TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/07081 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6RL

N° MINUTE : 1

Assignation du :

22 Mai 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 24/03/2026

à M^e DAVID et M^e HOCINI

JUGEMENT

rendu le 24 Mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur, [I], [Q],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

Madame, [V], [Q],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DEFENDERESSE

S.A.S. PHO-GC,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1383

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 12 juin 2012, M., [I], [Q] et Mme, [V], [A] dite, [Z] épouse, [Q] (ci-après : les époux, [Q]) ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. Vegeof, aux droits de laquelle vient la S.A.S. Pho-GC, des locaux situés, [Adresse 2] à, [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 4 mars 2012 et jusqu’au 3 mars 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 22 000 euros.

Les activités exclusivement autorisées dans les locaux sont celles de « restaurant, plats à emporter, alimentation générale, fruits et légumes ».

À compter du 4 mars 2021, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier du 7 juillet 2021, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer correspondant au loyer contractuel indexé.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 octobre 2021, les époux, [Q] ont accepté le principe du renouvellement du bail mais ont proposé un loyer annuel en renouvellement de 36 000 euros HT/HC.

À défaut d’accord amiable et après avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée du 9 mars 2023, les époux, [Q] ont fait assigner la S.A.S. Pho-GC devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 22 mai 2023, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 41 500 par an en principal.

Par jugement du 1er décembre 2023, la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement constaté le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2022 et ordonné une expertise judiciaire, confiée à M., [O], [B].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé au greffe le 21 février 2025.

L’affaire a été reprise à l’audience du 14 octobre 2025 puis plaidée à l’audience du 19 janvier 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 mars suivant.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, les époux, [Q], reprenant les termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 15 octobre 2025, demandent à la juge des loyers commerciaux :

— de fixer le montant du loyer en renouvellement à compter du 1er janvier 2022 à la somme de 35 900 euros par an en principal, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de l’application des dispositions d’ordre public de la loi n°2014-626 dite « Pinel » du 18 juin 2014,

— de dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— de condamner la S.A.S. Pho-GC au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.S. Pho-GC aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 22 juillet 2025, la S.A.S. Pho-GC demande à la juge des loyers commerciaux :

— de débouter les époux, [Q] de l’ensemble de leurs demandes,

— de fixer le loyer renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 25 006,13 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées,

— de condamner solidairement les époux, [Q] à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner les époux, [Q] aux dépens, en ce compris les éventuels honoraires et frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En vertu de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 – soit des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité – la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, au terme de ses opérations d’expertise, M., [B] a estimé que contrairement à ce qu’alléguaient les bailleurs, aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité n’était intervenue au cours du bail expiré. Il a néanmoins évalué la valeur locative des locaux en cause, qui s’établit selon lui à la somme annuelle de 35 900 euros en principal à la date du renouvellement le 1er janvier 2022. Il a par ailleurs déterminé que le loyer plafonné à cette même date s’élève à 25 006,17 euros par an en principal.

Alors que la S.A.S. Pho-GC acquiesce au positionnement de l’expert et considère que le loyer du bail renouvelé doit être fixé en application du principe du plafonnement, les époux, [Q] sollicitent le déplafonnement du nouveau loyer au motif tiré d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Selon l’article R. 145-6 du code de commerce, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

Il est constant que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (voir notamment Civ. 3ème, 18 septembre 2025, n°24-13.288).

Les bailleurs font valoir, au soutien de leur prétention, que les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification favorable et notable en raison du cumul de cinq éléments, à savoir l’installation d’un campus académique, l’augmentation d’établissements installés dans le, [Localité 5], la prolongation de la ligne de tramway T3a, la création du tramway T9 et enfin la réhabilitation de la tour, [Adresse 3].

Avant d’analyser ces moyens dans le détail, il importe de rappeler qu’aux termes du rapport d’expertise, les locaux loués par la S.A.S. Pho-GC sont situés, [Adresse 2] soit entre les avenues d’Italie et de, [Localité 6], lesquelles sont deux grands axes à fort trafic routier. Cette rue relie la, [Adresse 4] à l,'[Adresse 5] ; il s’agit d’une courte artère secondaire avec circulation automobile à sens unique. Le quartier « Maison Blanche 5 » de situation des locaux est un secteur résidentiel populaire dense avec une forte concentration de population d’origine asiatique. Les stations « Maison Blanche » (M 7) et « Porte d’Italie » (M 7, T3a) sont situées à proximité des locaux, soit à moins de 400 mètres de ceux-ci. La station « Porte de, [Localité 6] » (M7, T3a et T9) se trouve à 424 mètres des locaux, soit à la limite de la zone de chalandise. Trois stations de bus sont enfin situées dans l’environnement immédiat qui desservent plusieurs lignes.

Il ressort par ailleurs du rapport d’expertise que la catégorie socio-professionnelle des cadres et professions supérieures ainsi que celle des personnes sans-emplois sont largement représentées parmi les résidents du quartier (soit respectivement 24 % et 23 % des résidents). Si le pouvoir d’achat moyen de la catégorie socio-professionnelle des cadres et professions supérieures est important, il est tempéré par la représentation équivalente des personnes sans-emplois, lesquels ont un pouvoir d’achat moindre. L’expert indique également que la population du quartier est relativement jeune, 61 % de la population ayant moins de 39 ans.

