TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AZ

N° RG 24/03442 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJEW

JUGEMENT

N° B

DU : 14 Mars 2025

[O] [N]

C/

[M] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Mars 2025

à M^e Chloé GUERRIC

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 14 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [O] [N], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Chloé GUERRIC, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [M] [L], demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [N] a donné à bail à Monsieur [M] [L] et à Madame [S] [P] un appartement à usage d’habitation meublé ([Adresse 5]) et un garage situés [Adresse 5] à [Localité 3] par contrat en date du 24 août 2018, moyennant un loyer mensuel initial de 560€ et une provision pour charges de 70 euros.

Compte tenu des manquements répétés de Monsieur [M] [L] à ses obligations locatives concernant la jouissance paisible des locaux loués, Madame [O] [N] l’a fait assigner ainsi que Madame [S] [P], par actes de commissaire de justice en date du 23 août 2024, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, Madame [O] [N] a demandé de :

— constater la résiliation judiciaire du bail du fait des manquements suffisamment graves commis par Monsieur [M] [L], et ce à compter du jugement à intervenir ;

En conséquence, Madame [O] [N] a sollicité de :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [L] et de Madame [S] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de leurs biens de l’appartement ([Adresse 5]) situés [Adresse 5] à [Localité 3] avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

— ordonner à Monsieur [M] [L] et à Madame [S] [P] de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés énumérées dans l’état des lieux d’entrée du 1er septembre 2018 ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail , jusqu’à la libération effective des lieux ;

— autoriser Madame [O] [N] à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet , assisté s’il l’estime utile d’un technicien ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] à verser à Madame [O] [N] la somme de 4690,83 euros au titre du prix des réparations des dégradations commises dans l’appartement pris à bail ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] à verser à Madame [O] [N] la somme de 836,50 euros au titre du remboursement du prix des meubles manquants énumérés dans l’état des lieux d’entrée ;

— autoriser Madame [O] [N] à conserver les dépôts de garantie de 1.260 euros et 630 euros versés lors de la prise à bail de l’appartement et juger que la somme conservée s’imputera sur le montant des condamnations prononcées au titre du prix des réparations des dégradations et du remboursement du prix des meubles manquants ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] au paiement de la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions dûment adressées aux défendeurs le 13 janvier 2025, Madame [O] [N] a en outre sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [M] [L] et de Madame [S] [P] à lui payer la somme de 1.260 euros correspondant aux loyers de décembre 2024 et janvier 2025 impayés, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir.

A l’audience du 16 janvier 2025, Madame [O] [N] a comparu représentée par son conseil et a maintenu ses demandes

Assigné par acte de commissaire de justice signifié à sa personne au CHU de [Localité 8], site hospitalier de [6], Bâtiment 50, pôle psychiatrie, Monsieur [M] [L] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

Assignée par acte de commissaire de justice signifié en son étude le 23 août 2024, Madame [S] [P] n’était ni présente ni représentée à l’audience

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

I- SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL :

L’article 1728 alinéa 1 du code civil prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du Code civil précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

En application des dispositions de l’article 1228 du code civil, il appartient au juge du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Il est également de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage. Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu et il appartient à la partie qui s’en prévaut de rapporter la preuve qu’elle subit un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires.

En l’espèce, les nombreux témoignages versés aux débats et les échanges avec le syndic de copropriété démontrent que Monsieur [L] est notamment à l’origine de nombreuses agressions verbales à l’égard des copropriétaires ou occupants de l’immeuble.

Ainsi Madame [I] a assisté le 2 août 2021 à des insultes de Monsieur [L] proférées contre Madame [H] “sale pute “, “sale psy”, “tu es échec et mat “.

Madame [H] a indiqué dans son attestation en date du 4 août 2021 que depuis l’arrivée de Monsieur [L] la résidence est devenue invivable (sale) et qu’un climat de peur y règne.

Elle a précisé qu’en rentrant de vacances le 1er août 2021, elle avait trouvé un mot menaçant sur sa porte de même que le 2 août et précisé qu’elle était allée porter plainte indiquant que Monsieur [L] profère en outre de son balcon insultes et menaces ; ces propos sont confirmés par Monsieur [K] [E] dans son attestation en date du 6 août 2021 de même que par Madame [C] [H] dans son attestation en date du 4 août 2021, de même que par Monsieur [U] [G] dans son attestation en date du 4 août 2021.

Monsieur [Y] a indiqué dans son attestation en date du 5 août 2021 qu’il a assisté à une agression extrêmement violente de la part de Monsieur [L] à l’encontre de Madame [H] [C] ; il a aussi précisé “il faut traiter ce problème en urgence, il en va de la

santé mentale et physique des locataires. Cet homme est dangereux, je ne me sens plus en sécurité chez moi.”

Madame [B] [D] a également attesté le 25 octobre 2021 avoir été agressée verbalement par Monsieur [L], “il m’a insultée, a crié très fort contre moi, et j’ai eu très peur et j’ai appelé la police.”

Ces propos sont confirmés par Monsieur [J] [A] dans son attestation en date du 24 octobre 2021 qui a dû dormir deux nuits chez Madame [B] [D] qui avait très peur et précisé qu’il avait trouvé un gros crachat sur le seuil de sa porte le 22 octobre 2021.

Diverses plaintes ont également été déposées contre Monsieur [L] et notamment par Madame [H] le 4 juillet 2024 à 9h 30 qui relate que le 3 juillet 2024 vers 19 h 15 Monsieur [L] avait tapé violemment sur sa porte en disant “Je vais te tuer, fils de pute, je vais baisser ta vie” et ce à plusieurs reprises. Elle a constaté que sa porte avait été dégradée suite aux coups portés par Monsieur [L]. Elle a en outre constaté que la porte avait été encore plus dégradée en son absence pendant une partie de la soirée et que les plantes de son balcon étaient renversées et a précisé qu’elle avait en conséquence contacté la gendarmerie qui avait pu faire les mêmes constatations et qu’après son départ Monsieur [L] était revenu en proférant à nouveau les mêmes insultes.

Par ailleurs, à nouveau le 4 juillet vers 7 h 30 Monsieur [L] est revenu frapper violemment à sa porte en proférant les mêmes insultes et à nouveau elle avait dû appeler la gendarmerie.

Elle s’est présentée de nouveau à la gendarmerie le 4 juillet à 12 heures à la demande de la gendarmerie, a reconnu son agresseur et l’arme qu’il portait quand il avait mis des coups dans sa porte et précisé “j’ai eu vraiment peur. J’ai signalé depuis le début son comportement au propriétaire et au syndicat….J’ai peur de rentrer chez moi, il nous fait peur, il terrorise les personnes de l’immeuble .”

Elle a aussi précisé qu’il avait proféré des insultes et des menaces de mort entre 2018, 2019 et 2020 envers Madame [W] qui avait fini par partir et vendre son appartement car terrorisée par la situation.

A nouveau, Madame [H] s’est rendue à la gendarmerie le 9 juillet 2024 suite à de nouvelles insultes de Monsieur [L], ce dernier étant descendu vers 9 h, tapé violemment à la porte, regardé à l’oeilleton ; elle l’a vu faire un geste avec sa main comme s’il lui coupait la gorge en disant “je vais te tuer et je vais niquer ta vie” et ce à de nombreuses reprises.

Elle a par ailleurs précisé que depuis 2021 Monsieur [L] s’en prenait à elle par des insultes, en rayant sa voiture, en la harcelant, en tapant à sa porte, en l’empêchant de rentrer dans la résidence et de rentrer dans son appartement en se mettant en travers de sa route.

L’examen médico-légal du 9 juillet 2024 a mis en évidence une ITT de 3 jours la concernant.

Par ailleurs Madame [B] a été interrogée par la gendarmerie en qualité de témoin le 9 juillet 2024, a confirmé les déclarations de Madame [H] et précisé qu’elle avait été également victime des agissements de Monsieur [L] en déclarant :”L’année dernière Monsieur [L] m’a traitée de pute, de grosse … il claquait la porte fort avant que je rentre….”.

Il lui avait également empêché de descendre les escaliers en lui disant “Non tu ne descendras pas .”

Monsieur [Y] entendu également par la gendarmerie le 9 juillet 2024 a confirmé les propos de Madame [H], a indiqué que les problèmes posés par Monsieur [L] avaient été remontés au syndic.

Il a en outre précisé qu'”entre 2021 et 2024 Monsieur [L] sortait dans les couloirs, il gueulait je pense toujours envers [C] ([H]) ou [F] ([B])….il s’en prend aux femmes seules et d’un certain âge, il profère toujours les mêmes menaces “Je vais te tuer” et que Madame [H] subit un harcèlement évident de Monsieur [L].

Enfin, Madame [O] [N] justifie que Monsieur [L] a été poursuivi pour ces faits et placé sous contrôle judiciaire avant sa comparution devant le tribunal correctionnel de Toulouse le 8 avril 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y’a lieu de constater que les troubles signalés et corroborés par les éléments évoqués plus haut s’inscrivent dans la durée et sont répétitifs.

L’existence de troubles anormaux de voisinage causés par Monsieur [M] [L] étant établie, le tribunal dispose d’éléments suffisants et actuels établissant des manquements graves et répétés aux obligations du preneur justifiant la résiliation du bail liant Madame [O] [N] à Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P].

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 24 août 2018 à la date de la présente décision.

L’expulsion de Monsieur [M] [L] et de Madame [S] [P] sera ordonnée en conséquence.

II-SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

1- Sur les loyers et charges impayés

Madame [O] [N] indique que Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] n’ont pas réglé les loyers et charges de décembre 2024 et de janvier 2025 soit la somme de 1.260 euros .

Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] n’ayant pas comparu ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 1260€ au titre des loyers et des charges dus à janvier 2025, mensualité de janvier 2025 comprise, ainsi qu’au paiement des loyers et charges qui seraient éventuellement dus depuis cette date jusqu’au présent jugement.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

2 – Sur les autres demandes

Concernant les demandes d’indemnisation au titre des dégradations et des meubles qui auraient disparu, il apparaît que ces demandes sont manifestement prématurées et relèvent des opérations au titre de l’état des lieux de sortie, tout comme la retenue des dépôts de garantie.

Il en est de même concernant la demande en vue d’ordonner à Monsieur [M] [L] et à Madame [S] [P] de justifier de l’acquit des charges locatives.

Enfin si des difficultés devaient se poser lors de la sortie des lieux, Madame [N] pourra ultérieurement se faire autoriser si besoin à établir un constat par commissaire de justice afin de faire constater et estimer les réparations locatives.

Madame [N] sera en conséquence déboutée de ses demandes à ces différents titres.

III-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [O] [N] afin d’assurer la défense de ses intérêts, Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail en date du 24 août 2018 conclu entre Madame [O] [N] d’une part et Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] d’autre part, relatif à un appartement à usage d’habitation meublé ([Adresse 5]) et un garage situés [Adresse 5] à [Localité 3], à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] et à tout occupant de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, Madame [O] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] à payer à Madame [O] [N] la somme de 1.260 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse, de même que les loyers et charges éventuellement dus depuis cette date et jusqu’au présent jugement en deniers ou quittance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] à payer à Madame [O] [N] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du contrat de bail soit à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] à payer à Madame [O] [N] la somme 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [O] [N] de toute demande plus ample ou contraire et notamment de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] au paiement de la somme de 836,50 euros au titre du remboursement du prix des meubles manquants énumérés dans l’état des lieux d’entrée et à celle de 4690,83 euros au titre des réparations des dégradations commises dans l’appartement pris à bail, de l’autoriser à conserver les dépôts de garantie de 1.260 euros et 630 euros versés lors de la prise à bail de l’appartement, de même concernant la désignation d’un huissier de justice afin de faire constater et estimer les réparations locatives ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [S] [P] au paiement des entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE