TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AZ

N° RG 24/01114

N° Portalis DBX4-W-B7I-SYTK

JUGEMENT

N° B

DU 25 septembre 2025

[N] [X] [V] [S]

[P] [K] épouse [S]

C/

[M] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [Localité 9]

M^e LEFEVRE-LE BIHAN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le jeudi 25 septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGE, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, assisté de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 juillet 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [X] [V] [S],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Jeanne-cécile CAHUZAC, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [P] [K] épouse [S],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Jeanne-cécile CAHUZAC, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [Z],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE :

Selon contrat de bail du 01/06/2019, Monsieur [Z] [M] a loué à Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] un logement sis [Adresse 2].

Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S]allèguent que le logement serait insalubre.

Par acte de Commissaire de justice du 29/01/2024, Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [S] [N] ont fait assigner Monsieur [Z] [M] pour :

REJETER toutes conclusions contraires comme étant injustifiées ou en tous les cas mal-fondées ;DEBOUTER purement et simplement Monsieur [M] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;DIRE et JUGER que Monsieur [M] [Z] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparation à Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S],En conséquence :

PRONONCER la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] le 01/06/2019 aux torts exclusifs du bailleur ;CONDAMNER Monsieur [M] [Z] à verser la somme de 4 434,11€ à Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] en réparation de leur préjudice de jouissance ;DIRE que cette somme pourra donner lieu à compensation avec tout ou partie du loyer dû avant le mois de novembre 2023, date à laquelle le bailleur ne sollicite plus le paiement des loyers, à savoir la somme de 2.797 €.CONDAMNER Monsieur [M] [Z] à verser la somme de 5.000 € à Madame [P] [K] épouse [S] en réparation de son préjudice moral ;CONDAMNER Monsieur [M] [Z] à verser la somme de 5.000 € à Monsieur [N] [S] en réparation de son préjudice moral ;CONDAMNER Monsieur [M] [Z] à verser à Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Le CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ; JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réplique Monsieur [Z] a demandé de :

REJETER toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondéesDIRE ET JUGER que Monsieur [Z] n’a pas manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme à sa destination et aux critères de décence CONSTATER l’absence de paiement des loyers par les époux [I] le défaut d’assurance locative des époux [I] le refus fautif des époux [S] de permettre les travaux de reprise du bien.En conséquence

DEBOUTER les époux [S] de toutes leurs demandes infondéesA titre reconventionnel

LES CONDAMNER à la somme de 8452,42 € au titre des loyers impayés au 8 décembre2023

LES CONDAMNER à la somme de 2385 € arrêtée au 15 décembre 2024 et à parfaire au titre des loyers des mois d’octobre novembre et décembre 2024, préjudice locatif subi par Monsieur [Z] en raison d’un refus abusif des locataires de laisser s’exécuter les travaux de reprise des désordresLES CONDAMNER à la somme de 19 550 € au titre des travaux de repriseLES CONDAMNER à la somme de 5000 € au titre des préjudices subis par Monsieur[Z] en raison des accusations mensongères proférées, de la procédure pour insalubrité du bien menée déloyalement, de l’intention de nuire manifeste des locataires

LES CONDAMNER à la somme de 3600 € sur le fondement de l‘article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 06/05/2024, l’affaire a été reportée à celle du 19/09/2024 puis à celle du 09/01/2025 où les parties représentées par avocat ont repris et maintenues leurs demandes et prétentions.

Monsieur [Z] [M] précise en page 2 de ses conclusions que : «  le contrat de bail accompagné de tous les diagnostics et de l’état des lieux entrant ne révèle aucun désordre au sein de la maison ».

Le Tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par les conseils des parties.

L’affaire a été mise en délibère au 26/03/2025.

Avant dire droit :

En l’absence de la production de cet état des lieux entrant, il convient que Monsieur [Z] [M] et/ou les consorts [S] produisent l’état des lieux entrant qui serait annexé au bail susvisé.

