TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04465

N° Portalis DBX4-W-B7I-TRO6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[B] [H]

C/

[X] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [B] [H]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [M]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat prenant effet au 08 janvier 2021, Madame [B] [H] a donné à bail à Monsieur [X] [M] un appartement à usage d’habitation (n° 8) et un parking aérien (n° 26), situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 531,43 euros et une provision sur charges mensuelle de 35 euros.

Le 21 juin 2024, Madame [B] [H] a fait signifier à Monsieur [X] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Madame [B] [H] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 novembre 2024, Madame [B] [H] a ensuite fait assigner Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail le 21 août 2024 par acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2.894,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de novembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (608,92€ par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, jusqu’à la libération effective des,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 novembre 2024.

A l’audience du 31 janvier 2025, Madame [B] [H], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.820,11 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Monsieur [X] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et bénéficier des délais de paiement de 36 mois s’il reste dans le logement ou de 24 mois s’il est expulsé. Il indique avoir payé le loyer de décembre 2024, mais ne pas avoir pu payer celui de janvier 2025, car il ne lui restait que 134€, le service des impôts ayant pris 2000€ sur son salaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, Madame [B] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 novembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet le 08 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article VIII. clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.826,76 euros a été signifié le 21 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [X] [M] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 août 2024.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [B] [H] produit un décompte du 23 janvier 2025 démontrant que Monsieur [X] [M] reste devoir la somme de 3.820,11 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite et d’impayé.

Monsieur [X] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.820,11 euros.

III. SUR LES DELAIS DE DELAI DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 23 janvier 2025, que le loyer janvier 2025 n’a pas été payé. A défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, Monsieur [X] [M] doit être débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement sur ce fondement.

IV- SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT NON SUSPENSIFS DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 1343-5 alinéa 1 du Code civil dispose que : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Monsieur [X] [M] sollicite un échelonnement du paiement de sa dette en 24 mensualités dès lors que les effets de la clause résolutoire ne sont pas suspendus.

Compte tenu du montant de la dette s’élevant actuellement à 3.820,11 euros et de la situation du débiteur, il convient de lui accorder des délais de paiement, avec 23 mensualités à hauteur de 159,17 euros et une 24ème mensualité soldant la dette locative et les intérêts.

V- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 22 août 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [X] [M] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [X] [M] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Monsieur [X] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, (soit 608,92€ à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

Or, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 23 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse, est comprise dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [B] [H], Monsieur [X] [M] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 08 janvier 2021 conclu entre Madame [B] [H] et Monsieur [X] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation (n° 8) et le parking aérien (n° 26), situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 22 août 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [X] [M] de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [M] et à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [B] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [M] à verser à Madame [B] [H] à titre provisionnel la somme de 3.820,11 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 23 janvier 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [X] [M] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 159,17 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [M] à payer à Madame [B] [H] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, (soit 608,92€ à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [M] à verser à Madame [B] [H] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente