TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

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ORDONNANCE DE REFERE

ORDONNANCE RENDUE LE 14 Octobre 2025

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

N° M : 25/210

N° RG 25/00141 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ES7E

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Dans l’affaire :

ENTRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [R] [J]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Coralie CYRIAQUE, avocat au barreau de TARBES

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Isabelle BURTIN de la SCP BERRANGER BURTIN & PASCAL, avocats au barreau de TARBES

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du Mardi 30 Septembre 2025 où était présente Madame RENARD Muriel, Présidente, assistée de M. SARRAUTE Frédéric, cadre greffier,

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’ordonnance serait rendue le 14 Octobre 2025 par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction ;

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [Y] était propriétaire d’une maison située [Adresse 3].

Au cours de l’année 2022, M. [Y] a mis en vente son bien via le site « Le Bon Coin » en précisant que l’isolation était en ouate de cellulose.

Par acte du 27 avril 2023 reçu par Me [Z] [U], M. [Y] a vendu ledit bien à Mme [R] [J] pour un montant de 280 000 €. Après l’acquisition, Mme [J] a décidé d’entreprendre quelques travaux à l’intérieur de sa maison.

Le 10 septembre 2024, Mme [J] a fait réaliser un procès-verbal de constat par Me [B], commissaire de justice, aux motifs qu’existeraient des anomalies électriques et que l’isolation ne serait pas conforme à l’offre qui avait été publiée sur « Le Bon Coin ».

Le 4 décembre 2024, Me [B] a signifié à M. [Y] une sommation de payer interpellative pour un montant de 25 747,29 €, visant un devis pour l’isolation réalisé par M. [D] [X], artisan. En réponse, M. [Y] a indiqué à Me [B] que la ouate de cellulose et le papier mâché constituaient la même matière.

Aucun accord amiable n’a pu intervenir entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, Mme [J] a fait assigner M. [Y] devant le juge des référés.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA et soutenues à l’audience de référés du 30 septembre 2025, elle demande au juge des référés de bien vouloir :

A titre principal,

— Désigner un expert judiciaire,

— Débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires aux présente,

— Réserver les dépens, qui suivront le sort du principal,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le juge des référés venait à considérer qu’une résolution amiable du litige est possible,

— Désigner un expert judiciaire parallèlement aux opérations d’expertise judiciaire,

— Enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur aux fins de présentation et invitation à médiation,

En tout état de cause,

— Débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires aux présentes,

— Condamner M. [Y] au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Mme [J] soutient que la responsabilité de M. [Y] est manifestement engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés, et subsidiairement sur le fondement du dol et du manquement à l’obligation de délivrance conforme. Elle expose que le procès-verbal de constat de commissaire de justice et l’attestation de M. [X] font état d’une isolation des murs et plafonds de la maison en papier journal non conforme aux normes d’isolants, et ne correspondant pas à de la ouate de cellulose telle qu’indiqué dans l’annonce de vente publiée sur « Le Bon Coin » par M. [Y].

Elle affirme que ce vice est antérieur à la vente et n’était pas visible ou apparent au moment de la vente, en raison de sa dissimulation par M. [Y]. Elle rappelle en outre ne disposer d’aucune compétence en matière de construction. Mme [J] soutient que cette non-conformité rend l’immeuble impropre à sa destination en ne permettant pas une isolation correcte et en engendrant un risque d’incendie important, le papier journal n’ayant pas subi de traitement pour garantir la résistance au feu. Elle ajoute que le papier n’a pas non plus été traité pour empêcher la survenance de moisissures ou la venue de rongeurs. Mme [J] expose que M. [Y] a lui-même réalisé l’isolation litigieuse de sorte que la clause de non-garantie n’est pas applicable. Elle considère que M. [Y] a indiqué « ouate de cellulose » dans l’annonce publiée sur « Le Bon Coin » afin de rassurer les potentiels acheteurs, et précise qu’elle ne serait pas portée acquéreur du bien si elle avait eu connaissance de l’existence du désordre allégué, ou qu’elle en aurait donné un moindre prix. Elle sollicite ainsi l’organisation d’une mesure d’expertise en soutenant disposer d’un motif légitime au regard de l’ensemble des éléments ci-dessus.

En réponse aux moyens en défense, Mme [J] soutient qu’une action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec. Elle allègue que la responsabilité de M. [Y] semble manifestement engagée sur plusieurs fondements, et non uniquement sur celui de la garantie des vices cachés, de sorte que l’action au fond n’est pas prescrite. Elle rappelle que l’action en garantie des vices cachés doit être intentée par l’acheteur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice et dans un délai butoir de 20 ans à compter de la vente du bien, et indique avoir eu connaissance du vice affectant l’isolation en fin d’année 2024. Elle ajoute que le délai de prescription des actions fondées sur le dol et sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme est de 5 ans à compter de la découverte du dommage, de sorte qu’une éventuelle action sur ces deux fondements n’est pas non plus prescrite.

Mme [J] expose que les tests d’isolation par comparaison ne sont pas contradictoires, et ne peuvent en aucun cas justifier de la qualité de l’isolant. Elle ajoute que ces tests ne démontrent pas que l’isolant mis en place par M. [Y] serait de la ouate de cellulose comme annoncé lors de la vente.

Mme [J] soutient qu’il ne ressort aucunement du procès-verbal de M^e LUX du 13 août 2024 versé par M. [Y] que l’isolation en papier journal était visible lors des visites du bien. Elle sollicite en outre que l’appréciation subjective du commissaire de justice selon laquelle "on peut voir que le placoplâtre n’est pas fini justement pour que les acheteurs puissent voir l’isolation installée dans cette maison » soit écartée par le juge des référés.

Mme [J] précise que son compagnon, M. [T], avait demandé conseil par téléphone à un ami concernant l’humidité sur les murs adjacents à l’ancienne construction situés au sous-sol de la nouvelle maison, et en aucun cas concernant l’isolation des murs et plafonds de la maison.

Concernant la liste des préconisations et réparations à prévoir et défauts visibles ou non pouvant être assimilés à des vices cachés établie par M. [Y], Mme [J] soutient qu’elle ne mentionne pas l’isolation de la maison.

Mme [J] expose que la question de l’éventuelle connaissance de l’état du bien ne peut être tranchée à ce stade de la procédure et ne rentre pas dans le champ de compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

Sur la demande de médiation formée par M. [Y], Mme [J] soutient lui avoir adressé une sommation de payer la somme de 25 376,01 € selon devis de M. [X], de sorte qu’elle considère avoir tenté de résoudre à l’amiable le présent litige. Elle rappelle que le risque d’incendie auquel elle est exposée est important, et s’oppose à la demande de médiation.

A titre subsidiaire, Mme [J] demande qu’il soit enjoint aux parties de rencontrer un médiateur parallèlement aux opérations d’expertise.

Dans ses conclusions signifiées le 23 septembre 2025 par RPVA et soutenues à l’audience de référés, M. [Y] demande au juge des référés de bien vouloir :

Prononcer l’irrecevabilité des demandes de Mme [J], sinon l’en débouter, A titre subsidiaire,

— Ordonner une médiation judiciaire,

— A défaut d’accord de Mme [J] de recourir à une médiation, enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la mesure,

A titre infiniment subsidiaire,

— Lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves,

En tout état de cause,

— Condamner Mme [J] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [Y] fait valoir que l’action au fond est vouée à l’échec en raison de sa prescription, les matériaux ayant été mis en œuvre il y a plus de 10 ans. Il ajoute que l’action fondée sur les prétendus vices cachés est également vouée à l’échec puisque l’isolation n’est affectée d’aucun vice rendant le bien impropre à sa destination, ainsi qu’en témoigne le test d’isolation par comparaison et les photographies de l’isolant. En outre, M. [Y] indique que Mme [J] a eu connaissance de l’état du bien avant son acquisition. Il produit à ce titre un procès-verbal de constat de M^e LUX en date du 13 août 2025 démontrant qu’il a fait réaliser des photographies et une vidéo du bien immobilier antérieures à la visite des acquéreurs et stockée sur le site DROPBOX dont le lien a été transmis par le biais de l’annonce publiée sur « Le Bon Coin ».

