Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 6 février 2025, n° 24/03646

TJ Toulouse 6 février 2025

Arguments

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Accepté
Notification du commandement de payer
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Demande de suspension des effets de la clause résolutoire
La cour a décidé de suspendre les effets de la clause résolutoire en raison de la situation des locataires et de leur volonté de régler leur dette.
Accepté
Reconnaissance de la dette par les locataires
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas contesté le principe ni le montant de la dette, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Autre
Indemnité d'occupation en cas de non-paiement
La cour a prévu que tout défaut de paiement justifiera la condamnation à une indemnité d'occupation, mais n'a pas statué sur le montant.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 6 févr. 2025, n° 24/03646
Numéro(s) :	24/03646
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie COURDESSES
Cabinet(s) :	SELARL D AVOCATS MARTIN ET ASSOCIESALTIJ & ORATIO AVOCATS
Parties :	Société IN LI SUD OUEST anciennement dénommée CILEO HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03646 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TLL4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Février 2025

Société IN LI SUD OUEST anciennement dénommée CILEO HABITAT

[M] [B]

[U] [Y] épouse [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à Maître [Localité 7] COURDESSES

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et de Halima KAHLI, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société IN LI SUD OUEST anciennement dénommée CILEO HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie COURDESSES de la SELARL D’AVOCATS LAGRANGE – COURDESSES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [M] [B], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

Mme [U] [Y] épouse [B], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SA IN’LI SUD OUEST a donné à bail à Monsieur [M] [B] et à Madame [U] [Y] épouse [B] un appartement à usage d’habitation (porte 0011, en rez de jardin), deux places de stationnement (n°10 et 11) et une annexe n°11, situés [Adresse 3] à [Localité 5] par contrat en date du 23 juillet 2020, moyennant un loyer de 822,29 euros pour l’appartement, 7,78 euros pour l’entretien tous corps d’état, et une provision pour charges de 53 euros, le loyer étant payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IN’LI SUD OUEST a fait signifier un commandement de payer à Monsieur [M] [B] et à Madame [U] [Y] épouse [B] le 20 février 2024 pour un montant en principal de 3.442 euros.

La SA IN’LI SUD OUEST a ensuite fait assigner Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé le 27 août 2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] et de tous les occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] à lui régler à titre provisionnel la somme de 4166,14 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives selon décompte arrêté au 21 août 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse,

— condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] au règlement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant des loyers exigibles jusqu’au départ effectif des locaux, soit la somme de 957,46 euros,

— ordonner l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût des deux commandements de payer.

Après renvoi, à l’audience du 24 janvier 2025, la SA IN’LI SUD OUEST, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.905,94 euros selon décompte en date du 21 janvier 2025, mensualité de décembre 2024 incluse, et précisé que le loyer courant était payé.

Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] ont comparu en personne et ont reconnu la dette.

Ils ont précisé qu’ils avaient perdu l’un et l’autre leur emploi, qu’en conséquence leurs revenus avaient diminué et qu’ils percevaient environ 2000 euros par mois à titre d’indemnités de chômage.

Ils ont également indiqué avoir un enfant à charge.

Souhaitant rester dans les lieux, ils ont donc sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement en offrant de régler la somme de 164 euros en sus du loyer courant, demandes auxquelles le conseil de la société demanderesse s’est opposée n’ayant pas mandat d’accepter des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 21 février 2024 soit plus de deux mois avant la date de la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024 pour un montant en principal de 3.442 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT ET LES DELAIS DE PAIEMENT

La SA IN’LI SUD OUEST produit un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 5.905,94 € à la date du 21 janvier 2025, mensualité de décembre 2024 incluse.

Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] qui n’ont contesté ni le principe ni le montant de la dette seront par conséquent condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.905,94 €.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant a été payé avant la date de l’audience.

En conséquence, Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] étant en situation de régler leur dette locative comme ils l’ont déjà démontré, il convient de préserver leur droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [M] [B] et de Madame [U] [Y] épouse [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation respective des parties, la SA IN’LI SUD OUEST sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 23 juillet 2020 conclu entre la SA IN’LI SUD OUEST d’une part et Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte 0011, en rez de jardin), deux places de stationnement (n°10 et 11) et une annexe n°11, situés [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] à verser à la SA IN’LI SUD OUEST à titre provisionnel la somme de 5905,94 euros, selon décompte en date du 21 janvier 2025, mensualité de décembre 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de

164 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SA IN’LI SUD OUEST ;

* que Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] soient condamnés solidairement à verser à la SA IN’LI SUD OUEST une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [U] [Y] épouse [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA IN’LI SUD OUEST de toute demande plus ample ou contraire et notamment de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PREMIERE VICE-PRESIDENTE