COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° du dossier : N° RG 23/01196 – N° Portalis DBXH-W-B7H-C5AS

N° de Minute :25/

JUGEMENT DU 07 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.A. SAFER CORSE, demeurant [Adresse 10]

Rep/assistant : M^e Jean-paul EON, avocat au barreau de BASTIA

D’UNE PART,

DEFENDEUR :

Madame [F] [L] veuve [S]

née le 10 Juin 1936 à [Localité 2], demeurant [Adresse 9]

Rep/assistant : M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA

Madame [D] [S]

née le 24 Mars 1985 à [Localité 2], demeurant [Adresse 9]

Rep/assistant : M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [W] [S]

né le 08 Mai 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA

S.A.R.L. [J] [Localité 6] CARRIERE TRAVAUX PUBLICS Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 13]

Rep/assistant : M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA

Maître [B] [K], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA

D’AUTRE PART,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Mai 2025, devant le Tribunal composé de :

Monsieur DEGUINE, Vice-Président

M^me ACQUAVIVA, Vice-Présidente

M. LOBRY, Vice-Président

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame HOAREAU, Greffier.

JUGEMENT: Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal à la date du 07 Juillet 2025 et signé par Monsieur DEGUINE, Président de l’audience et Madame HOAREAU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le

1 copie exécutoire + 1 expédition aux avocats

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant courrier daté du 12/11/2021, reçu le 18/11/2021, Maître [B] [K] informait la SA SAFER DE CORSE d’une vente entre [F] [L] veuve [S], [D] [S], [W] [S] d’une part et la SARL [J] François C et TP PUBLICS d’autre part, concernant une parcelle de terre sise sur la commune de [Localité 12] cadastrée section [Cadastre 3] lieudit [Localité 8]. La déclaration mentionnait une exemption au droit de préemption de la SAFER tenant à la nature ou à la destination du bien : « aménagement industriel ».

Par acte authentique du 19/11/2021, [F] [L] veuve [S], [D] [S], et [W] [S] vendaient le bien en cause à la SARL [J] François C et TP PUBLICS.

La SA SAFER DE LA CORSE assignait devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio :

— [F] [L] veuve [S], par acte signifié à domicile le 26/07/2022,

— [D] [S], par acte signifié à domicile le 26/07/2022,

— [W] [S], par acte signifié à personne le 26/07/2022,

— la SARL [J] François C et TP PUBLICS, par acte signifié à personne le 27/07/2022,

— et Maître [B] [K], par acte signifié à personne le 26/07/2022.

Suivant conclusions notifiées par le biais du RPVA le 07/11/2023, la SA SAFER DE LA CORSE sollicite de voir le tribunal :

— prononcer la nullité de l’acte de vente du 19/11/2021, enregistré et publié au bureau des hypothèques d'[Localité 2] le 13/12/2021, n° 2021 D 15307 volume 2021P09834, par lequel [F] [L] veuve [S], [D] [S], et [W] [S] ont vendu à la SARL [J] François C et TP PUBLICS une parcelle de terre cadastrée section [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 11],

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA SAFER DE LA CORSE fait valoir avoir demandé des informations au notaire instrumentaire après avoir été avertie de la vente prévue, et sans attendre sa réponse, avoir préempté le bien, qui en réalité avait déjà été vendu. Elle précise que la parcelle classée en zone non constructible est à vocation agricole et est de plus classée en ESA au PADDUC. Elle considère que l’exemption avancée en défense est inopérante puisque la notification préalable de l’opération de vente à la SAFER n’était pas accompagnée de l’engagement personnel de l’acquéreur de donner au terrain la destination industrielle envisagée dans les 3 ans. Elle objecte, au vu des moyens développés en défense, que l’éventuel engagement tardif dans l’acte de vente de l’acquéreur, serait inutile, et n’est en l’occurrence pas pris. Elle précise qu’il lui appartient de vérifier la pertinence de l’exemption invoquée dans le délai que lui accorde la loi et déplore que ce délai n’ait pas été respecté. La société fait en effet valoir que le notaire devait respecter un délai de 2 mois avant de passer l’acte. Elle se fonde sur les articles L 143-1, L 143-8, L 412-8 à L 412-11, L 412-12 alinéa 3, mais encore les articles L 141-1-1, R 141-2-1, L 143-4 et R 143-3 alinéa 4 du Code rural et de la pêche maritime.

Suivant conclusions notifiées par le biais du RPVA le 05/11/2024, [F] [L] veuve [S], [D] [S], [W] [S], et la SARL [J] François C et TP PUBLICS, sollicitent de voir le tribunal débouter la SA SAFER DE CORSE de ses demandes, et de la condamner à leur payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Ils demandent que l’exécution provisoire soit écartée.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [S] et la SARL exposent, sur le fondement de l’article L 141-1-1 du Code rural et de la pêche maritime, et de l’article R 141-3-1 du même Code, que la sanction de l’obligation d’information pesant sur le notaire instrumentaire d’un acte, dépend du point de savoir si l’opération immobilière entre ou pas dans le champ d’application du droit de préemption des SAFER. Or, ils expliquent que le bien en cause n’était pas soumise au droit de préemption de la SAFER en application de l’article L 143-4, 5° du Code rural et de la pêche maritime. Ils estiment que l’absence d’engagement personnel de l’acquéreur au dossier d’information préalable transmis par le notaire à la SAFER, n’affecte pas le champ d’application du droit de préemption.

Suivant conclusions notifiées par le biais du RPVA le 02/01/2025, Maître [B] [X] [R] [K], sollicite de voir le tribunal débouter la SA SAFER DE CORSE de ses demandes. A titre subsidiaire, il demande que l’exécution provisoire soit écartée. Dans tous les cas, il réclame la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Maître [B] [X] indique avoir notifié la vente projetée à la SAFER pour sa seule information en raison d’une cause d’exonération de son droit de préemption en application de l’article L 143-4, 5° du Code rural et de la pêche maritime. Il souligne que l’acquéreur s’engage dans le cadre de la vente à réaliser les aménagements industriels dans le délai de 3 ans. L’absence d’engagement de l’acquéreur joint à la notification préalable de l’opération ne saurait permettre à la SAFER d’agir en nullité de la vente, dès lors qu’elle ne peut prétendre exercer son droit de préemption, selon le notaire. Il conclut également que la preuve de la vocation agricole du terrain n’est pas rapportée en l’absence de document d’urbanisme, d’autant que les cartographies du PADDUC ont été annulées par les juridictions administratives.

Suivant décision du juge de la mise en état en date du 05/03/2025, la clôture de l’instruction est ordonnée ce jour et l’affaire fixée, pour y être plaidée, à l’audience de plaidoiries du 05/05/2025.

A cette audience, l’affaire est mise en délibéré au 07/07/2025.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales

L’article L141-1-1 du Code rural et de la pêche maritime disposait, dans sa version applicable au litige :

« I.-Pour l’exercice de leurs missions, les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural sont préalablement informées par le notaire (…), dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, de toute cession entre vifs conclue à titre onéreux ou gratuit portant sur des biens ou droits mobiliers ou immobiliers mentionnés au II de l’article L. 141-1 situés dans leur ressort (…)

II.-Si un bien ou un droit mobilier ou immobilier sur lequel une société d’aménagement foncier et d’établissement rural est autorisée à exercer le droit de préemption en application des articles L. 143-1, L. 143-7 et L. 143-16 est aliéné au profit d’un tiers en violation de l’obligation d’information mentionnée au I du présent article, ladite société peut, dans un délai de six mois à compter de la publication de l’acte de vente ou de donation ou, à défaut de publication, dans un délai de six mois à compter du jour où cet acte lui est connu, demander au tribunal judiciaire soit d’annuler l’acte en cause, soit, dans le seul cas de la vente, de la déclarer acquéreur en lieu et place du tiers. Elle peut, dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle elle en a été informée, demander au tribunal judiciaire d’annuler une cession conclue à titre gratuit si elle estime que cette cession aurait dû lui être notifiée en tant que cession à titre onéreux.

III.-Si un bien ou un droit mobilier ou immobilier qui n’entre pas dans le champ d’application du II est aliéné au profit d’un tiers en méconnaissance de l’obligation d’information mentionnée au I, l’autorité administrative peut, d’office ou à la demande de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, prononcer une amende administrative, égale au moins au montant fixé à l’article 131-13 du code pénal pour les contraventions de la cinquième classe et au plus à 2 % du montant de la transaction concernée (…) »

L’article R141-2-1 du même Code, dans sa version en vigueur du 01/01/2016 au 01/01/2023, dispose que « pour l’application du I de l’article L. 141-1-1, le notaire chargé d’instrumenter (…) fait connaître, à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural territorialement compétente, deux mois avant la date envisagée pour la cession, la nature et la consistance du bien ou du droit mobilier ou immobilier cédé, l’existence de l’un des obstacles à la préemption prévus aux articles L. 143-4 et L. 143-6, le prix ou la valeur et les conditions demandées ainsi que les modalités de l’aliénation projetée. Il indique la désignation cadastrale des parcelles cédées ou de celles dont la société dont les parts sont cédées est propriétaire ou qu’elle exploite, leur localisation, le cas échéant la mention de leur classification dans un document d’urbanisme ou l’existence d’un mode de production biologique. Le notaire (…) fait également connaître à la société les nom, prénoms, date de naissance, domicile et profession des parties à l’acte de cession. (…)

La société d’aménagement foncier et d’établissement rural peut, en outre, demander au notaire ou au cédant, dans le délai prévu au premier alinéa, des éléments d’information complémentaire nécessaires à l’appréciation des conditions de transmission des parts ou actions. Le délai de deux mois prévu pour l’exercice du droit de préemption est suspendu à compter de la réception de cette demande par le notaire ou le cédant ou de l’indication par le notaire ou le cédant des raisons pour lesquelles il est dans l’impossibilité de les communiquer ».

