TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° RG 24/00253 – N° Portalis DB22-W-B7I-SS55

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 09 Avril 2025

[I] [Z], [E] [Z]

C/

S.E.L.A.R.L. S2LY EN SA QUALITE DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SASU INVIO HOLDING SAS, [N] [F]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e GUENAND

Expédition certifiée conforme délivrée le

à SELARL S2ly

Mr [F]

Minute n° : /2025

ORDONNANCE DE REFERE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 09 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Sophie GRASSET, Magistrat à titre temporaire, chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection statuant en référés au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR , Greffier,

Après débats à l’audience du 09 Avril 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 9]

[Adresse 12] EMIRATS ARABES UNIS

représenté par M^e Julie GUENAND, avocat au barreau de PARIS,

Madame [E] [Z]

[Adresse 10],

[Adresse 12] EMIRATS ARABES UNIS

représentée par M^e Julie GUENAND, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEURS :

SELARL S2ly en sa qualite de liquidateur judiciaire de la SASU INVIO HOLDING

[Adresse 2]

prise en la personne de M^e Me TCHERNIAVSKY

[Adresse 7]

[Localité 8]

non comparante

Monsieur [N] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant

Après débats à l’audience publique des référés du 03 Mars 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 09 Avril 2025 aux horaires d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 10 septembre 2020 à effet au même jour, Monsieur et Madame [Z] ont donné en location à la société INVIO HOLDING représentée par Monsieur [N] [F] un appartement meublé sis [Adresse 3] à [Localité 14].

Par acte du 4 juin 2024, ils ont fait délivrer un congé afin de reprise expirant le 9 septembre 2024 à la SELARL S2ly ès qualité de liquidateur judiciaire de la société INVIO HOLDING, ledit congé ayant été dénoncé à Monsieur [N] [F] le 7 juin suivant.

Les lieux n’ayant pas été libérés dans le délai imparti, par acte du 13 novembre 2024, Monsieur et Madame [Z] ont fait assigner en référé la SELARL S2ly ès qualité de liquidateur judiciaire de la société INVIO HOLDING et Monsieur [N] [F] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La validation du congé pour reprise et l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [N] [F] depuis le 9 septembre 2024,l’expulsion de Monsieur [N] [F] et de tous occupants de son chef, et ce en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique,la condamnation solidaire et à titre subsidiaire, sans solidarité, de la société INVIO HOLDING et de Monsieur [N] [F] au paiement de la somme de 10 755,69 € au titre de l’arriéré locatif,la condamnation de Monsieur [N] [F] d’une indemnité d’occupation de 8 957,41 € à compter du 1er octobre 2024, sous réserve d’actualisation au jour de l’audience,la condamnation de Monsieur [N] [F] d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3 317,56 € jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la restitution des clés et d’un logement vidé de ses affaires personnelles, en y laissant les meubles figurant sur l’état des lieux,la restitution par la société INVIO HOLDING et Monsieur [N] [F] de tous les meubles appartenant à la location ainsi que leur réinstallation dans l’appartement,la condamnation solidaire, et à titre subsidiaire, sans solidarité, de la société INVIO HOLDING et de Monsieur [N] [F] à payer la somme de 825 € au titre des frais de conservation des meubles entreposés dans un garde-meuble sans l’autorisation des propriétaires,la condamnation solidaire et à titre subsidiaire, sans solidarité, de la société INVIO HOLDING et de Monsieur [N] [F] à payer la somme de 165 € par mois au titre des frais de garde-meuble jusqu’à la réinstallation des meubles dans le logement,la condamnation de Monsieur [N] [F] au paiement d’une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, en raison de l’impossibilité pour les bailleurs de revenir dans leur logement à [Localité 13],sa condamnation à leur payer une somme de 4 000 € par mois à compter du 1er janvier 2025 correspondant au loyer de leur logement à l’étranger dans l’attente de leur retour jusqu’à la libération effective des lieux,la condamnation solidaire de la société INVIO HOLDING et de Monsieur [N] [F] au payement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 mars à laquelle les demandeurs maintiennent leurs demandes, précisant que les époux [Z] sont à la retraite depuis le mois de décembre et que le défendeur a agi en fraude.

Monsieur [N] [F] assigné à l’étude du commissaire de justice et la SELARL S2ly, assignée à sa personne morale, ne sont ni présents ni représentés.

La décision est mise en délibéré pour être rendue le 9 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la validation du congé

Par contrat de bail en date du 10 septembre 2020 à effet au même jour, Monsieur et Madame [Z] ont donné en location à la société INVIO HOLDING représentée par Monsieur [N] [F] un appartement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 14].

Le contrat mentionnant expressément qu’il s’agit d’un contrat de location meublée, et l’inventaire des meubles signé par le locataire étant joint à l’état des lieux d’entrée, il est donc conforme aux dispositions légales de sorte que conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce contrat a été conclu pour une durée de 1 an renouvelable par tacite reconduction, ainsi qu’il est rappelé à l’article III du contrat.

