Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 4 septembre 2025, n° 25/01840

TJ Toulouse 4 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non justification d'une assurance par le locataire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Accepté
Obligation de paiement des loyers et charges par le locataire
La cour a jugé que M. [B] [V] n'a pas contesté le montant de la dette, et a donc ordonné le paiement des arriérés.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que M. [B] [V] doit payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer, en raison de son occupation sans droit ni titre.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées par le bailleur
La cour a jugé que M. [B] [V] doit rembourser les frais engagés par la S.A. ALTEAL au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 4 sept. 2025, n° 25/01840
Numéro(s) :	25/01840
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle DURAND
Parties :	S.A. ALTEAL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01840 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFAR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [E] [U], domicilié en cette qualité au dit siège

[V] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [E] [U], domicilié en cette qualité au dit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [V] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01/07/2024, la SA ALTEAL a donné à bail à Monsieur [B] [V] l’appartement 513 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 580.73 euros et une provision sur charges, ainsi que le garage n°15 situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 25,19 euros.

Le 16/12/2024, la SA ALTEAL a fait signifier à Monsieur [B] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16/12/2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20/05/2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 7993.34 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20/05/2025.

A l’audience du 22/07/2025, la SA ALTEAL, représentée par Maître [F] [M], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8854.24 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. Elle rappelle que tous les règlements ont été rejetés, sauf le premier. Elle a confirmé, par note en délibéré autorisée du 31 juillet 2025, que le locataire n’avait pas produit son attestation d’assurance.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20/05/2025, Monsieur [B] [V] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 14/08/2025 et prorogée au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16/12/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20/05/2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 01/07/2024 concerne tant le logement que le parking.

Il contient une clause résolutoire (article 10.2) stipulant qu’à défaut d’assurance du locataire, la résiliation du contrat de bail intervient de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois, reproduisant les dispositions légales, a été signifié le 16/12/2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [B] [V] n’a pas produit d’attestation d’assurance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17/01/2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 17/01/2025 et Monsieur [B] [V] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [B] [V] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 21/07/2025 démontrant que Monsieur [B] [V] reste devoir la somme de 8829,24 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais de 25 euros facturés le 31 janvier 2025 et non justifiés.

Monsieur [B] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 8829,24 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [B] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01/07/2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 17/01/2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Monsieur [B] [V] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01/07/2024 entre la SA ALTEAL et Monsieur [B] [V] concernant l’appartement 513 situé [Adresse 3] ainsi que le garage n°15 situé à la même adresse sont réunies à la date du 17/01/2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 8829,24 euros (décompte arrêté au 21/07/2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01/07/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge