TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 MARS 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 25/03097 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YXL

N° de MINUTE : 26/00165

Madame [H] [O] [L] [D]

née le 08 Octobre 1962 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [U] [I] [O] [D] veuve [G]

née le 29 Décembre 1956 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par Maître Véronique WEISBERG, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DEMANDEURS

C/

Madame [B] [R]

née le 28 Janvier 1991 à [Localité 6] (CORÉE)

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Gameli NOUWADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0417

Maître [X] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Magali GREINER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0025

Monsieur [Z] [T] Notaire associé de la SELARL DIDACTIS

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par M^e Karima TAOUIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173, postulant et M^e Lynda PEIRENBOOM de la SELARL HERBAUX PEIRENBOOM DEBERT, avocats au barreau de BETHUNE, plaidant

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de Madame [A] [Q], Auditrice de justice

DÉBATS

Audience publique du 12 Janvier 2026, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 13 septembre 2023 par Maître [X] [Y], notaire, avec la participation de Maître [Z] [T], Madame [H] [D] et Madame [U] [D] ont signé une promesse unilatérale de vente avec Madame [B] [R] portant sur les lots n)8, 112 et 126, correspondant à un appartement, une cave et un parking en sous-sol, au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 10] moyennant le prix de 950.000 € sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur.

Le compromis de vente n’a pas été réitéré par acte authentique.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, Madame [H] [D] et Madame [U] [D] ont fait assigner Madame [B] [R], Maître [X] [Y] et Maître [Z] [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 95.000 € au titre de la clause d’immobilisation, la condamnation de madame [R] à leur payer la somme de 20.000 € au titre de leur préjudice moral et la condamnation solidaire de Maître [Y] et de Maître [T] à leur payer la somme de 20.000 € au titre de leur préjudice moral ainsi que la somme de 80.000 € au titre de leur préjudice financier.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 08 octobre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 janvier 2026.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 septembre 2025, les consorts [D] demandent au tribunal de :

« RECEVOIR Madame [H] [D] et Madame [U] [N] en leurs demandes,

DEBOUTER Maître [Y] et Maître [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum Madame [B] [R], Maître [Y] et Maître [T] au paiement de la somme de 95 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle due avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNER solidairement Maître [Y] et Maître [T] à verser la somme de 20 000 € à Madame [H] [D] et Madame [U] [N] en réparation de leur préjudice moral,

CONDAMNER Madame [R] au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de Madame [H] [D] et Madame [U] [N],

CONDAMNER solidairement Maître [Y] et Maître [T] à verser la somme de 80 000 € à Madame [H] [D] et Madame [U] [N] en réparation de leur préjudice financier,

DIRE que l’ensemble des condamnations porteront intérêts de droit à compter du prononcé du jugement à intervenir,

CONDAMNER Madame [R], Maître [Y] et Maître [T] au paiement de la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Madame [R], Maître [Y] et Maître [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Véronique WEISBERG, Avocat, et ce, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 août 2025, Maître [S] [T] demande au tribunal de :

« – juger que Maître [T] n’a commis aucune faute,

— juger qu’il n’existe aucun préjudice en lien avec la faute alléguée,

— débouter Madame [H] [D] et Madame [U] [N] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement Madame [H] [D] et Madame [U] [N] au paiement d’une somme de 8.000,00 € sur le fondement de l’article 700,

— les condamner solidairement aux dépens.

A titre subsidiaire,

— juger que le préjudice subi ne peut être qu’une perte de chance,

— déduire à de biens plus justes proportions les demandes sollicitées par Madame [H] [D] et Madame [U] [N]

— statuer ce que de droit quant aux frais et dépens. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2025, Maître [X] [Y] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

— JUGER recevable et bien-fondé Maître [X] [Y], Notaire en ses présentes écritures ;

— DEBOUTER Mesdames [H] [D] et [U] [D] de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Maître [X] [Y], Notaire ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— ECARTER l’exécution provisoire de droit conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER Mesdames [H] [D] et [U] [D] à verser à Maître [X] [Y], Notaire la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

Bien qu’ayant constitué avocat, Madame [B] [R] n’a pas conclu.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales des consorts [D]

Sur la réalisation de la condition suspensive

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l’article 1304-3 du code civil, lorsque le bénéficiaire a lui-même empêché l’accomplissement de la condition, celle-ci n’est plus « défaillie » mais réputée réalisée, de sorte que celui-ci est redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement pour soutenir que la condition suspensive est défaillie de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt.

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 13 septembre 2023 entre les parties prévoit, en pages 13 et 14, une condition suspensive d’octroi d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

Organisme prêteur : tous organismes bancaires Montant maximal de la somme empruntée : 20.000 €Durée maximale du remboursement : 10 ans Taux nominal d’intérêt maximal : 3,5 % l’an (hors assurances).