Afin de respecter le principe du contradictoire, il convient donc en conséquence d’ordonner la réouverture des débats à la date du 03/07/2025 à 9 heures pour que les parties s’en expliquent.

Dans leurs dernières conclusions, les consorts [S] ont demandé :

REJETER toutes conclusions contraires comme étant injustifiées ou en tous les cas mal-fondées ; DEBOUTER purement et simplement Monsieur [M] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;DIRE et JUGER que Monsieur [M] [Z] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparation à Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S],En conséquence :

PRONONCER la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] le 01/06/2019 aux torts exclusifs du bailleur ;CONDAMNER Monsieur [M] [Z] à verser la somme de 7 934,11€ à Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] en réparation de leur préjudice de jouissance ;DIRE que cette somme pourra donner lieu à compensation avec tout ou partie du loyer dû avant le mois de novembre 2023, date à laquelle le bailleur ne sollicite plus le paiement des loyers, à savoir la somme de 2.797 € ;CONDAMNER Monsieur [M] [Z] à verser la somme de 5.000 € à Madame [P] [K] épouse [S] en réparation de son préjudice moral ;CONDAMNER Monsieur [M] [Z] à verser la somme de 5.000 € à Monsieur [N] [S] en réparation de son préjudice moral ;CONDAMNER Monsieur [M] [Z] à verser à Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Le CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ; JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à Intervenir.

Ils joignent dans le bordereau des pièces, une nouvelle pièce N° 27 intitulée : « Etat des lieux non contradictoire ».

En réplique Monsieur [M] [Z], dans ses conclusions N°3 a précisé :

REJETER toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondéeREJETER des débats la pièce 27 des demandeursDIRE ET JUGER que Monsieur [Z] n’a pas manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme à sa destination et aux critères de décence CONSTATER l’absence de paiement des loyers par les époux [I] le défaut d’assurance locative des époux [I] le refus fautif des époux [S] de permettre les travaux de reprise du bien.En conséquence

DEBOUTER les époux [S] de toutes leurs demandes infondéesA titre reconventionnel

LES CONDAMNER à la somme de 8452,42 € au titre des loyers impayés au 8 décembre2023

LES CONDAMNER à la somme de 2385 € arrêtée au 15 décembre 2024 et à parfaire au titre des loyers des mois d’octobre novembre et décembre 2024, préjudice locatif subi par Monsieur [Z] en raison d’un refus abusif des locataires de laisser s’exécuter les travaux de reprise des désordresLES CONDAMNER à la somme de 19 550 € au titre des travaux de repriseLES CONDAMNER à la somme de 5000 € au titre des préjudices subis par Monsieur[Z] en raison des accusations- mensongères proférées, de la procédure pour insalubrité du bien menée déloyalement, de l’intention de nuire manifeste des locataires

LES CONDAMNER à la somme de 3600 € sur le fondement de l‘article 700 du Code deProcédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 03/07/2025, les parties, représentés par avocat ont maintenu leurs dernières demandes et prétentions.

Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S], représentés par avocat, ont produit un état des lieux de sortie.

Monsieur [M] [Z] représenté par avocat a fait valoir d’une part qu’un état des lieux d’entrée n’avait pas été réalisé lors de l’entrée dans les lieux loués et d’autre part que le document produit par les locataires n’avait pas de valeur juridique.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

L’affaire a été mise en délibéré au 25/09/2025.

MOTIFS :

Vu la loi du 06/07/1989,

Vu les articles 1353, 1719 et 1720 du Code Civil,

Vu les pièces versées au débat,

Concernant la production de l’état des lieux d’entrée :

Le tribunal prend acte que le bailleur reconnait qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi lors de la prise de possession des lieux loués par les locataires.

Concernant la pièce 27 produite par les locataires, le tribunal relève quelques incohérences dans les mentions qui y sont portées.

A savoir :

Date d’entrée : 01/06/2019 et date de sortie : 31/07/2014 : date antérieure à la date d’entrée : ????Nom du locataire : Absent Adresse du bailleur : différente de celle mentionnée dans l’assignation Signature du bailleur (dernière page) : absente et dénomination des locataires : absente.En conséquence, au regard des nombreuses incohérences juridiques qui entachent ce document, la pièce N°27 sera écartée des débats.

I : Concernant les demandes des consorts [S] :

Ils sollicitent la résiliation du contrat de bail du 01/06/2019 aux torts exclusifs du bailleur et la réparation de leurs préjudices de jouissance :

Concernant la résiliation du bail : En l’absence d’établissement d’un état des lieux d’entrée, le bien loué a été pris en bon état.

En décembre 2020 , ils vont informer le bailleur de la présence de nuisibles dans le plafond du logement.

Entre le mois de juillet 2021 et le mois de juillet 2022 , les locataires vont informer le bailleur des problèmes d’humidité affectant leur logement (pièces 3 et 4 locataires).

En janvier 2022, ils vont signaler des écoulements au niveau de la salle de bains.

Par mail du 15/01/2022, M.[Z] leur demande de payer les loyers en retard et considère :« que de la peinture craquelée ne constitue pas un logement insalubre ».

Le 29/03/2022, il informera ses locataires que les travaux de réfection de la salle de bain sont en cours et qu’ils doivent nettoyer au Javel les joints périmétriques.

Le bailleur mandatera un artisan qui constatera de simples infiltrations très localisées autour des joints ; des travaux de carrelages seront entrepris et une trappe pour accéder aux canalisations sous baignoire sera créée.

Le 28 /11/ 2023, ils feront état d’un nouveau dégât des eaux.

Les locataires déclareront le sinistre à L’EQUITE, assurance souscrite le 05/12/2023.

Le 21/12/2023, un arrêté de mise en sécurité sera notifié au bailleur au titre du bien immobilier.

Les époux [S] ont eu l’obligation de quitter les lieux loués et ont trouvé par leurs propres moyens une solution de relogement.

Une expertise aura lieu le 21/02/2024, soit 3 mois après le sinistre, du fait du refus des locataires de l’accès à leur logement.

Selon les conclusions de l’expert les désordres constatés ont pour origine d’une part  :

Le sinistre a pour origine des infiltrations d’eau par les joints périmétriques de la baignoire, répétés dans le temps.Et d’autre part :

La réalisation d’un carrelage au sol et de la faïence murale autour de la baignoire, aucun diagnostic du plancher bois n’ avait été réalisé à cette date.L’expert poursuit : «  il est plus que vraisemblable que ce plancher était dans un état de dégradation avancée nécessitant son remplacement dès 2022 (…)

Avec cette perte de cohésion et de solidité du plancher, aggravé par l’ajout de poids par la pose d’un carrelage, la stabilité de la baignoire n’est pas assurée et les joints périmétriques ne peuvent pas tenir dans le temps ».

Il ressort des échanges de mail que les locataires ont informé régulièrement leur bailleur des réparations nécessaires à effectuer dans leur logement et ce dès le mois de janvier 2021.

Le tribunal considère que l’absence d’intervention rapide du bailleur (cfrt mail du 15/01/2022) de faire les réparations nécessaires au maintien du local est à l’origine d’un trouble de jouissance de ses locataires.

De surcroit, les réparations qui ont été effectués dans la salle de bain se sont avérées insuffisantes .

L’origine des désordres provient manifestement d’un défaut d’entretien de la part du bailleur (cfrt pièce 16 attestation et piece17 rapport expertise de la société NG INGENIEUR CONSEIL).

Il convient donc de considérer que Monsieur [Z] a manifestement manqué à son obligation de délivrer un logement décent à ses locataires et à son obligation d’entretien du bien loué.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] le 01/06/2019 aux torts exclusifs du bailleur.

— Concernant la demande de réparations du préjudice de jouissance des consorts [S] :

Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] sollicitent la somme de 7 934 ,11€ se décomposant comme suit :

4 434,11€ comprenant les frais de déménagement et les deux premiers mois de loyersA titre de justificatifs (pièce 8) ils produisent uniquement 6 factures d’achats de carburant.

Le tribunal relève l’absence de production du nouveau bail justifiant la nouvelle adresse des consorts [S].

En outre aucune répartition n’est opérée permettant de chiffrer le coût exact du déménagement et celui des deux premiers mois de loyers.

Le carburant facturé n’est donc pas utilisé intégralement pour le déménagement.

3 500€ pour l’achat d’une deuxième voiture.Madame [P] [K] épouse [S] réclame la somme de 3 500€ suite à l’acquisition d’une deuxième voiture pour trouver un autre emploi (cfrt pièce 25).

Cette dernière justifie cet achat du fait que son nouveau logement se situe plus loin que la commune de [Localité 10].

Le tribunal rappelle que la charge de la preuve incombe au demandeur.

En l’espèce les consorts [S] ne justifient pas de leur nouvelle adresse où se situerait leur nouveau logement.

Madame [P] [K] épouse [S] ne justifie pas non plus qu’elle serait à la recherche d’un « autre emploi ».

Ce nouvel achat d’un deuxième véhicule ne trouve donc pas sa justification dans la recherche d’un autre emploi.

Ces demandes (4 434,11€ et 3 500€) n’étant pas suffisamment allégées, seront rejetées .

Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] seront déboutés de leurs demandes de 7 934 ,11€.

Concernant les demandes de 5 000 € (chacun) de Madame [P] [K] épouse [S] et de Monsieur [N] [S] en réparation de leur préjudice moral respectif : En l’absence de preuve rapportée,

Madame [P] [K] épouse [S] sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [M] [Z] à lui verser la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral.

Monsieur [N] [S] sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [M] [Z] à lui verser la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral.

II : Concernant les demandes de Monsieur [M] [Z] :

Dans ses dernières conclusions N°3 (page 9 et 10), Monsieur [M] [Z] sollicite la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires.

Le tribunal constate que dans le DISPOSITIF (page 15) cette demande n’est pas maintenue.

En conséquence, le tribunal considère qu’il n’est pas saisi de la demande susvisée.

Concernant les demandes reconventionnelles :

I : Monsieur [M] [Z] sollicite le paiement de la somme de 8 452,42€ au titre des loyers impayés, dette arrêtée au 21/12/2024 :

Dès septembre 2020 , les locataires ayant cessé de payer régulièrement leur loyer.

Un premier plan d’apurement a été mis en place.

Le 05/02/2021, un second échéancier a été mis en place.

En l’absence de suite favorable donnée par les locataires, une sommation de payer leur a été signifiée en date du 10/06/2021 (pièces 4 et 5).

Enfin un commandement de payer la somme de 8 282€ leur a été signifié le 18/12/2023 (pièce 6).

Le tribunal constate que Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] n’ont pas respecté les plans d’apurement que le bailleur leur à proposer ; ils n’ont pas non plus contesté le montant de leur dette locative.

Dans leurs dernières conclusions, ils font état de plusieurs erreurs de calcul de la part du bailleur des charges à lui régler.

Pour l’année 2021, le bailleur aurait perçu la somme de 860€ en trop.

Le tribunal relève que ces derniers affirment , sans le justifier (attestation CAF et relevé bancaire) qu’ils auraient versés la somme de 2300 € et que la CAF aurait versée la somme de 615€.

Pour l’année 2022, le bailleur aurait perçu la somme de 860€ en trop.

Le tribunal relève que ces derniers affirment , sans le justifier (attestation CAF et relevé bancaire) qu’ils auraient versés la somme de 2 570€ et que la CAF aurait versée la somme de 4 008€.

Pour l’année 2023, le bailleur aurait perçu la somme de 860€ en trop.

Le tribunal relève que ces derniers affirment , sans le justifier (attestation CAF et relevé bancaire) qu’ils auraient versés la somme de 5 600€ et que la CAF aurait versée la somme de 1 655€.

