REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 28 Novembre 2024

MINUTE N° : 1735

Références : R.G N° N° RG 24/00137 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7AF

DEMANDEUR:

Monsieur [U] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [J] [N] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [G] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2024

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 28 Novembre 2024, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à Me [Localité 5]

+ 1CCC aux défendeurs

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 7/03/2022, M. [J] [R] et Mme [G] [Y] sont locataires d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7], et appartenant à M. [U] [I].

Par acte de commissaire de Justice du 27/12/2023, M. [U] [I] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4.294,63 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 15/11/2023.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 1.014,06 euros par mois.

Par acte de commissaire en date du 15/03/2024, M. [U] [I] a fait assigner M. [J] [R] et Mme [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] statuant en référé et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 6.062,11 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.

A l’audience, M. [U] [I], représenté par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 12.463,11 euros, au titre des loyers échus à la date du 13/09/2024.

Cités par actes délivrés par remise en l’étude, M. [J] [R] et Mme [G] [Y] ont comparu, indique que le couple perçoit actuellement une somme mensuelle de 700 euros de France Travail et précisent qu’un dossier va être déposé devant la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/11/2024, date indiquée à l’issue des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur quoi,

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 13/09/2024, que les locataires n’ont repris le paiement du loyer (résiduel) au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que M. [U] [I] verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution ;

Attendu que le bailleur soutient que la dette s’élève à la somme de 12.463,11 euros ;

Attendu qu’ aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Que le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenus à sa disposition ; qu’il est par ailleurs en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

Attendu en l’espèce que le bailleur ne produit pas de justificatif afférent à la taxe d’ordures ménagères appelée en 2023 ; que cet appel de charges ne sera donc pas pris en compte ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 13/09/2024, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 11.830,11 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2024 inclus ; qu’il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ;

Sur la solidarité passive

Attendu que l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux indemnités d’occupation et aux frais de la présente instance ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 18/03/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 26/09/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 27/12/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27/02/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Attendu que M. [J] [R] et Mme [G] [Y] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons solidairement M. [J] [R] et Mme [G] [Y] à verser à M. [U] [I] la somme provisionnelle de 11.830,11 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 13/09/2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27/12/2023 pour la somme de 4.294,63 euros et à compter due la décision pour le surplus;

Constatons la résiliation à compter du 27/02/2024 du bail convenu entre les parties ;

Ordonnons l’expulsion de M. [J] [R] et Mme [G] [Y] , faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamnons solidairement M. [J] [R] et Mme [G] [Y] à verser à titre provisionnel à M. [U] [I] une indemnité d’occupation mensuelle fixe à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/10/2024 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [J] [R] et Mme [G] [Y] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le GreffierLe Président