RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00327 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2ZZ

MINUTE N° : 2024/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :16/12/24

à :

Mme [X]

Copie exécutoire délivrée

le :16/12/24

à :

SODIAC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 16 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SODIAC

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M. [K], chargé de contentieux, muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Madame [B] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2020, la SODIAC a donné à bail à Madame [B] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisé de 564,76 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 février 2024 resté sans effet, la SODIAC a assigné Madame [B] [X] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [B] [X] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,condamner Madame [B] [X] à lui payer :une somme de 4161,19 euros ;une indemnité d’occupation mensuelle et révisable de 572,76 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

A l’audience, la SODIAC a actualisé ses demandes (4500,13 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 29 octobre 2024), s’est désistée de sa demande d’expulsion compte tenu du départ du logement de la locataire depuis le mois d’août 2024 et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [B] [X], citée à étude, a comparu et a sollicité des délais de paiement, faisant état d’une situation financière obérée à la suite de la perte de son emploi. Elle a précisé être désormais hébergée par sa mère et envisager la constitution d’un dossier de surendettement.

Le diagnostic et financier et date du 17 septembre 2024 concernant la situation de Madame [B] [X] fait état de ressources à hauteur de 850,09 euros et de charges à hauteur de 1131 euros, en ce compris le loyer du logement que celle-ci a quitté le 31 août 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

D’une part, la situation d’impayé a été signalée à la Caisse d’Allocations Familiales le 29 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 8 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 27 mai 2020 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la SODIAC justifie avoir délivré le 19 février 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 2234,70 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 avril 2024.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant pour la période courant du 20 avril 2024 jusqu’au 31 août 2024, date de prise d’effet du congé donné par la locataire selon les déclarations des parties et les pièces communiquées par la SODIAC.

Il sera enfin constaté que la SODIAC se désiste de ses demandes relatives à l’expulsion.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SODIAC justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [B] [X].

En conséquence, Madame [B] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 3663,71 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 août 2024, déduction faite des frais de procédure compris dans les dépens, des frais administratifs injustifiés, des mensualités relatives à l’assurance depuis le mois de janvier 2024 dont le remboursement n’a pas été sollicité, enfin du reliquat de loyer du mois de septembre indu et du forfait de réparation locative injustifié.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [X] s’est présentée à l’audience et a sollicité des délais de paiement au regard de sa situation financière obérée.

Madame [B] [X] a exposé sa situation financière conformément aux termes du diagnostic social et financier, dont il découle qu’elle est en situation de régler progressivement sa dette locative depuis qu’elle est hébergée par un membre de sa famille. Si son départ du logement a de fait empêché la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, ces circonstances permettent de caractériser sa volonté d’apurer sa situation financière, justifiant de lui accorder des délais de paiement les plus larges, auxquels la SODIAC ne s’est au demeurant pas opposée.

Il sera dès lors fait droit à la demande formée par Madame [B] [X] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Madame [B] [X] sera condamnée au paiement des entiers dépens.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SODIAC aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 mai 2020 entre la SODIAC et Madame [B] [X] se sont trouvées réunies à la date du 20 avril 2024 ;

CONSTATE que la SODIAC se désiste de sa demande d’expulsion compte tenu du départ volontaire de Madame [B] [X] du logement à compter du 31 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [B] [X] à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 avril 2024 et jusqu’au 31 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [B] [X] à verser à la SODIAC la somme de 3663,71 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 31 août 2024 ;

ACCORDE des délais de paiement à Madame [B] [X] ;

AUTORISE Madame [B] [X] à s’acquitter de la dette en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, aux paiements suivants :

35 versements mensuels de 100 euros,devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,et un dernier versement égal au solde de la dette,

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [X] de respecter ces délais de paiement, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE la SODIAC du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE