TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00118 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TWAQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mai 2025

[R] [I], membre de l’indivision [G]/[T]

[Y] [T], membre de l’indivision [G]/[T]

C/

[D] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mai 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [R] [I], membre de l’indivision [G]/[T], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Mme [Y] [T], membre de l’indivision [G]/[T], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [D] [N], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement les 20 octobre 2023 et 9 novembre 2023, et prenant effet le 10 novembre 2023, Monsieur [R] [I] et Madame [Y] [T] ont donné à bail à Monsieur [D] [N] un appartement n°A203 de type T2 à usage d’habitation, ainsi qu’une place de parking n°13, situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 526 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 30 septembre 2024, Monsieur [R] [I] et Madame [Y] [T] ont fait signifier à Monsieur [D] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés, pour un montant de 2.151,33 euros arrêté au 20 septembre 2024, et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, Monsieur [R] [I] et Madame [Y] [T] ont fait assigner Monsieur [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], statuant en référé, pour constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et obtenir sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.667,81 euros à titre de provision relative aux arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, mensualité de décembre 2024 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels, à compter de la résiliation du bail, soit le 1er décembre 2024, jusqu’à la libération effective du logement, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Un diagnostic social et financier a été communiqué au juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par courrier électronique de la Direction de la Prévention et de la Lutte contre les Précarités, en date du 10 février 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 mars 2025, et mise en délibéré au 13 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience, Monsieur [R] [I] et Madame [Y] [T], représentés par Maître GROC, ont maintenu les demandes de leur assignation, et ont actualisé le montant de leur demande en paiement à la somme de 4.300,29 euros. Ils ont sollicité la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, ainsi que l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef. Les demandeurs ont également réclamé la condamnation de Monsieur [D] [N] au paiement des dépens et de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, ils ont sollicité le rejet de la demande de délai formulée par le défendeur.

Au soutien de la demande de constat de la clause résolutoire et des effets en découlant, relatifs à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation, et se fondant sur l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que sur les dispositions du contrat de bail, notamment celles relatives à la clause résolutoire, les demandeurs arguent que le commandement de payer signifié au locataire le 30 septembre 2024 est resté infructueux. En effet, ils font valoir que le défaut de paiement des loyers et charges s’est poursuivi et que la dette n’a pas été apurée dans le délai légal de six semaines visé dans le commandement de payer, seules les allocations familiales ayant été réglées par la CAF depuis la signification dudit commandement.

Au soutien de leur demande de paiement provisionnel, se fondant sur l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et sur le contrat de bail, les demandeurs font valoir que le locataire est redevable, selon décompte actualisé et arrêté au 12 mars 2025, d’une dette locative de 4.300,29 euros.

Enfin, se fondant sur les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs sollicitent le rejet de la demande de délai formulée par le locataire, au motif que ce dernier ne dispose pas des ressources lui permettant de régler la dette locative.

À l’audience, Monsieur [D] [N] n’a pas contesté le montant de la dette locative, et a sollicité des délais de paiement.

Sur le fondement des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il a demandé des délais de paiement pour régler sa dette locative, en faisant valoir qu’il percevait une somme de 585 euros au titre du RSA, ainsi que des allocations logement d’un montant de 300 euros par mois.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation du contrat de bail

A- Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 1er octobre 2024.

L’action est donc recevable.

B- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux faits de l’espèce, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire en son article VIII, reprenant les modalités de l’article précité, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2.151,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 septembre 2024, a été signifié le 30 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat de bail.

Ainsi, il convient de vérifier si Monsieur [D] [N] a réglé la somme de 2.151,63 euros dans le délai de six semaines.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de relever que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, le défendeur n’ayant pas réglé la dette durant le délai précité.

A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer dans le délai imparti, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024.

II- Sur la dette locative

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Les bailleurs produisent un décompte du 12 mars 2025 indiquant que Monsieur [D] [N] reste devoir la somme de 4.300,29 euros, mensualité de mars 2025 incluse.

Il ressort de ce décompte que les versements directement effectués par la CAF ont bien été pris en compte et que les frais de procédure n’ont pas été inclus dans le décompte.

En outre, le locataire ne conteste pas le montant de la dette.

Monsieur [D] [N] sera ainsi condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 4.300,29 euros.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

En l’espèce, Monsieur [D] [N] a affirmé qu’il percevait le RSA, pour un montant de 585 euros, outre des allocations logements pour un montant de de 300 euros.

Par ailleurs, il apparaît qu’il n’a pas repris avant l’audience le paiement intégral du loyer courant, dans la mesure où il ressort du décompte actualisé au 12 mars 2025, que le loyer du mois de mars 2025 n’a pas été intégralement réglé, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Ainsi, les conditions prévues à l’article 24 V ne sont pas satisfaites dans la mesure où, d’une part, les ressources du locataire, d’un montant global de 885 euros, ne sont manifestement pas de nature à lui permettre de régler sa dette, d’un montant de 4.300,29 euros, tout en continuant à payer le loyer et les charges mensuelles, à hauteur de 623,98 euros par mois. D’autre part, le défendeur n’a pas repris le paiement intégral des loyers depuis la délivrance du commandement, puisque seuls les paiements directs de la CAF ont été effectués, à hauteur de 300 euros. Monsieur [D] [N] n’a ainsi pas procédé au règlement intégral du loyer en cours.

En conséquence, il convient de rejeter sa demande de délai de paiement.

IV- Sur les effets de la clause résolutoire

La résiliation est intervenue le 12 novembre 2024 et Monsieur [D] [N] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion du défendeur ainsi que de tous les occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

Monsieur [D] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 12 novembre 2024 au 31 mars 2024 étant compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V- Sur les frais du procès

A- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [N], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

B- Sur les demandes au titre des frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [D] [N], succombant, a été condamné aux dépens. Par ailleurs, les demandeurs ont dû entreprendre des démarches judiciaires afin de préserver leurs intérêts.

Il convient donc de condamner Monsieur [D] [N] à payer aux demandeurs la somme globale de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 10 novembre 2023 entre Monsieur [R] [I] et Madame [Y] [T] d’une part, et Monsieur [D] [N] d’autre part, concernant un appartement n°A203 de type T2 à usage d’habitation, ainsi qu’une place de parking n°13, situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à verser à Monsieur [R] [I] et Madame [Y] [T], à titre provisionnel, la somme de 4.300,29 euros (décompte arrêté au 12 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [R] [I] et Madame [Y] [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à payer à Monsieur [R] [I] et Madame [Y] [T], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré pour la période du 12 novembre 2024 au 31 mars 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à verser à Monsieur [R] [I] et Madame [Y] [T] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge