TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00161 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TWKP

JUGEMENT

N° B

DU : 30 Juin 2025

[W] [D]

C/

[E] [Y] [C]

[M] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Juin 2025

à M^e Michel BARTHET

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 30 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [W] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Stéphanie FLUHMANN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [E] [Y] [C], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

M. [M] [N], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [D] a donné à bail à Madame [E]-[Y] [C] et à Monsieur [M] [N] un appartement à usage d’habitation (porte n° 52) et un parking (n°194) situés [Adresse 1], à [Localité 4] par contrat en date du 4/06/2002, moyennant un loyer mensuel initial de 545€ et 85,83€ de provision sur charges.

A la suite de retards récurrents dans le paiement de leurs loyers et charges et de précédentes procédures engagées pour obtenir leur condamnation au paiement, Madame [W] [D] a fait assigner Madame [E]-[Y] [C]

S et Monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant au fond le 6/12/2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— déclarer la demande de Madame [D] bien fondée ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N] en raison de l’inexécution répétitive de leur obligation de payer les loyers et charges ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de toute autre personne se trouvant dans les lieux de leur chef et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— condamner solidairement Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N] au titre des loyers et charges impayés à payer à Madame [D] la somme en principal de 2 829,91€, selon décompte provisoirement arrêté au 20/11/2024, à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner solidairement Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N] en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi pour occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil, au paiement d’une indemnité d’occupation égale à 125 % du montant du loyer conformément à l’article F du bail, revalorisé et augmenté des charges et taxes à échoir, dans les mêmes conditions, tel que prévu par le contrat résilié jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur ;

— condamner solidairement Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N] à lui payer la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

— condamner solidairement Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N] au paiement d’une somme de 1 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N]

aux entiers dépens en ce compris les frais et honoraires de l’huissier et de notification à la Préfecture.

A l’audience du 7/04/2025, Madame [W] [D] représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance, sauf concernant la demande de condamnation des loyers et charges impayés, plus aucune dette n’existant au jour de l’audience.

Elle a exposé oralement à l’audience :

Qu’il s’agit de la 9ème procédure en résiliation de bail suite à des impayés de loyers et de charges, et qu’il y a eu des paiements après commandement de payer.

Que c’est la 7è fois qu’elle vient devant cette juridiction et que la situation lui devient insupportable.

Qu’elle rencontre des soucis d’impayés de loyers depuis plusieurs années et qu’elle maintient ses demandes sauf concernant la dette de loyers celle-ci ayant été réglée le 26/03/2025.

Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N] ont comparu en personne et ont indiqué que la dette avait été soldée et se sont opposés à la demande de résiliation de bail.

Ils ont précisé que les graves problèmes de santé de Monsieur [N] avaient généré d’importantes difficultés financières et en conséquence des retards concernant le paiement des loyers et des charges et que leur activité professionnelle avait été catastrophique pendant la crise

sanitaire du COVID 19 mais qu’ils avaient toujours réussi à résorber leur retard malgré tout.

Ils ont indiqué que Monsieur [N] âgé de 75 ans avait eu à lutter contre trois cancers successifs et que Madame [C] elle aussi atteinte d’une grave maladie était en ALD jusqu’en 2030.

Ils ont rappelé qu’ils sont locataires à cet endroit depuis 23 ans, exercent la profession d’agent immobilier Madame [C] étant salariée, qu’il y a eu à déplorer également une liquidation personnelle avec une grosse dette auprès de l’URSSAF (17 000€) aujourd’hui soldée.

Ils ont signalé avoir fait des efforts importants pour sauver leur entreprise et qu’ils n’ont plus aucune dette aujourd’hui.

Ils ont fait valoir qu’ils se sont engagés dans la vente de biens personnels pour essayer d’avancer et faire face à leur situation très difficile.

Ils soulignent qu’ils ont réalisé des améliorations coûteuses (environ 15 000€) dans l’appartement depuis qu’ils y vivent sans rien demander à la bailleresse.

Ils se sont par ailleurs opposés à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, à la demande de dommages et intérêts et au paiement des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30/06/2025.

Monsieur [N] remettant à l’audience des pièces au tribunal et à la demanderesse, une note en délibéré sera autorisée pour une éventuelle réponse de la partie adverse avant le 30/04/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 10/12/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce.

L’action est donc recevable.

— sur le prononcé de la résiliation du bail

Madame [W] [D] au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail indique notamment que Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N] ne s’acquittent pas régulièrement du paiement des loyers et des charges sur la durée et qu’elle a dû engager une 9éme procédure à ce titre.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise également que “le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)”.

Le paiement du loyer et des charges est donc une des obligations principales du locataire.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave.

En l’espèce, la bailleresse justifie de précédentes procédures pour obtenir paiement des loyers et charges par Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N], dettes cependant souvent réglées peu avant l’audience.

Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N] ont fait valoir les difficultés auxquelles ils ont été confrontés les contraignant à ne pas pouvoir régler leurs loyers et charges régulièrement.

La dette locative litigieuse a été soldée le 26/03/2025 selon les déclarations des parties et quittances produites à l’audience.

Ils évoquent un contexte professionnel difficile entraînant une diminution de leurs revenus qu’ils évaluent à 2 000€ mensuels chacun environ leur permettant d’honorer les loyers et charges.

Ils indiquent vouloir retrouver des liquidités par la vente de biens immobiliers d’une valeur de 57 500€ et 80 000€ situés hors département de résidence et ne plus avoir de dettes après avoir régularisé celle auprès de l’URSSAF (17 000€) retrouvant une situation professionnelle assainie depuis janvier 2025.

Il convient de déplorer qu’encore une fois une assignation en justice ait été nécessaire pour régulariser le paiement des loyers et charges.

Les défendeurs sont cependant conscients des répercussions sur la gestion du budget de la demanderesse du caractère irrégulier de leur paiement du loyer et des charges.

Cependant, compte tenu de l’extinction de la dette au jour de l’audience, du contexte dans lequel a été commis ce manquement, le caractère de gravité de la faute est à relativiser et il conviendra de préserver le droit au logement.

En conséquence il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail litigieux.

Les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont en conséquence devenues sans objet.

Par ailleurs le préjudice subi par la demanderesse n’étant pas caractérisé, Madame [D] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N], qui ont obligé la demanderesse à diligenter une procédure pour le paiement des loyers et des charges dus, supporteront solidairement la charge des dépens en ce compris les frais et honoraires de commissaire de justice ainsi que le coût de la notification de l’assignation à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [W] [D], Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 1 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE Madame [W] [D] de sa demande de résiliation judiciaire du bail signé avec Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N] pour l’appartement (porte n°52) à usage d’habitation avec parking situés [Adresse 1], à [Localité 4] ;

DIT que les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont en conséquence sans objet

CONSTATE l’extinction de la dette locative au jour de l’audience ;

DÉBOUTE Madame [W] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N] à payer à Madame [W] [D] la somme de 1 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE solidairement Madame [E]-[Y] [C] et Monsieur [M] [N] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président