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat de location meublée doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Dès lors que le congé pour reprise respecte les mentions exigées à peine de nullité par l’article précité, à savoir un congé pour reprise par les bailleurs afin d’habiter le logement en tant que résidence principale, et qu’il a été notifié par voie de commissaire de justice dans le délai légal, il convient dès lors de le valider ;

Le congé ayant été donné pour le 9 septembre 2024, la locataire, à savoir la société INVIO HOLDING représentée par Monsieur [N] [F], est déchue de plein droit de tout titre d’occupation et est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 9 septembre 2024 ;

Il ressort des pièces du dossier et notamment du courrier de Monsieur [N] [F] du 1er août 2024, que si le contrat a été signé par lui en tant que représentant de la société INVIO HOLDING, le logement était occupé personnellement par lui-même ;

Par conséquent, Monsieur [N] [F], qui est occupant sans droit ni titre, devra donc quitter les lieux au plus tard à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir en remettant les clés aux bailleurs ou à leur mandataire d’un logement vidé de ses affaires personnelles, en y laissant ou en y réinstallant les meubles figurant sur l’état des lieux d’entrée du 10 septembre 2020 ;

A défaut de départ volontaire avant cette date, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les affaires personnelles du locataire se trouvant sur les lieux seront remises au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, elles seront laissés sur place ou entreposées en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques (article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution).

— Sur l’indemnité d’occupation

Depuis le 9 septembre 2024, Monsieur [N] [F] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant à titre provisoire l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 3 317,56 € telle qu’elle ressort du décompte de l’arriéré locatif (pièces n° 12) ;

Il ressort du décompte locatif produit par les bailleurs arrêté au 31 décembre 2024 (pièce n° 12) que les indemnités d’occupation dues du 9 septembre 2024 au 31 décembre 2024 s’élèvent à la somme de 8 957,41 € ;

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [N] [F] à payer aux époux [Z] une indemnité d’occupation de 8 957,41 € à compter du 1er octobre 2024 jusqu’au 31 décembre 2024 et une somme mensuelle de 3 317,56 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la restitution des clés.

— Sur l’arriéré de loyers et charges

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs justifient de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail et le décompte locatif arrêté au 31 décembre 2024 à la somme de 19 713,10 € (pièce n° 12) ;

Bien que le bail soit au nom de la société INVIO HOLDING, il ressort par ailleurs des courriers de Monsieur [F] et notamment de celui du 1er août 2024 qu’il reconnait être débiteur des loyers ;

Par conséquent, il convient de condamner solidairement la société INVIO HOLDING et Monsieur [N] [F] à payer aux époux [Z] la somme de 10 755,69 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024.

— Sur les frais de garde-meuble

A l’appui de leur demande de paiement de garde-meuble, les demandeurs se bornent à produire une facture de la SARL Moved Déménagement du 10 septembre 2024 au nom de Madame [T] [U] mentionnant l’entrée dans le garde-meubles le 20 septembre 2020 ;

Cependant, faute d’éléments complémentaires, cette facture ne peut suffire à démontrer qu’il s’agit des meubles appartenant aux époux [Z] qui auraient été déménagés à leur insu par les locataires dans un garde-meuble.

Leur demande de paiement du garde-meuble sera donc rejetée, de même que leur demande de restitution par la société INVIO HOLDING et Monsieur [N] [F] de tous les meubles appartenant à la location ainsi que leur réinstallation dans l’appartement.

— Sur la demande de dommages et intérêts

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, il n’est pas du pouvoir du juge des référés de prononcer des condamnations à des dommages et intérêts sauf dans le cas d’un abus de procédure, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

Les époux [Z] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

— Sur la demande de remboursement de leurs frais de location à [Localité 11]

Les époux [Z] seront également déboutés de leur demande en remboursement des frais de location à Dubaï dès lors que d’une part, si le maintien dans les lieux de leur locataire leur cause un préjudice, il ne les oblige pas pour autant à se maintenir à Dubaï alors qu’ils évoquent la nécessité de revenir en France pour se rapprocher de leur mère âgée de 94 ans et de leur fille mère de deux enfants handicapés et que d’autre part, ils se bornent à produire un contrat de location libellé en dirhams sans même prendre la peine d’opérer une traduction pour le tribunal, lequel n’a pas à pallier la carence des parties.

— Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs parties succombantes, devront supporter les dépens qui comprendront les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

Eu égard à la situation économique des parties, il convient de condamner Monsieur [N] [F] seul au paiement d’une indemnité de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

DECLARONS valable le congé pour reprise délivré par Monsieur et Madame [Z] le 4 juin 2024,

CONSTATONS l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [N] [F] depuis le 9 septembre 2024,

EN CONSEQUENCE, DISONS que Monsieur [N] [F] devra quitter les lieux au plus tard à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir en remettant les clés aux bailleurs ou à leur mandataire du logement vidé de ses affaires personnelles, en y laissant les meubles figurant sur l’état des lieux d’entrée du 10 septembre 2020,

DISONS qu’à défaut par Monsieur [N] [F] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles ou effets personnels laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par les bailleurs,

CONDAMNONS solidairement la société INVIO HOLDING et Monsieur [N] [F] à payer aux époux [Z] la somme de 10 755,69 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024,

CONDAMNONS Monsieur [N] [F] à payer aux époux [Z] une indemnité d’occupation de 8 957,41 € à compter du 1er octobre 2024 jusqu’au 31 décembre 2024 ,

CONDAMNONS Monsieur [N] [F] à payer aux époux [Z] une indemnité d’occupation mensuelle de 3 317,56 € à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la restitution des clés,

DEBOUTONS les demandeurs de leurs autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [N] [F] à payer aux époux [Z] une une somme de 1 500 € à application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision,

CONDAMNONS in solidum la SELARL S2ly ès qualité de liquidateur judiciaire de la société INVIO HOLDING et Monsieur [N] [F] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE