TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04205

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPU6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

L’E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[M] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,

Prit en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par Madame [C] [P], munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [M] [T],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 avril 2021, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [M] [T] un appartement à usage d’habitation n°002, situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 562,09 euros et une provision sur charges mensuelle de 137,65 euros.

L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 03 mars 2023.

Le 20 mars 2024, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [M] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls en cas d’abandon des lieux, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.266,81 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge, de la résiliation jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [C] [P], valablement munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.421,72 euros.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié à étude le 17 octobre 2024, Madame [M] [T] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés par lettre recommandée avec accusé de réception en reçu en date du 03 mars 2023 (la date du 03 mars 2022 apparaissant erronée au vu de la mention DI 2023 sur l’accusé de réception). Ces impayés se sont depuis poursuivis. En conséquence, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT est réputé avoir saisi de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 08 avril 2021 contient une clause résolutoire (article 9. Résiliation de plein droit du présent engagement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 728,80 euros a été signifié le 20 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Néanmoins, partie de cette dette de 728,80 euros est constituée notamment, selon le décompte annexé au commandement de payer, par des indemnités forfaitaires d’assurance d’un montant total de 43,17 euros, par des frais relatifs à un contrat d’entretien multiservices d’un montant total de 21,82 euros et par des pénalités d’enquête biennale d’un montant total de 15,24 euros. Dans la mesure où ces sommes ne sont ni des loyers ni des charges stipulées dans le contrat de bail, ces dernières ne peuvent être prises en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu’il convient de vérifier si la locataire s’est acquittée de sa dette de loyers et charges de 648,57 euros.

Madame [M] [T] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 200 euros. A défaut de paiement total de la dette, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2024.

La résiliation est intervenue le 21 mai 2024 et Madame [M] [T] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [M] [T] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celui-ci.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 18 mars 2025 démontrant que Madame [M] [T] reste devoir la somme de 4.110,63 euros, mensualité de février 2025 comprise, après soustraction des indemnités forfaitaires d’assurance antérieures à la lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 29 avril 2024, informant la locataire de la souscription d’une assurance habitation pour son compte en l’absence de diligences de sa part, d’un montant total de 43.17 euros, des frais relatifs au contrat d’entretien multiservices d’un montant total de 152.74 euros dont il n’est pas démontré que la locataire y ait souscrit, des pénalités d’enquête biennale d’un montant total de 106,68 euros et des frais de réparation locative d’un montant de 8,50 euros.

Madame [M] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette tel qu’arrêtée.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.110,63 euros.

Madame [M] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 21 mai 2024 au 28 février 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [M] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, Madame [M] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 avril 2021 entre l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT et Madame [M] [T] concernant un appartement à usage d’habitation n°002, situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 21 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [M] [T] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4.110,63 euros (décompte arrêté au 18 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [M] [T] à payer à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [M] [T] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, La juge,