuelle.

Le 06 juin 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [D] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.280,42 euros, représentant les loyers et charges impayés échus au 23 septembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

A l’audience du 04 février 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [X] [M], munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.067,22 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Elle précise que seul un paiement en juin 2024 a été réalisé.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 11 octobre 2024, Monsieur [D] [N] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 03 août 2023 contient une clause résolutoire (article 4-7) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.402,31 euros a été signifié le 06 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [D] [N] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.500 euros. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 août 2024.

Monsieur [D] [N] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [D] [N] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 04 février 2025 démontrant que Monsieur [D] [N] reste devoir la somme de 4.760,86 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (273,03 euros) et des frais d’assurance (33,33 euros) non-justifiés à la procédure par une mise en demeure préalable de justifier d’une assurance.

Monsieur [D] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.760,86 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 sur la somme de 2.280,42 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Monsieur [D] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 07 août 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [D] [N] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 août 2023 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [D] [N] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] et un emplacement de stationnement n°2364 situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 07 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 4.760,86 euros (décompte arrêté au 04 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 sur la somme de 2.280,42 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,