Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 18 mars 2025, n° 25/00235

TJ Toulouse 18 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas contesté leur dette et étaient donc solidairement redevables des arriérés de charges.
Rejeté
Préjudice financier dû à la situation débitrice
La cour a jugé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui déjà compensé par les intérêts de retard.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir les droits en justice
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner les copropriétaires à rembourser les frais engagés par le syndicat pour faire valoir ses droits.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a jugé que les copropriétaires, en tant que parties perdantes, devaient supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 18 mars 2025, n° 25/00235
Numéro(s) :	25/00235
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alessandro PEROTTO
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE DEDIEU PEROTTO
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE AMOUROUX 1

Texte intégral

N° RG 25/00235 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TSTW

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/00235 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TSTW

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP DEDIEU PEROTTO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE AMOUROUX 1, SITUÉ [Adresse 7], [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11], [Adresse 13], [Adresse 14], [Adresse 12], [Adresse 8] – [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 15], dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 15]

représentée par Maître Alessandro PEROTTO de la SCP DEDIEU PEROTTO, avocats au barreau d’ARIEGE

DÉFENDEURS

M. [G] [B], demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

non comparant

Mme [Z] [B], demeurant [Adresse 4] – [Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 18 Février 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] sont propriétaires des lots 1407, 1423 et 6173, au sein de la copropriété AMOUROUX 1 située à [Localité 15].

Par actes de commissaire de justice en dates des 09 et 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMOUROUX I, pris en la personne de son syndic la société L’IMMOBILIERE DE [Localité 15], a assigné Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 18 février 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMOUROUX I, pris en la personne de son syndic la société L’IMMOBILIERE DE [Localité 15], demande à la présente juridiction, au visa des articles 10, 10-1 et 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner solidairement [G] [B] et [Z] [B] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE AMOUROUX 1, représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  3.698,97 euros outre intérêts au taux légal depuis la mise en demeure en date du 12 décembre 2023,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi,

—  1.440 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement [G] [B] et [Z] [B] aux entiers dépens.

De son côté, Monsieur [G] [B], régulièrement assigné à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

Madame [Z] [B], assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses, est présente à l’audience.

Elle reconnaît devoir la somme qui lui est réclamée et propose de régler en 10 versements de 500 euros, le premier devant intervenir le 18 ou le 19 février 2025. Elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de délais mais s’en remet à l’appréciation du juge.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] sont propriétaires des lots 1407, 1423 et 6173, au sein de la copropriété AMOUROUX 1 située à [Localité 15]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 01 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre de l’exercice 2024 inclus) que Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] restent redevable de la somme de 3.698,97 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B]. Il pèse désormais sur eux la preuve d’avoir à démontrer qu’ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputées ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

L’article 96 du réglement de copropriété produit aux débats prévoit, en outre, que « les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire ».

Il en résulte que Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] sont donc solidairement redevables de la somme de 3.698,97 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 octobre 2024 (appel de fonds 4ème trimestre de l’exercice 2024 inclus), déduction faite des frais indus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Cependant, Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B], dont la bonne foi est présumée, invoquent des faits dont ils ne sont pas responsables qui conduisent à leur octroyer un délai en application de l’article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de charges.

Il convient donc de les autoriser à s’acquitter de la dette en 9 mensualités de 500 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, et ce, en sus des charges courantes.

Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] de respecter leur engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMOUROUX I allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice constante du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMOUROUX I ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui que les condamnations prononcées au titre des intérêts de retard et des frais irrépétibles ont vocation à compenser.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu’ils n’ont pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] seront tenus in solidum aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] à payer la somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMOUROUX I, pris en la personne de son syndic la société L’IMMOBILIERE DE [Localité 15].

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques .

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement en derniers ou quittance Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMOUROUX I, pris en la personne de son syndic la société L’IMMOBILIERE DE [Localité 15], la somme de 3.698,97 euros (TROIS MILLE SIX CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS et QUATRE VINGT DIX SEPT CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 octobre 2024 (4ème trimestre de l’exercice 2024 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 octobre 2024 ;

ACCORDONS à Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] un délai pour se libérer de la dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus des charges courantes, de 9 mensualités de 500 euros et une 10e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

DISONS qu’en cas de nouvelle défaillance du copropriétaire dans le respect de ses obligations et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMOUROUX I, pris en la personne de son syndic la société L’IMMOBILIERE DE [Localité 15] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMOUROUX I, pris en la personne de son syndic la société L’IMMOBILIERE DE [Localité 15] une somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 18 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,