En l’absence de justificatifs probants, les réductions sollicitées ci-dessus seront écartées.

Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] seront condamnés à payer la somme de 8452,42 € au titre des loyers impayés au 8 décembre 2023.

II : Monsieur [M] [Z] sollicite le paiement de la somme de 2 385 € arrêtée au 15 décembre 2024 et à parfaire au titre des loyers des mois d’octobre novembre et décembre 2024, préjudice locatif subi par Monsieur [Z] en raison d’un refus abusif des locataires de laisser s’exécuter les travaux de reprise des désordres :

Le tribunal constate que le bailleur ne rapporte pas la preuve que les locataires auraient empêché la réalisation des travaux à effectuer par des professionnels (cfrt pièce 20 ).

Seuls les atermoiements du bailleur justifient les retards pris pour remédier aux désordres affectant les lieux loués.

En l’absence de justificatifs probants, la demande de 2 385€ au titre du préjudice locatif subi par Monsieur [M] [Z] en raison d’un refus abusif des locataires de laisser s’exécuter les travaux de reprise des désordres sera écartée.

III : Monsieur [M] [Z] sollicite le paiement de la somme de 19 550€ au titre des travaux de reprise :

Le tribunal rappelle que le bailleur n’a jamais effectué les travaux qui lui incombent et n’a pas procédé à l’entretien des équipements nécessaires à l’usage des lieux .

De surcroit, les réparations qui ont été effectués dans la salle de bain se sont avérées insuffisantes.

L’origine des désordres provient manifestement d’un défaut d’entretien de la part du bailleur (cfrt pièce 16 attestation et piece17 rapport expertise de la société NG INGENIEUR CONSEIL).

Monsieur [M] [Z] sera débouté de sa demande de 19 550€ au titre des travaux de reprise.

IV : Monsieur [M] [Z] sollicite le paiement de la somme de 5 000 € au titre des préjudices subis en raison des accusations- mensongères proférées, de la procédure pour insalubrité du bien menée déloyalement, de l’intention de nuire manifeste des locataires

Monsieur [M] [Z] ne rapporte pas que ses locataires ont porté des accusations mensongères et ont eu l’intention de lui nuire.

En outre dans la mesure où l’insalubrité des lieux est rapportée par la réalisation de deux expertises amiables, la procédure engagée n’est pas menée déloyalement

Monsieur [M] [Z] sera débouté de sa demande de 5000 € au titre des préjudices subis.

V : Concernant les demandes faites au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens

Monsieur [M] [Z] sera condamné à payer Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [M] [Z] sera condamné aux dépens.

L’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 1353, 1719 et 1720 du Code civil,

Vu la loi du 06/07/1989,

Vu les pièces versées au débat,

Vu l’arrêté de mise en sécurité du 21/12/2023 et le compte rendu de l’expert,

REJETTE des débats la pièce 27 de Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S].

DIT et JUGE que Monsieur [M] [Z] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparation à Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S].

En conséquence :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] le 01/06/2019 aux torts exclusifs du bailleur.

DEBOUTE Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] de leurs demandes de 7 934 ,11€ au titre du préjudice de jouissance.

DEBOUTE Madame [P] [K] de sa demande de condamnation de Monsieur [M] [Z] à lui verser la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral.

DEBOUTE Monsieur [N] [S] de sa demande de condamnation de Monsieur [M] [Z] à lui verser la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral.

CONDAMNE Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] à payer à Monsieur [M] [Z] la somme de 8 452,42 € au titre des loyers impayés au 8 décembre 2023.

DEBOUTE Monsieur [M] [Z] de sa demande de 2 385 € au titre du préjudice locatif.

DEBOUTE Monsieur [M] [Z] de sa demande de 19 550€ au titre des travaux de reprise.

DEBOUTE Monsieur [M] [Z] de sa demande de 5 000 € au titre des préjudices subis.

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à payer Madame [P] [K] épouse [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] aux dépens.

ORDONNE l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT