REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/00402 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G4Z5

N° minute : 25/00071

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. SEMCODA- SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [V] [Z] [N]

né le 07 Septembre 1990 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté à l’audience du 09 janvier 2025 mais comparant à l’audience du 05 décembre 2024

Madame [P] [G] [K]

née le 19 Février 1983 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparante et assistée de M^e Marie MERCIER-DURAND, avocat au barreau de l’Ain, substituée par M^e Léa DAUBIGNEY, avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-01053-2025-24 du 06/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 09 Janvier 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

copies délivrées le 13 FEVRIER 2025 à :

S.A. SEMCODA

Monsieur [V] [Z] [N]

Madame [P] [G] [K]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 FEVRIER 2025 à :

S.A. SEMCODA

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 février 2021, la société SEMCODA a donné à bail à M. [V] [N] et Mme [P] [K] un logement à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 982.70 € charges incluses.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEMCODA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 16 juillet 2024 ; puis elle a fait assigner M. [V] [N] et Mme [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation des défendeurs au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 5 décembre 2024, M. [N] n’a pas contesté la dette et n’a pas formulé de demande particulière. Il a précisé qu’il s’était séparé de Mme [K] et n’habitait plus le logement mais n’avait pas délivré son congé.

Mme [K] représentée par son conseil, a sollicité le renvoi de l’affaire.

L’affaire a été renvoyée au 9 janvier 2025.

La SEMCODA, représentée par son conseil demande au tribunal de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— ordonner l’expulsion de M. [V] [N] et Mme [P] [K] sans délai ;

— condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 5.996.26 € (somme arrêtée au 5 décembre 2024), d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SEMCODA fait valoir que le versement de décembre 2024 a été rejeté et que par conséquent il n’y a pas de reprise de paiement du loyer courant. Elle a reçu le congé de M. [N] le 18 décembre 2024.

Mme [P] [K] représentée par son conseil et se référant à ses écritures demande au juge des contentieux de la protection :

— de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 150 € par mois en plus du loyer courant,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire,

— de débouter la SEMCODA de ses demandes,

— d’écarter l’exécution provisoire,

— de dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Elle soutient à l’appui de ses prétentions :

— qu’elle a subi un accident le 6 février 2024 ce qui lui a causé des problèmes de santé et lui a fait perdre son emploi,

— qu’elle a retrouvé un emploi depuis le 7 septembre 2024 pour un contrat désormais en CDI et de 39 heures hebdomadaires,

— que le montant exigé par la SEMCODA pour un plan d’apurement (250 €) était trop élevé,

— qu’elle propose le versement de 150 € par mois en plus du loyer courant,

— que les rejets de paiement s’expliquent par la clôture du compte joint,

— qu’elle a régularisé son loyer de novembre et décembre par virement du 8 janvier 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

M. [N] n’a pas comparu à nouveau le 9 janvier 2025.

La présidente a sollicité du bailleur un décompte actualisé au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SEMCODA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 12 février 2021 contient une clause résolutoire (§5) faisant expréssement référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juillet 2024, pour la somme en principal de 4.395.64 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 septembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SEMCODA produit un décompte démontrant que M. [V] [N] et Mme [P] [K] restent lui devoir, après soustraction des frais non justifiés (6 €), la somme de 4.825.45 €, dette locative arrêtée au 8 janvier 2025, facturation de décembre incluse après deux versements de 1.062.68 € et 797.69 €.

M. [V] [N] et Mme [P] [K] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Une clause de solidarité portant tant sur les loyers impayés que les indemnités d’occupation figure dans le bail. Cette solidarité, en vertu de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, perdure jusqu’à six mois après la date d’effet du congé.

Dès lors les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 4.825.45 €, dette locative arrêtée au 8 janvier 2025, facturation de décembre incluse après deux versements de 1.062.68 € et 797.69 € .

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Il résulte des justificatifs de paiement produits par Mme [K] et du décompte actualisé au jour de l’audience que Mme [K] a bien effectué la veille de l’audience deux versements de 1.062.68 € et 797,69 €. Ces versements couvrent davantage que les deux derniers mois de loyers résiduels. Il est par ailleurs justifié de la situation professionnelle de Mme [K]. Cette dernière perçoit un salaire d’environ 1.700 €.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [P] [K] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de M. [V] [N] et Mme [P] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et l’expulsion de Mme [K], la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

S’agissant de la solidarité portant sur les indemnités d’occupation, celle-ci se terminera pour M. [N] le 18 septembre 2024, compte tenu du congé délivré par ce dernier récemment et réceptionné par le bailleur le 18 décembre 2024.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [V] [N] et Mme [P] [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2021 entre SEMCODA et M. [V] [N] et Mme [P] [K] concernant le logement à usage d’habitation et garage situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [N] et Mme [P] [K] à verser à la SEMCODA la somme de 4.825.45 €, dette locative arrêtée au 8 janvier 2025, facturation de décembre incluse après deux versements de 1.062.68 € et 797.69 € ;

AUTORISE Mme [P] [K] à s’acquitter de cette somme,en 32 mensualités de 150 € chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants, ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [P] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEMCODA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [V] [N] et Mme [P] [K], jusqu’au 18 septembre 2024, soient condamnés solidairement à verser à la SEMCODA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, puis qu’au-delà de cette date Mme [P] [K] soit condamnée seule à verser à la SEMCODA cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DEBOUTE la SEMCODA de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [N] et Mme [P] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 13 février 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,