S’agissant de la commercialité de la, [Adresse 6], l’expert la qualifie de moins active que celle des grands axes des avenues d’Italie et de, [Localité 6]. Elle est constituée de commerces de proximité avec une concentration importante de restaurants asiatiques, qui s’étend à l’échelle du quartier et draine une large zone de chalandise.

Les locaux sont donc situés dans un secteur résidentiel dense, bien desservi par les transports publics, dans un quartier adapté à la destination contractuelle des locaux, mais sur une artère à la commercialité de simple proximité.

S’agissant de la situation concurrentielle, l’expert indique que de très nombreux établissements concurrents sont situés dans la zone de chalandise usuelle de 400 mètres. Il résulte de ses opérations que ce nombre d’établissements concurrents n’a ni progressé ni diminué au cours du bail expiré.

S’agissant ensuite des nouvelles constructions intervenues au cours du bail expiré, l’expert relève uniquement la construction de 10 nouveaux logements dans le rayon utile de 400 mètres. Aucune augmentation qualitative de la population en termes de catégorie socioprofessionnelle ou de tranche d’âge n’est non plus intervenue sur la même période suivant les recensements de population INSEE. Si le niveau du revenu moyen des habitants du 13ème a augmenté de 12,49 % entre 2011 et 2019, cette augmentation est inférieure à celle constatée au niveau de, [Localité 1] dans son ensemble (+ 18,77 %). Le pouvoir d’achat de la population du secteur a donc légèrement évolué, sans pour autant que cette évolution ne soit notable.

S’agissant de l’évolution de la fréquentation des transports publics, l’expert relève que celle des stations de métro «, [Adresse 7] », « Porte d’Italie » et «, [Adresse 8] » a fortement décliné entre 2012 et 2021, ce qui s’explique notamment par les effets de la pandémie. Il détaille qu’entre 2012 et 2021, la fréquentation de la station «, [Adresse 7] » a diminué de 44,78 %, celle de «, [Adresse 9] » de 42,03 % et celle de «, [Adresse 8] » de 48,59 %, tandis que la fréquentation du métro parisien dans son ensemble a diminué de 33,19 %.

Cette diminution ne s’explique pas seulement par la pandémie du Covid-19 car entre 2012 et 2019, la fréquentation de ces mêmes stations était déjà en baisse, avec une diminution de 17,27 % pour la station «, [Etablissement 1] », de 9,08 % pour la station «, [Etablissement 2] », de 16,11 % pour la station «, [Adresse 8] » – à comparer avec la diminution beaucoup plus limitée de 1,60 % pour l’ensemble du réseau parisien.

Sur ce point des transports en commun, les consorts, [Q] font valoir que la prolongation de la ligne de tramway T3a au cours du bail expiré a eu pour effet d’augmenter sa fréquentation tel que cela ressort d’un dossier presse de la RATP pour les 10 ans du T3. Cette pièce expose que la fréquentation du T3a a augmenté entre 2014 et 2016 d’environ 5,7 %. Ces données ne concernent que deux années du bail expiré et portent en outre sur l’entièreté de la ligne de tramway, ne renseignant donc pas sur l’évolution de sa fréquentation pour la partie de la ligne desservant les locaux loués et sur leur caractère favorable pour l’activité exercée dans les locaux loués.

Selon le rapport d’expertise, cette ligne de tramway T3 a été mise en service le 16 décembre 2006 entre le Pont du Garigliano et la, [Adresse 10], puis a été renommée T3a lorsqu’elle a fait l’objet d’un prolongement le 15 décembre 2012 de la, [Adresse 10] jusqu’à la Porte de, [Localité 7]. À cette même date, la ligne T3b a été créée et a prolongé le trajet de la, [Adresse 11] à, [Localité 8]. Le 24 novembre 2018, la ligne T3b a fait l’objet d’un prolongement de la, [Adresse 12].

Au cours du bail expiré, la ligne a donc été fortement étendue. Néanmoins, comme le souligne l’expert, la hausse de fréquentation mesurée sur l’ensemble de la ligne est « très probablement concentrée sur la partie en extension », ce d’autant que les usagers des bus qui circulaient auparavant sur le boulevard périphérique se sont reportés sur le tramway. Ces éléments sont donc insuffisamment précis s’agissant des locaux sous expertise.

Quant à l’inauguration de la portion du tramway T9 reliant, [Adresse 13], [Adresse 8] et le centre-ville d,'[Localité 9] inaugurée en avril 2021, l’expert expose que si elle a permis une meilleure accessibilité de, [Localité 1] pour les personnes vivant en banlieue et que le T9 a une fréquentation moyenne de 70 000 voyageurs par jour, aucune donnée concernant sa fréquentation ne permet de déterminer si cette ligne irrigue le, [Localité 10] immédiatement voisin ou si les flux drainés sont concentrés vers le métro. Au demeurant, la station concernée,, [Adresse 8], est située à 430 mètres des locaux expertisés, au-delà de la zone de chalandise pertinente. En outre, au vu de l’importance de la concurrence dans le secteur, et comme le rappelle l’expert, une offre concurrente est mieux placée que les locaux en cause bénéficie des éventuels nouveaux chalands.

Ainsi, les époux, [Q] échouent à rapporter la preuve d’une modification notable des moyens de transports situés dans la zone de chalandise des locaux sous expertise ayant une incidence favorable sur l’activité exercée par la preneuse.

S’agissant de la réhabilitation de la tour, [Adresse 3] située à 300 mètres des locaux loués, l’expert explique qu’elle a consisté à transformer un ancien immeuble de bureaux en une résidence mixte comprenant des logements et une résidence étudiante, laquelle a débuté en décembre 2012 pour s’achever en juillet 2015. Il précise que la tour offre 201 logements en accession à la propriété et 342 logements en résidence étudiante sur 18 étages, comprenant 145 studios, 55 appartements de deux pièces et un appartement de cinq pièces. L’expert conclut que si ce projet de réhabilitation est important au regard du nombre de logements créés, ses effets doivent être tempérés compte tenu du fait que ces logements viennent en relai de surfaces de bureaux et ne constituent donc pas un apport net de clientèle potentielle. Il ajoute que les logements sont essentiellement étudiants lesquels constituent une population ayant moins vocation à achalander les restaurants du secteur que les résidences sédentaires, outre qu’il existe une offre concurrente très dense susceptible de capter l’éventuel surplus de clientèle.

Sur ce point, s’il ressort d’un extrait de site internet que le projet de réhabilitation de la tour, [Adresse 3] a débuté le 15 juillet 2011 par le dépôt d’une demande de permis de construire accordée le 15 décembre 2011, il n’est pas établi par les époux, [Q] qu’au 4 mars 2012, date de prise d’effet du bail expiré, la tour, [Adresse 3] n’avait plus aucune activité de bureaux et que les locaux loués ne bénéficiaient d’aucun flux de chalands n’en émanant, étant relevé que selon l’expert les travaux de réhabilitation ont débuté en décembre 2012.

Ce projet immobilier ne constitue donc pas davantage une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Quant à la création du Campus Cluster, [Localité 1] Innovation, complexe académique inauguré le 14 novembre 2014 à environ 1 km des locaux, elle n’est pas opérante compte-tenu de la distance le séparant des locaux sous expertise, ce d’autant moins au regard de la densité de l’offre concurrentielle du secteur. La circonstance que ce campus est venu « dynamiser le secteur » comme l’exprime l’expert ne permet pas d’apprécier cette évolution comme spécifiquement favorable à l’activité commerciale exercée ni comme notable au niveau de la zone de chalandise, en considération de la forte concurrence de restauration asiatique.

S’agissant enfin de la hausse du nombre d’établissements installés dans le, [Localité 10] entre 2014 et 2021, les données produites par les bailleurs et établies par l’INSEE ne précisent pas le secteur pris en compte, seul à même de permettre l’appréciation de leur caractère notable, local et favorable pour l’activité exercée dans les locaux loués dans le cadre de sa zone de chalandise.

L’expert établit quant à lui qu’il n’y a eu dans la, [Adresse 6] aucune implantation d’enseignes attractives au cours du bail expiré traduisant une amélioration de la commercialité de cette artère.

En conclusion, les époux, [Q] échouent à rapporter la preuve d’une modification notable des différents facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré qui présenterait une incidence favorable sur l’activité exercée par la preneuse.

Par suite, le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2022 sera déterminé en application du principe du plafonnement.

L’expert a calculé le loyer plafonné à la date du renouvellement comme suit :

22 000 € (loyer d’origine) x 119,70 [ILC 3T 2021] = 25 006,17 € HT/HC/AN.

105,31 [ILC 3T 2011]

Ainsi, le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2022 sera fixé à la somme annuelle en principal de 25 006,17 euros.

Sur le dépôt de garantie

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, tels que strictement délimités par l’article R. 145-23 du code de commerce, d’ordonner une modification du dépôt de garantie comme sollicité par les bailleurs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux, [Q] étant les demandeurs et ayant échoué à rapporter la preuve du motif de déplafonnement du loyer ayant motivé leur saisine, il est justifié, leurs demandes ayant été rejetées, de les condamner solidairement au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, les époux, [Q] seront en outre condamnés solidairement à payer à la locataire la somme de 4 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Fixe à la somme annuelle de 25 006,17 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 entre d’une part M., [I], [Q] et Mme, [V], [A] dite, [Z] épouse, [Q] et d’autre part la S.A.S. Pho-GC, concernant les locaux situés, [Adresse 2] à, [Localité 4],

Condamne solidairement M., [I], [Q] et Mme, [V], [A] dite, [Z] épouse, [Q] au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise,

Condamne solidairement M., [I], [Q] et Mme, [V], [A] dite, [Z] épouse, [Q] à payer à la S.A.S. Pho-GC la somme de 4 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

Rejette toute autre demande,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 24 mars 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL C. AHSSAINI