L’article L143-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose qu’ « il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l’article L. 143-7. Sont considérés comme à vocation agricole, pour l’application du présent article, les terrains situés soit dans une zone agricole protégée créée en application de l’article L. 112-2 du présent code, soit à l’intérieur d’un périmètre délimité en application de l’article L. 113-16 du code de l’urbanisme, soit dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d’urbanisme. En l’absence d’un document d’urbanisme, sont également regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l’exclusion des bois et forêts (…)».

Selon l’article L 143-4 du même Code, « ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption : (…) 5° Les acquisitions de terrains destinées : a) A la construction, aux aménagements industriels ou à l’extraction de substances minérales ; (…) »

L’alinéa 4 de l’article R 143-3 du même Code dispose que « si les terrains à acquérir mentionnés au 5° (a) de l’article L. 143-4 sont destinés à la construction, aux aménagements industriels ou à l’extraction de substances minérales, l’acquéreur doit s’engager à donner aux terrains cette destination dans un délai qui ne peut excéder trois ans à compter de la date de réception de la notification par la société d’aménagement foncier et d’établissement rural. Cet engagement doit être joint à la notification préalable de l’opération ».

En l’espèce, suite à la réception de l’information du projet de vente transmise par Maître [K] par courrier daté du 12/11/2021, reçu le 18/11/2021, concernant la parcelle de terre sise sur la commune de [Localité 12] cadastrée section [Cadastre 3] lieudit [Localité 8], la SA SAFER DE CORSE sollicitait, au vu de l’exemption mentionnée pour « aménagement industriel », le justificatif de l’exemption, par lettre recommandée reçue par le notaire de 22/12/2021.

Maître [K] répondait, par courrier daté du 02/02/2022 : « comme indiqué dans la DIA que je vous ai adressée le 12/11/021, l’acquéreur entend agrandir le site industriel qu’il exploite déjà limitrophe à la parcelle vendue (confère annexes à la DIA). Il a d’ailleurs pris l’engagement de réaliser les aménagements nécessaires dans les 3 ans. Cette vente est donc exonérée du droit de préemption de la SAFER comme prévu à l’article L 143-4, 5° du Code rural et de la pêche maritime ».

Cependant, il n’était pas joint à la déclaration d’intention d’aliéner du notaire l’engagement de la SARL de donner au terrain à acquérir une destination relative à la construction, aux aménagements industriels ou à l’extraction de substances minérales, dans un délai de trois ans.

Il importe peu que cet engagement soit éventuellement pris dans l’acte de vente, ce qui en l’occurrence n’est même pas le cas.

Dans ces conditions, le droit de préemption de la SAFER ne saurait être exclu sur ce fondement (cf : Cour de cassation – Troisième chambre civile – 19 février 1997 / n° 95-14.696).

En outre, il ressort des pièces jointes à la déclaration d’intention d’aliénation envoyée par le notaire à la SAFER, à savoir le certificat d’urbanisme d’information délivré par le maire de la commune, et la demande de renseignements sur le bien immobilier renseignée par la même personne, que le terrain non construit sis sur la commune de [Localité 12] cadastré section [Cadastre 3] lieudit [Localité 8] est situé en zone non constructible de la carte communale.

Si la carte communale ne définit pas de zone agricole en tant que telle, à la différence du plan local d’urbanisme, il apparaît que les zones non constructibles aux termes de la carte communale sont à vocation agricole, ainsi qu’il ressort des articles L 143-1 du Code rural et L 161-4 du Code de l’urbanisme.

En conséquence, la SAFER était autorisée à préempter.

L’information concernant la vente était reçue le 18/11/2021, et la vente était régularisée le lendemain, sans que soit respecté le délai de deux mois prévu aux termes de l’article R141-2-1 du même Code, en réalité suspendu par la demande d’information de la SAFER reçue par le notaire le 22/12/2021.

C’est donc à bon droit que la partie demanderesse sollicite l’annulation de la vente intervenue.

II. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En conséquence, Maître [B] [K], qui succombe et sur lequel pesait l’exécution de l’obligation non respectée, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens », selon l’article 700 du même Code. « Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En conséquence, Maître [B] [K], qui succombe et sur lequel pesait l’exécution de l’obligation non respectée, sera condamné à payer à la SA SAFER DE CORSE une somme de 2.000€ sur ce fondement. Les demandes des parties plus amples ou contraires, seront rejetées.

En application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. ».

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter. La demande subsidiaire de Maître [K] à ce titre, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ANNULE l’acte de vente du 19/11/2021, enregistré et publié au bureau des hypothèques d'[Localité 2] le 13/12/2021, n° 2021 D 15307 volume 2021P09834, par lequel [F] [L] veuve [S], [D] [S], et [W] [S] ont vendu à la SARL [J] François C et TP PUBLICS une parcelle de terre cadastrée section [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 11] ;

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière ;

CONDAMNE Maître [B] [X] [R] [K] à payer une somme de 2.000€ à la SA SAFER de la CORSE sur l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Maître [B] [X] [R] [K] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT