Bn

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01050 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6VE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 08 Juillet 2025

S.C.I. FONCIERE DI 01 2009, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[B] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Juillet 2025

à Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 08 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01 2009, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Amaury PALASSET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [B] [N], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 mai 2011, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a donné à bail à Monsieur [B] [N] un appartement à usage d’habitation (n°A102) et un parking (n°03), situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 383,16 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Le 03 décembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait signifier à Monsieur [B] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SCI FONCIERE DI 01/2009 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a ensuite fait assigner Monsieur [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— à titre de provision de la somme de 1.459,78 euros, correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date du 10 mars 2025, somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer,

— à titre de provision d’une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentée des charges, soit 596,58 euros, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux,

— de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens, en ce compris les coûts des commandements de payer du 11 avril 2024, 20 août 2024 et 03 décembre 2024 et leur dénonce.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2025.

A l’audience du 12 mai 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2009, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 332,06 euros au 06 mai 2025 et indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, au regard de la bonne foi de Monsieur [B] [N]. Elle ajoute qu’elle maintient ses demandes accessoires.

Monsieur [B] [N], comparant, indique ne pas comprendre sa dette de loyers. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 20 euros par mois. Il précise qu’il est parti en Guadeloupe et qu’à cette occasion il ne payait pas les charges, réduisant son loyer de 20 à 30 euros. Il ajoute qu’il a eu un accident de travail et qu’il perçoit un revenu de 1.500 euros ou plus en fonction des primes. Il indique en outre qu’il verse une pension alimentaire mensuelle de 110 euros pour son fils et qu’il a deux crédits dont les mensualités sont respectivement de 100 et de 20 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2009 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 02 mai 2011 contient une clause résolutoire (Article 9 Clause résolutoire – Résiliation de plein droit du présent engagement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1.529,70 euros a été signifié le 03 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [B] [N] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.154,80 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI FONCIERE DI 01/2009 produit un décompte du 06 mai 2025 démontrant que Monsieur [B] [N] a réglé l’intégralité de ses loyers et de ses charges, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des dépenses relatives aux commandements de payer du 22 avril 2024 et du 03 décembre 2024 de 127,46 euros et de 204,60 euros, lesquelles ne sont ni des loyers ni des charges.

En conséquence, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [B] [N] au paiement de la somme de 332,06 euros demandée.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Pour autant, si ce paiement intégral privait le locataire de la possibilité d’obtenir des délais et la suspension de la clause résolutoire en résultant, il serait alors placé dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, ce qui n’apparaît conforme aux intérêts ni des locataires, ni des propriétaires. En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision et à retarder le paiement de sa dette, à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Dès lors, si Monsieur [B] [N] s’était abstenu de tout remboursement avant la date d’audience, il aurait pu demander des délais de paiement et en bénéficier. Partant, dans la mesure où il était manifestement en capacité de procéder au règlement du solde restant dû, Monsieur [B] [N] aurait ainsi pu paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant sa dette.

Par conséquent, afin de ne pas placer Monsieur [B] [N] dans une situation moins favorable que celle dont il aurait bénéficié en n’apurant pas sa dette locative avant l’audience, il convient de lui octroyer rétroactivement un délai de paiement à compter du 04 février 2025, date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et jusqu’à la date à laquelle la dette a été soldée, soit jusqu’au 20 mars 2025, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Or, la dette locative ayant été réglée pendant le délai ainsi accordé, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de la SCI FONCIERE DI 01/2009 tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire sera donc rejetée.

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, les demandes de la SCI FONCIERE DI 01/2009 tendant à l’expulsion de Monsieur [B] [N] et à la fixation d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte-tenu de l’existence d’un arriéré locatif ancien ayant forcé la SCI FONCIERE DI 01/2009 à recourir à un commissaire de justice, Monsieur [B] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 03 décembre 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2009 Monsieur [B] [N] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 02 mai 2011 entre la SCI FONCIERE DI 01/2009 et Monsieur [B] [N] concernant un appartement à usage d’habitation (n°A102) et un parking (n°03), situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 04 février 2025 ;

CONSTATONS que l’arriéré locatif à l’origine de la présente procédure a été intégralement apuré le 20 mars 2025 ;

DEBOUTONS donc la SCI FONCIERE DI 01/2009 de sa demande en paiement au titre de la dette locative ;

OCTROYONS rétroactivement à Monsieur [B] [N] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du 04 février 2025 au 20 mars 2025, période au cours de laquelle la dette a été soldée ;

DISONS que la clause résolutoire du bail est donc réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS donc la SCI FONCIERE DI 01/2009 de sa demande aux fins de constatation de la résiliation de plein droit dudit bail ;

DEBOUTONS dès lors la SCI FONCIERE DI 01/2009 de ses demandes tendant à l’expulsion de Monsieur [B] [N] et à une indemnité d’occupation étant devenues sans objet ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] à verser à la la SCI FONCIERE DI 01/2009 une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 03 décembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffier, La vice-présidente,