La promesse prévoit également que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

(…)

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 13 novembre 2023. »

Il n’est pas contesté qu’aucune offre de prêt n’a été transmise aux promettants ou au notaire dans les délais prévus par la promesse de vente.

Se pose donc la question de savoir si la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute ou non des acquéreurs.

Il appartient à Madame [R] de rapporter la preuve d’avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive.

A cet égard, elle ne produit aucun document, tandis que les consorts [D] versent aux débats époux [W] versent aux débats un mail du 21 mars 2024 aux termes duquel Maître [X] [Y] indique que Madame [R] n’a pas justifié de la non réalisation de la condition suspensive.

Dans ces conditions, Madame [R] ne démontre pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient pour la réalisation de la condition suspensive litigieuse, en empêchant ainsi l’accomplissement, de sorte que la vente litigieuse n’a pas été réalisée de son fait. La condition suspensive sera donc réputée accomplie.

Sur la clause d’immobilisation

La clause d’immobilisation prévue en pages 10 et 11 de la promesse unilatérale de vente signée le 13 septembre 2023 prévoit que :

«  INDEMNITE D’IMMOBILISATION

1.Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE

Les parties sont convenues du versement de la somme de QUATRE-VINGT-QUINZE MILLE EUROS (95.000,00 EUR).

Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 29 septembre 2023 à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires sont ci-dessus mentionnées, la somme de QUARANTE SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (47.500,00 EUR). Le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date indiquée ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes.

(…)

3.Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ; en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation. Son caractère indemnitaire fait qu’elle est imposable, elle doit être intégrée dans la déclaration de revenus ou de résultats.

toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants : (…)

* et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT.

(…) »

Aux termes d’un mail en date du 7 novembre 2023, Maître [X] [Y], indique que Madame [R] n’a pas procédé au virement effectif de la somme de 47.500 €.

En outre, l’examen des pièces versées aux débats permet d’établir qu’un rendez-vous pour la réitération de l’acte de vente était prévu en l’étude de Maître [X] [Y] le 23 janvier 2024 à 15h, que Madame [R] ne s’y est pas présentée et ne s’est plus manifestée depuis.

De plus, il résulte des pièces versées aux débats, en particulier les échanges de mails entre Me [X] [Y], Me [Z] [T] et Madame [R] qu’un avis d’opération relatif à une demande de virement de la somme de 1.020.598,66 € en date du 31 janvier 2024 a été transmis le 1er février 2024 à l’étude de Me [X] [Y] et que les fonds n’ont pas été réceptionnés.

Dans ces conditions et dès lors qu’il a déjà été démontré que la condition suspensive a défailli par la faute de l’acquéreur, qu’elle doit donc être considérée comme réalisée, que le bénéficiaire, c’est-à-dire Madame [R] n’a ni versé la somme de 95.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, ni levé l’option dans le délai contractuellement prévu, elle ne peut qu’être tenue de verser aux promettants l’indemnité d’immobilisation telle que prévue aux pages 11 et 12 de l’acte notarié.

Il sera rappelé que la stipulation d’une indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale, car elle n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation, de sorte que le montant d’une telle indemnité ne peut donc être réduit par le juge.

L’indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.

En conséquence, Madame [B] [R] sera condamnée à payer aux consorts [D] la somme de 95.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025, date de l’assignation valant mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes indemnitaires des consorts [D]

Les consorts [D] expliquent que du fait de la non réalisation de la vente, elles subissent d’une part, un préjudice financier, car les prix de l’immobilier ayant baissé elles ont finalement vendu leur bien moins cher que prévu, elles ont été dans l’obligation de payer les charges de copropriété et les impôts afférant au bien immobilier pendant une année supplémentaire et ayant souscrit des prêts dans la perspective de toucher le prix de la vente, elles ont été contraintes de payer des intérêts supplémentaires et d’autre part un préjudice moral tenant à l’angoisse de ne pas pouvoir assumer les échéances des crédits qu’elles avaient souscrit dans la perspective de pouvoir percevoir le prix de vente.

Toutefois, les consorts [D] ne peuvent se prévaloir ni de la baisse des prix de l’immobilier, ni des charges de l’immeuble, ni des crédits qu’elles ont souscrits, ni d’avoir subi un préjudice moral, étant observée qu’elles seules doivent supporter les risques liés à la signature d’une promesse unilatérale de vente dont l’aboutissement n’est jamais garanti.

En outre, le tribunal observe que Madame [U] [D] indique avoir souscrit un prêt à la consommation le 2 août 2024 et Madame [H] [D] un prêt travaux avec un relai différé le 5 septembre 2024 alors qu’à ces deux dates elles étaient déjà informées de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation et de la non réitération de la vente.

De plus, le document produit pour démontrer la souscription d’un prêt à la consommation le 2 août 2024 est au nom de [V] [D] et non au nom de [U] [D].

Elles ne peuvent davantage reprocher à Madame [R], qui n’étaient pas tenue d’acquérir le bien dont la cession était promise aux termes de la promesse unilatérale de vente du 13 septembre 2023 n’engageant que le vendeur, l’absence de réalisation de la transaction, la seule conséquence attachée à cette situation étant le paiement de l’indemnité d’immobilisation, précisément destinée à compenser le préjudice subi par le vendeur qui a réservé l’exclusivité du bien au bénéficiaire pendant la durée de la promesse, préjudice constitué notamment de l’obligation dans laquelle se trouvent les vendeurs d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur, éventuellement à des conditions moins avantageuses et de recommencer l’ensemble des formalités préalables à l’acte de vente.

En conséquence, les consort [D] seront déboutés de leurs autres demandes indemnitaires à l’encontre de Madame [R].

Sur la responsabilité des notaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte le notaire engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, lorsqu’il commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

Le devoir de conseil et d’information du notaire qui s’exerce préalablement à la conclusion de l’acte pour assurer son efficacité ne s’étend pas, en l’absence de mission particulière confiée au notaire, à la garantie des obligations souscrites par les parties qui ne relèvent que de leurs seules initiatives.

S’agissant de la solvabilité de l’acquéreur, aucune faute ne peut être reprochée au notaire s’il n’est pas démontré que celui-ci était en possession d’éléments lui permettant de douter de la solvabilité de ce dernier.

Selon l’article 36-1 du règlement national des notaires, la participation est l’intervention d’un notaire à l’établissement d’un acte qu’il ne reçoit pas et cette participation ouvre droit au partage d’émoluments.

Le notaire participant à l’établissement d’un acte, doit veiller, à l’égard de toutes les parties, à la sécurité et à l’efficacité dudit acte et est également tenu à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, en ce qui concerne notamment les conséquences et risques des stipulations convenues.

En l’espèce, ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus aux termes de la promesse unilatérale de vente signée le 13 septembre 2023, que le BENEFICIAIRE, c’est-à-dire Madame [R] s’était engagée à verser au titre de l’indemnité d’immobilisation la somme de 47.500 € au moyen d’un virement bancaire à la comptabilité de Maître [X] [Y] au plus tard le 29 septembre 2023 et la somme de 47.500 € par virement sur le même compte au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique lequel devait intervenir au plus tard le 16 janvier 2024.

Il résulte des pièces versées aux débats, que Madame [R] n’a pas versé la somme de 47.500€ ni le 29 septembre 2023, ni à une autre date, elle n’a d’ailleurs effectivement versé aucune somme à quelque titre que ce soit en la comptabilité de Maître [Y].

Il appartenait à Maître [Y] en qualité de rédacteur, chargé de garantir l’efficacité de l’acte, de s’assurer du versement effectif avant le 29 septembre 2023 de la première moitié de l’indemnité d’immobilisation par Madame [R] conformément aux stipulations contractuelles et, à défaut d’un tel versement, d’en informer sans délai les consorts [D], ce qu’il ne démontre pas avoir fait.

A cet égard, il résulte d’un mail en date du 10 novembre 2024 que Maître [Y] a interrogé son confrère Maître [T] sur le versement de la première moitié de l’indemnité d’immobilisation et d’un mail du 14 novembre 2024 que ce dernier lui répond « Je viens d’échanger ce jour avec ma cliente. Elle me transmet l’avis d’opéré en ce qui concerne l’indemnité d’immobilisation et la provision sur frais ».

Or, Maître [Y] ne pouvait se contenter de cette unique démarche, effectuée qui plus est postérieurement au délai contractuellement prévu pour ce versement, ni de la réponse de son confrère, car il ne pouvait ignorer ni que la première partie de l’indemnité d’immobilisation n’était toujours versée, puisqu’il lui suffisait d’en vérifier l’arrivé sur son propre compte, ce qu’il n’a manifestement pas fait, ni les conséquences juridiques découlant de ce défaut de versement.

Il ne pouvait pas non plus se satisfaire de la transmission le 1er février 2024, hors de tous délai contractuel et postérieurement au rendez-vous de signature, d’un avis d’opération relatif à une demande de virement de la somme de 1.020.598,66 € en date du 31 janvier 2024 dont on ne peut affirmer à ce stade qu’il s’agit d’un faux document, mais dont il est établi qu’il n’a pas été suivi d’effet, cette somme n’ayant jamais été effectivement versée en la comptabilité de l’étude de Maître [Y].

En outre, il ne démontre pas avoir informé les consorts [D] du défaut de paiement de la première partie de l’indemnité d’immobilisation avant un mail du 21 mars 2024 alors qu’il ne pouvait ignorer ce défaut de paiement depuis le 30 septembre 2023 et les conséquences juridiques en découlant.

La faute de Maître [Y] est, dès lors, incontestable et ce dernier, en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte devant recevoir les fonds, ne saurait s’en exonérer notamment en rejetant la responsabilité sur les consorts [D] au motif que celles-ci étaient en contact direct avec Madame [R].

S’agissant de Maître [T] si aux termes de l’acte authentique conclu le 13 septembre 2023, il n’était pas désigné comme devant recevoir et conserver l’indemnité d’immobilisation, il lui appartenait en sa qualité de notaire participant à l’établissement d’un acte, de veiller, à l’égard de toutes les parties, à la sécurité et à l’efficacité dudit acte et est également tenu à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, en ce qui concerne notamment les conséquences et risques des stipulations convenues.

Ainsi, il lui revenait en sa qualité de notaire participant à l’acte, dès lors qu’informé par son confrère de l’absence de versement de la première partie de l’indemnité d’immobilisation d’effectuer toutes démarches utiles auprès de Madame [R] afin de tenter d’obtenir le versement auquel elle s’était engagée, de s’assurer auprès de son confrère du versement effectif et d’attirer son attention sur les conséquences susceptibles de découler pour elle d’un défaut de versement.

Aux termes d’un mail du 14 novembre 2023, Maître [T], en réponse à son confrère Maître [Y], indique : « « Je viens d’échanger ce jour avec ma cliente. Elle me transmet l’avis d’opéré en ce qui concerne l’indemnité d’immobilisation et la provision sur frais », aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que le document annoncé a été transmis.

Maître [T] justifie, également de plusieurs autres relances à l’adresse de Madame [R] lui indiquant que les fonds n’avaient pas été réceptionnés, toutefois, il fait référence au prix de vente entier et à la signature de l’acte de vente et non à la première partie de l’indemnité d’immobilisation et à aucun moment, il n’attire l’attention de Madame [R] sur le fait que ce défaut de paiement a d’ores et déjà entraîné la caducité de la promesse signée le 13 septembre 2023.

Maître [T] n’a pas pu ne pas se rendre compte que le document promis ne lui était pas parvenu et il ne pouvait ignorer d’une part, que le délai pour justifier de ce versement était dépassé, d’autre part les conséquences juridiques découlant de ce défaut de paiement.

Or, il ne démontre en avoir informé ni Madame [R], ni les consorts [D] dans les délais contractuellement convenus.

Dans ces conditions, il est suffisamment établi qu’il a manqué à son obligation de veiller à l’efficacité de l’acte auquel il a participé.

Toutefois, les manquements des notaires ainsi caractérisés, s’ils ont fait perdre une chance aux consort [D] de constater plus tôt la caducité de la promesse de vente s’ils avaient été correctement informés, apparaissent dépourvus de tout lien de causalité avec les préjudices dont les demanderesses sollicitent la réparation dans la mesure où le prononcé de la caducité de la promesse de vente dans l’hypothèse d’un défaut de versement de la première partie de l’indemnité d’immobilisation ne comportait aucune contrepartie financière.

Par ailleurs, l’immobilisation du bien des consorts [D] n’est pas dépourvue de contrepartie, puisque Madame [R] est tenue à leur égard d’une indemnité d’immobilisation. En revanche, les notaires, quelle que soit leur faute, ne sont pas tenus de cette indemnité d’immobilisation, sauf insolvabilité de Madame [R] qui n’est pas démontrée à ce stade.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes formées par les consorts [D] à l’encontre de Maître [X] [Y] et de Maître [Z] [T].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [R] sera condamnée aux dépens de la présente procédure.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, sera prononcée la condamnation de Madame [R] à payer aux consorts [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard aux circonstances et à l’issue du litige, il n’apparaît pas inéquitable de faire droit à aucune autre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [B] [R] à payer à Madame [H] [D] et Madame [U] [D] la somme de 95.000 € (quatre-vingt-quinze mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 ;

DÉBOUTE Madame [H] [D] et Madame [U] [D] de leurs demandes indemnitaires au titre de leur préjudice financier ;

DÉBOUTE Madame [H] [D] et Madame [U] [D] de leurs demandes indemnitaires au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [B] [R] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [B] [R] à payer à Madame [H] [D] et à [M] [U] [D] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,