TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04012 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TOF3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 19 Mai 2025

S.C.I. COURAGE, prise en la personne de son représentant légal

C/

[W] [S]

[E] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Mai 2025

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 19 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. COURAGE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [W] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [E] [U], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 novembre 2023, la SCI COURAGE a donné à bail à Monsieur [W] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 680 € et une provision sur charges mensuelle de 40 €.

Par acte du 29 novembre 2023, Monsieur [E] [U] s’est porté caution solidaire des engagements pris par Monsieur [W] [I].

Le 8 juillet 2024, la SCI COURAGE a fait signifier à Monsieur [W] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, commandement signifié à la caution par acte du 22 juillet 2024. La SCI COURAGE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, la SCI COURAGE a ensuite fait assigner Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [U], caution, devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et la condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 5720 €, représentant les arriérés de charges et de loyers au 28 septembre 2024, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant correspondant au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de commandement de payer et la dénonce à la caution.

Par lettre du 13 janvier 2025, Monsieur [W] [I] a donné congé et un état des lieux de sortie a été réalisé le 12 février 2025.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 28 mars 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La SCI COURAGE, représentée par son conseil, sollicite dans ses dernières conclusions de :

— débouter les défendeurs de leurs demandes,

— condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [U] au paiement des sommes de :

—  8341,42€ à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et travaux de remise en état,

—  700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer et la dénonce à la caution.

La SCI COURAGE précise qu’un versement a bien été fait le 5 avril 2024 d’un montant de 160€, qu’elle abandonne la demande au titre du remplacement de la pile électrique (18€), que le montant des travaux est de 794,10€ et qu’aucun dépôt de garantie n’a jamais été versé.

Monsieur [W] [I], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions, de :

— sur le montant de l’impayé locatif, intégrer la somme de 160€ versée le 5 avril 2024,

— sur les dégradations locatives : rejeter les frais de remplacement de la pile du volet roulant électrique (18€), les frais de déplacement de détecteur de fumée de l’entrée fixer à 21,60€ TTC, soit 18€ HT et retenir la somme de 772,50€ au total, au titre des réparations locatives,

— l’autoriser à solder sa dette en 24 mois à compter de la décision à intervenir,

— débouter la SCI COURAGE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour des raisons d’équité.

Monsieur [E] [U], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions, de :

— sur le montant de l’impayé locatif, intégrer la somme de 160€ versée le 5 avril 2024,

— sur les dégradations locatives : rejeter les frais de remplacement de la pile du volet roulant électrique (18€), les frais de déplacement de détecteur de fumée, et retenir la somme de 772,50€ au total,

— l’autoriser à solder la dette en 24 mois à compter de la décision à intervenir en cas de défaillance de Monsieur [W] [I],

— débouter la SCI COURAGE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour des raisons d’équité.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation, l’expulsion et l’indemnite d’occupation

Il résulte des débats de l’audience que Monsieur [W] [I] a quitté les lieux le 12 février 2025 et les demandes de résiliation, d’expulsion de ce dernier et d’indemnité d’occupation sont donc devenues sans objet.

Sur les demandes de condamnation au paiement

* Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SCI COURAGE produit, outre le contrat de bail, l’acte de caution signé, les justificatifs des charges pour 2024 et un décompte démontrant que Monsieur [W] [I] reste devoir en ce qui concerne les arriérés de loyers la somme de 7547,32€ mensualité de février 2025 incluse au prorata des jours d’occupation jusqu’à son départ.

Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [U] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [U] en sa qualité de caution seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7547,32€.

* Sur la demande au titre des dégradations locatives

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés a le pouvoir d’accorder une provision au créancier si celui-ci justifie d’une créance non sérieusement contestable.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

La SCI COURAGE sollicite la somme de 794,10€ au titre des dégradations locatives, à savoir la somme de 82,80€ selon facture de Castorama pour l’achat de deux appliques et la somme de 776,10€ selon devis du 18/02/25 de la société Habitat Interventions Travaux (déduction faite de la somme de 18€ pour le remplacement de la pile de la télécommande du volet électrique) qui mentionne la fixation de support rideau de la baie vitrée, le rebouchage de trous de cheville, la pose d’appliques, le remplacement d’une ampoule, le déplacement d’un détecteur de fumée, et un coût de déplacement.

Monsieur [W] [I] reconnait être responsable des dégradations locatives que lui impute son bailleur excepté pour le déplacement du détecteur de fumée, soit la somme de 772,50€ au total.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de corroborer l’existence des dégradations qui lui sont imputées que ce soit les appliques et ampoule manquantes, les trous de cheville. S’agissant du détecteur de fumée, l’état des lieux d’entrée mentionne la présence de deux détecteurs de fumée, un dans la pièce à vivre au rez-de-chaussé et un sur le palier desservant la chambre alors que l’état des lieux de sortie précise que le détecteur de fumée de la pièce à vivre est manquant.

Le remplacement de l’ensemble de ces éléments apparaît donc justifié et Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [U] en sa qualité de caution seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 794,10€ au titre des réparations locatives.

Au total, ils sont redevables de la somme de 8341,42€ au titre des loyers, charges et réparation locatives.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil permet compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [W] [I] justifie être suivi dans le cadre d’une mesure d’accompagnement social personnalisé ainsi que par l’association Le Relais et qu’une procédure de surendettement est actuellement en cours. Il justifie par ailleurs bénéficier actuellement d’une situation professionnelle stable. Au regard de ces éléments, il apparaît en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dans ces circonstances, Monsieur [W] [I] sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

En outre, Monsieur [E] [U] dispose également de ressources limitées qui justifient également qu’il soit autorisé à se libérer de la dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [U], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI COURAGE, Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [U] seront condamnés à leur verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que Monsieur [W] [I] a quitté les lieux le 12 février 2025 ;

CONSTATONS que la demande de résiliation, d’expulsion, et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [U] en sa qualité de caution à verser à la SCI COURAGE à titre provisionnel la somme de 8341,42€ au titre des loyers, charges et travaux de remise en état ;

AUTORISONS Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [U] à se libérer de la dette en 23 mensualités de 300€ et une 24ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DISONS que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [U] en sa qualité de caution à verser à La SCI COURAGE une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [U] en sa qualité de caution aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, La vice-présidente,