TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 159

Références : R.G N° N° RG 24/01271 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCQO

JUGEMENT

DU : 28 Février 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [Z] [E]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Février 2025.

DEMANDERESSE:

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 19 Décembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e LEMONNIER

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1/02/2023, la SAS SAMINVEST 154 a consenti à M. [Z] [E] la location à usage d’habitation principale de locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au profit de M. [Z] [E], dans le cadre du dispositif VISALE d’Action Logement pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à régler au bailleur les sommes impayées par M. [Z] [E] au titre des loyers et charges des mois de février et mai 2023 pour un montant de 1.067,84 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 18/07/2023 pour un montant de 1.067,84 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite été amenée à régler au bailleur les loyers et charges du mois de juillet, septembre, novembre et décembre 2023, et février et mars 2024.

Par acte en date du 24/04/2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire,

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— sa condamnation à payer la somme de 4.461,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18/07/2023 sur la somme de 1.067,84 euros,

— la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et la condamnation du locataire à payer lesdites indemnités dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiés par quittance subrogative,

— sa condamnation à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— rappeler que l’exécution provisoire n’a pas lieu d’être écartée.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, expose qu’en vertu de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, elle est substituée de plein droit, avec transfert des biens, droits et obligations incluant les actions judiciaires en cours, aux organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction, dont les associations ASTRIA et SOLENDI.

Elle indique actualiser sa demande en paiement à la somme de 9.162,78 euros, arrêtée au 15/11/2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Cité par acte d’huissier délivré par remise à étude, M. [Z] [E] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/02/2025.

*

* *

SUR QUOI, LE JUGE,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu qu’il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu entre l’association ASTRIA, à laquelle est substituée la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées”.

Qu’il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES indique que le locataire n’a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur la demande en paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 1249 et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;

Attendu que la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et la contrat de cautionnement VISALE, la quittance subrogative du 15/03/2024 et celle du 15/10/2024 et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Qu’il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé le bailleur en lui versant une somme totale de 9.162,78 euros correspondant aux loyers et charges impayés précités, outre ceux des mois d’avril à octobre 2024 ;

Qu’il convient en conséquence de condamner M. [Z] [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9.162,78 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 15/11/2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à compter du 18/07/2023 pour un montant de 1.067,84 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 25/04/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 19/12/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, la caution subrogée dans les droits du bailleur ayant saisi la CCAPEX le 19/07/2023, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 18/07/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 18/09/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Que le locataire sera dans ce cas condamné à payer à la société Action Logement Services cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes que la caution aura elle-même réglées au bailleur à ce titre,et justifiées par une quittance subrogative ;

Sur l’expulsion

Attendu que M. [Z] [E] étant, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des locaux, son expulsion doit être ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Attendu que M. [Z] [E] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens ;

Attendu qu’il est équitable de le condamner à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

*

* *

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9.162,78 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 15/11/2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à compter du 18/07/2023 pour un montant de 1.067,84 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SAS SAMINVEST 154 et M. [Z] [E] le 1/02/2023, portant sur des locaux à usage d’habitation principale situés [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à compter du 18/09/2023;

ORDONNE l’expulsion de M. [Z] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que, par application des articles L. 412-1 et R 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir libéré les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et CONDAMNE M. [Z] [E] à payer à société ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même réglées à ce titre au bailleur, et justifiées par une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [Z] [E] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise au préfet de l’Essonne en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président