M. [Y] soutient que la requérante a visité le bien à de nombreuses reprises et qu’il lui a précisé la composition des murs par mail du 16 avril 2023. Il ajoute que le compagnon de Mme [J] a pu trouver des conseils auprès d’un ami travaillant dans la construction de sorte qu’elle était parfaitement informée de l’état du bien. Il précise que la requérante a signé la liste des préconisations, réparations à prévoir et défauts visibles ou non pouvant être assimilés à des vices cachés qu’il a établie, et que le DPE a été annexé à l’acte de vente, de sorte que la requérante ne démontre l’existence d’aucun vice ni dommage.

M. [Y] expose qu’en l’absence de constatation de désordres et en présence de travaux destructifs réalisés par la requérante, le rapport de Me [B] ne suffit pas pour solliciter une expertise judiciaire. Il soutient en outre que le devis de 25 376,01 € versé par Mme [J] prévoit une isolation avec des billes en polystyrène injectable, différent de la ouate de cellulose.

Concernant les risques électriques allégués par Mme [J], M. [Y] indique que des travaux ont été réalisés par cette dernière après la vente, avec des malfaçons que la requérante souhaite finalement lui attribuer. Sur le risque relatif à l’incendie, M. [Y] expose qu’il n’est pas plus important qu’avec de la ouate de cellulose du commerce, cette dernière étant faite également de journal broyé traité au sel de bore comme celui qu’il a utilisé. Il produit en outre un devis pour la fourniture de ouate de cellulose du 23 juillet 2025 d’un montant de 1829,63 €.

Enfin, M. [Y] affirme souffrir de problèmes cardiaques et ne plus dormir à cause du stress généré par le présent procès. Il précise avoir toujours répondu aux sollicitations de Me [B], Mme [J] n’ayant quant à elle jamais tenté de résoudre à l’amiable le litige. Il sollicite ainsi l’organisation d’une médiation, compte tenu des travaux déjà réalisés par Mme [J] et du coût de mise en œuvre d’une expertise judiciaire.

A titre subsidiaire, M. [Y] demande qu’il lui soit donné acte de ses expresses protestations et réserves concernant la demande d’expertise et que les dépens soient laissés à la charge de la requérante.

MOTIFS

Il ne sera répondu qu’aux prétentions contenues dans le dispositif des conclusions des parties, à l’exclusion notamment des demandes de « prononcer » qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ni l’urgence, ni l’absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions requises pour permettre au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction, l’existence d’un motif légitime étant suffisante à cet effet.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès.

En l’espèce, le procès-verbal de constatations de Me [S] [B] en date du 17 septembre 2024 relève qu’au sein de la maison de Mme [J] dans la pièce principale, dans la chambre parentale, et dans le mur situé derrière la porte du couloir, l’isolation est réalisée avec une multicouche au pouvoir isolant très faible, constituée de lambeaux de journaux vraisemblablement hachés ou passés au destructeur de documents. En outre, Me [B] indique également que la majorité de l’isolation du grenier est réalisée avec du papier journal, et que l’isolant au niveau de la bouche VMC est réalisé avec du papier journal et diverses choses, comme des feuilles mortes, des grains de polystyrène et du plastique. Enfin, Me [B] constate la présence de câbles électriques dans de la paille dans l’isolation plancher du grenier.

Ces éléments suffisent à établir un motif au sens de l’article susvisé.

Il sera souligné que la liste des préconisations réparations à prévoir et défauts, visibles ou non, pouvant être assimilés à des vices cachés connus par le vendeur, signée par les parties les 22 et 23 avril 2023, ne mentionne à aucun endroit l’isolation de la maison.

Les arguments soulevés par M. [Y] quant à la prescription décennale de l’action ne peuvent trouver à s’appliquer s’agissant de l’action en garantie des vices cachés, et l’expertise a précisément pour objet de déterminer si l’isolation est atteinte de vice la rendant impropre à sa destination. Il ne peut ainsi être démontré avant le rapport d’expertise que l’action de Mme [J] est manifestement vouée à l’échec.

Les conclusions techniques de l’expert apparaissent au demeurant un préalable indispensable au règlement du différend compte tenu des positions respectives des parties. Il leur appartiendra d’envisager à l’issue de la mission de l’expert les possibilités d’un règlement amiable du litige.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande d’expertise selon la mission figurant au dispositif, aux frais avancés de la requérante.

Il est donné acte à M. [Y] de ses protestations et réserves.

Sur les frais irrépétibles et les dépens Aucune responsabilité n’étant susceptible d’être déterminée à ce stade de la procédure, il convient de débouter M. [Y] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens, qui ne sauraient être réservés en matière de référés, seront à la charge de la requérante.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision,

ORDONNE une mesure d’expertise : Commet pour y procéder M. [F] [L], [Adresse 1], avec pour mission, au contradictoire des parties, après avoir entendu tout sachant et s’être fait communiquer l’ensemble des documents, pièces utiles, de :

— Se rendre sur place [Adresse 3] et [Adresse 5] sur la Commune de [Localité 6] après y avoir convoqué les parties, visiter l’immeuble litigieux et le décrire,

— Prendre connaissance de tous documents de la cause,

— Entendre les parties en leurs dires et explications,

— Établir la chronologie des travaux effectués par M. [Y] et notamment celle des travaux d’isolation,

— Dire si les désordres, malfaçons, vices et/ou non-conformités visés à la présente assignation et dans les documents de renvoi existent,

— Les décrire, en indiquer la nature et l’importance, en déterminer les causes et les conséquences,

— Préciser pour chacun s’il provient notamment d’une usure normale de la chose, de travaux qui ont été effectués (non-conformité aux règles de l’art, aux normes ou autres), ou d’une autre cause,

— Préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices/désordres,

— Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices/désordres lors de la vente par le vendeur,

— Dire si ces vices/désordres sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus » (selon les termes de l’article 1641 du code civil),

— Dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente, fournir au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice,

— Déterminer les travaux nécessaires à réaliser pour mettre fin aux désordres et supprimer les vices, assurer la réparation pérenne des ouvrages et remettre l’immeuble en l’état,

— Estimer le coût et les délais des travaux de reprise,

— Evaluer les moins-values résultant des désordres et/ou des vices et/ou des non-conformités non réparables,

— Estimer les préjudices consécutifs de Mme [J] ;

— Plus généralement, donner au tribunal toutes indications lui permettant de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices actuels et à venir des demandeurs.

DIT que l’expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l’avance de la rémunération. L’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert devra donner son avis sur la nécessité d’appeler en cause tous intervenants dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée dans la survenance des désordres constatés,

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d’un mois pour formuler des observations. Passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal, dans un délai maximum de quatre mois, à compter de la date figurant sur l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises et que l’affaire sera rappelée à l’expiration de ce délai de quatre mois, devant le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises,

FIXE hormis le cas où ils bénéficieraient de l’aide juridictionnelle, à la somme de trois mille euros (3000 €), le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner à la régie du tribunal judiciaire par Mme [R] [J], dans le délai maximum d’un mois de la présente ordonnance à peine de caducité de la désignation de l’expert,

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

DIT que le dépôt par l’expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d’en établir la réception en les avisant de ce qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour faire part à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération,

DEBOUTE M. [H] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

MET les dépens à la charge de Mme [R] [J].

Ordonnance rendue le 14 Octobre 2025, et signée par la Présidente et le Greffier présent au greffe.

Le cadre greffier, La Présidente,

Frédéric SARRAUTE Muriel RENARD