TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04204

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPU3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

L’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[I] [B] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,

Prit en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté par Madame [X] [C], munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [B] [P],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 décembre 2019, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [B] [P] un appartement à usage d’habitation n°D201, situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 394,26 euros et une provision sur charges mensuelle de 82,57 euros.

Par contrat prenant effet au 27 janvier 2020, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a également donné à bail à Monsieur [I] [B] [P] un emplacement de stationnement, situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 15,12 euros et une provision sur charges mensuelle de 2,22 euros.

L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 26 avril 2024.

Le 24 juillet 2024, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] [B] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [I] [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls en cas d’abandon des lieux, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.651,24 euros, ainsi qu’aux échéances impayées ultérieures s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [X] [C], munie d’un pouvoir de représentation spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 623,22 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément au plan d’apurement signé avec le locataire.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 16 octobre 2024, Monsieur [I] [B] [P] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 26 avril 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation conclu le 26 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article 9. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le contrat prenant effet le 27 janvier 2020 concernant le parking est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour un emplacement à la même adresse et entre les mêmes parties. Ce bail prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à ce garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé. C’est donc ce délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.323,22 euros a été signifié le 24 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [I] [B] [P] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.221,04 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 18 mars 2025 démontrant que Monsieur [I] [B] [P] reste devoir la somme de 623,22 euros, mensualité de février 2025 comprise.

Monsieur [I] [B] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 623,22 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et du plan d’apurement de la dette signé par Monsieur [I] [B] [P], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 5 mensualités de 100 euros chacune et d’une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [I] [B] [P] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [B] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, Monsieur [I] [B] [P] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 26 décembre 2019 et le 27 janvier 2020 entre l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT et Monsieur [I] [B] [P] concernant un appartement à usage d’habitation n°D201 et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [B] [P] à verser à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 623,22 euros (décompte arrêté au 18 mars 2025, incluant une dernière facture de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 sur la somme de 1.323,22 euros, du 16 octobre 2024 sur la somme de 1.651,24 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [I] [B] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 100 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [I] [B] [P] soit condamné à verser à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [B] [P] à verser à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [B] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,