TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03164 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THLA

JUGEMENT

N° B

DU : 16 Mai 2025

S.C.I. LA TOULOUSAINE

C/

[W] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Mai 2025

à Maître Stéphanie [Localité 7]

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 16 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition au 29 avril 2025 et prorogé au 16 mai 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [W] [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA TOULOUSAINE a donné à bail à Madame [W] [M] un appartement à usage d’habitation n°3 situé [Adresse 2] à TOULOUSE (31300) par contrat en date du 27 juillet 2018 à effet rétroactif au 1er avril 2009 moyennant un loyer mensuel initial de 422,34€ outre 60€ de provision pour charges pour une durée de 36 mois renouvelable.

La SCI LA TOULOUSAINE a fait signifier, suivant acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, à Madame [P] [G] en sa qualité de tutrice de Madame [W] [M] un congé aux fins de reprise pour motifs sérieux et légitime avec effet au 31 mars 2024.

Par courrier en date du 22 janvier 2024, Madame [Z] [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs en sa qualité de tutrice de Madame [W] [M] désignée suivant ordonnance du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 29 novembre 2023 ayant déchargé par ailleurs Madame [P] [G] de la mesure, a contesté la validité dudit congé.

Madame [W] [M] étant restée dans les lieux après le 31 mars 2024, la SCI LA TOULOUSAINE a en conséquence fait assigner par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024 Madame [W] [M] prise en la personne de sa tutrice Madame [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, la SCI LA TOULOUSAINE a demandé de :

— déclarer Madame [M] occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail depuis le 1er avril 2024,

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de force publique au besoin,

— fixer au montant du loyers et charges conventionnels l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux, soit à la somme de 538,08 € ;

— la condamner à lui payer l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux ;

— condamner Madame [Z] [B] en sa qualité de tutrice de Madame [W] [M] et Madame [W] [M] au paiement d’une somme de 1200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après renvoi, à l’audience du 13 février 2025, la SCI LA TOULOUSAINE représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation, sauf concernant la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile désormais formée uniquement contre Madame [M], et sollicité de valider le congé délivré le 22 septembre 2023.

Au soutien de ses prétentions, elle a notamment fait valoir que le congé adressé à sa locataire est fondé sur des motifs réels et sérieux tenant aux conditions d’occupation du logement, contraires aux dispositions de l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [W] [M], prise en la personne de sa tutrice Madame [Z] [B] mandataire judiciaire à la protection des majeurs, représentée par son conseil a sollicité de :

— débouter la SCI LA TOULOUSAINE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— juger le congé délivré par le bailleur le 22 septembre 2023 est dépourvu de motifs légitimes et sérieux et donc mal fondé,

— déclarer en conséquence nul et de nul effet le congé délivré par le bailleur le 22 septembre 2023,

— débouter la SCI LA TOULOUSAINE de sa demande de règlement de la facture du 25 juillet 2024 d’un montant de 516 € au titre des frais de nettoyage et de débarrassage d’encombrants, comme indu,

— condamner la SCI LA TOULOUSAINE à lui verser la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du CPC et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner la SCI LA TOULOUSAINE aux entiers dépens de l’instance.

Madame [W] [M] prise en la personne de sa tutrice a contesté la validité du congé signifié suivant acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023 avec effet au 31 mars 2024.

Elle a soutenu qu’aucune réponse n’avait été apportée à sa contestation et que les motifs allégués étaient totalement infondés.

Elle a par ailleurs contesté être à l’origine des encombrants et déchets en parties communes et a indiqué refuser de régler seule la facture adressée par la bailleresse à ce titre.

Elle a enfin opposé l’absence de mise en demeure préalablement à la délivrance du congé au regard de son ancienneté dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 prorogé au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé pour motifs sérieux et légitime

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé : « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

Il découle de ces dispositions qu’un bailleur personne morale ne peut délivrer au locataire un congé pour reprise, sauf à justifier d’un motif légitime et sérieux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 27 juillet 2018 entre la SCI LA TOULOUSAINE et Madame [W] [M] à effet rétroactif au 1er avril 2009 s’est successivement

renouvelé par périodes de 3 ans et pour la dernière fois, le 1er avril 2021 pour expirer au 30 mars 2024.

Le congé signifié le 22 septembre 2023 par voie de commissaire de justice a en conséquence été délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

L’acte indique que le congé est motivé par le motif légitime et sérieux suivant :

— Violence du fils de la locataire à l’encontre du père d’une des occupantes de l’immeuble qui a déposé plainte (plainte classée sans suite)

— Agression verbale par la locataire des clients du restaurant en rez-de-chaussée de l’immeuble et dépôt par la locataire de poubelles devant le restaurant

— Madame [M] fait rentrer une personne dans l’immeuble qui cause des nuisances car il est en état d’alcoolémie et il a tenté de forcer la porte d’une des locataires de l’immeuble, de plus il se dispute violemment car Madame [M], et la locataire a appelé déjà deux fois la police à ce sujet.

— Odeurs nauséabondes qui s’échappent de l’appartement de Madame [M], cela a été signalé à l’agence qui gère le bien par les autres locataires qui habite l’immeuble, de plus elle a un chat qu’elle néglige et qui fait ses besoins dans les parties communes de l’immeuble.

Madame [M] conteste le caractère légitime et sérieux des motifs invoqués, estimant que les violences invoquées concernent une plainte déposée depuis plus de 8 ou 9 ans, soit avant la signature du bail litigieux et que son fils ne réside plus dans le logement.

Elle indique s’agissant de l’agression verbale qu’il s’agissait d’un événement ponctuel et furtif, qui ne s’est pas répété et ne pouvant constituer en conséquence un manquement légitime et sérieux à l’obligation de jouissance paisible du logement.

Elle soutient encore que le sentiment d’insécurité général est lié à un problème de fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble et que les différentes attestations versées aux débats par le bailleur ne font pas état de ce qu’elle aurait laissé entrer un individu fortement alcoolisé.

Quant aux odeurs nauséabondes, elle fait valoir que sa tutrice compte tenu de la régularité de ses visites n’aurait pas manqué de le constater si tel avait été le cas, mais encore que l’immeuble est vétuste et nécessite des travaux de réfection qui sont toujours en cours.

Elle soutient en conséquence qu’il est évident qu’une certaine insalubrité ne peut que s’en dégager compte tenu de désordres liés à la présence d’humidité manifeste liée notamment à des dégâts des eaux constatés en 2021 et qui viennent d’être réparés à l’étage du dessus.

Elle affirme en outre que les conteneurs du restaurant du rez-de-chaussée sont stockés dans la cage d’escalier de l’immeuble ce qui génère nécessairement des odeurs nauséabondes.

Il est relevé tel que soutenu par la locataire, que la violence du fils de la locataire à l’encontre du père d’une des occupantes de l’immeuble qui a déposé une plainte classée sans suite concerne des faits anciens ne pouvant au regard de leur temporalité justifier un congé pour manquement de la locataire.

Il en va de même de l’agression verbale des clients du restaurant en rez-de-chaussée de l’immeuble et du dépôt de poubelles devant ledit restaurant, s’agissant d’un événement ponctuel et que la difficulté relative aux poubelles était liée à la disparition de l’un des bacs du restaurant utilisant en conséquence celui de l’immeuble temporairement. (Pièces 8 et 18 Bailleur).

Il est cependant relevé que la défenderesse jetait régulièrement des mégots et des détritus par la fenêtre de son logement sur le toit du restaurant, un locataire attestant par ailleurs qu’elle leur en aurait jetés depuis le haut de l’escalier (pièce 10 et 11 bailleur).

Quant au motif relatif à l’intrusion d’une personne alcoolisée au sein de la résidence qui cause des nuisances dans l’immeuble, il est relevé selon le courrier adressé par l’un des locataires à l’agence gestionnaire du bien qu’il s’agirait d’une personne tentant de rentrer chez elle en bougeant uniquement la poignée, mais il est également fait état d’un dysfonctionnement de la porte d’entrée de l’immeuble ne se fermant plus seule. (Pièce 5 bailleur).

Il ressort cependant des attestations de témoins versés aux débats que Madame [M] a plusieurs fois tenté postérieurement au congé de s’introduire chez ses voisins, les agressant verbalement notamment le 1er août 2024, les 5,10 et 12 octobre 2024 (pièces 19 et 20 bailleur), faits pour lesquels des mains courantes ont été déposées.

Concernant les odeurs nauséabondes alléguées, si la défenderesse fait valoir que leur origine est liée à la vétusté du bâtiment, à la présence de bacs de poubelle dans les parties communes du logement ou consécutives à un dégât des eaux intervenu en 2021 dont elle ne justifie pas tel que relevé par le bailleur l’en avoir informé, les attestations de voisins ne font cependant état des odeurs alléguées qu’au sein du logement de la défenderesse.

Il est par ailleurs relevé également par différents voisins que son chat faisait ses besoins dans les parties communes de l’immeuble tel que relevé par ailleurs par l’entreprise SURMENAGE mandatée pour des travaux de remise en état (pièces 6,9,13,14,20 bailleur).

Si la défenderesse oppose également l’absence de mise en demeure préalable, il convient de rappeler qu’il n’existe aucune exigence légale à ce titre, mais encore que les comportements dénoncés s’inscrivent dans une certaine durée même postérieurement au congé adressé.

Il en découle en conséquence que Madame [W] [M] a commis des manquements à son obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location de sorte qu’il y’a lieu de déclarer le congé signifié le 22 septembre 2023 à effet au 31 mars 2024 régulier en la forme et fondé sur le fond.

Madame [W] [M] s’étant maintenue dans les lieux après cette date est en conséquence occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Madame [W] [M] occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024 sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges calculé tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [M] concernant les frais de nettoyage et de débarrassage d’encombrants

Madame [W] [M] conteste être à l’origine des encombrants et déchets en parties communes et indique refuser de payer seule la facture qui lui a été adressée le 25 juin 2024 pour un montant de 516€ et verse aux débats un courrier du bailleur en date du 15 juillet 2024 (pièce 11 [M]).

La SCI LA TOULOUSAINE verse aux débats un avis d’échéance ainsi que la copie de factures (pièce 15 Bailleur) selon le détail suivant :

-120€ pour le nettoyage d’excréments de chat + litière cachée sous les escaliers,

—  216€ pour le nettoyage de la toiture

—  150€ pour le débarras d’encombrants.

Il résulte d’échanges SMS/MMS entre le représentant du bailleur et celui de la société SURMENAGE mandatée aux fins de remise en état du bâtiment (pièce 14 Bailleur) qu’une litière de chat a été découverte dans la cage d’escalier entraînant des odeurs nauséabondes.

Si la défenderesse indique que son chat n’est plus présent dans l’immeuble depuis le mois de juin 2024, plusieurs attestations de voisins tel que précédemment relevé ont fait état de présence d’excréments de chat dans les parties communes dont le chat de cette dernière serait responsable de sorte qu’il y’a lieu de retenir la somme de 120 euros sollicitée à l’encontre de Madame [M].

Par ailleurs, s’il est fait état de détritus jetés sur la toiture du restaurant depuis l’appartement loué par la défenderesse, il n’est pas établi que l’ensemble des détritus présents sur ladite toiture serait de son fait exclusif, s’agissant d’un immeuble en copropriété de sorte qu’il ne sera retenu à l’encontre de Madame [M] que la moitié de la somme sollicitée soit 108€.

Aucun élément versé en procédure ne permet de retenir à l’encontre de Madame [M] les frais pour le débarras d’encombrants, la somme sollicitée ne saurait en conséquence lui être imputée.

Madame [F] [M] ne sera en conséquence tenue que de la somme de 228€ au titre de l’imputation réalisée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [W] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LA TOULOUSAINE, Madame [W] [M] sera condamnée à lui verser la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande à ce titre et sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

VALIDE en la forme et au fond le congé aux fins de reprise pour motifs sérieux et légitime délivré à Madame [P] [G] en sa qualité de tutrice de [W] [M], suivant acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023 avec effet au 31 mars 2024 concernant l’appartement à usage d’habitation n°3 situé [Adresse 2] à [Localité 9] ;

DIT en conséquence que le bail litigieux est résilié depuis le 31 mars 2024 et que Madame [W] [M] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [M] représentée par sa tutrice, Madame [Z] [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LA TOULOUSAINE, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [W] [M] à payer à la SCI LA TOULOUSAINE, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que Madame [W] [M] n’est redevable que de la somme de 228€ au titre des frais de nettoyage et de débarrassage d’encombrants mis à sa charge par la SCI LA TOULOUSAINE ;

CONDAMNE Madame [W] [M] représentée par sa tutrice, Madame [Z] [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [W] [M] représentée par sa tutrice, Madame [Z] [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs à payer à la SCI LA TOULOUSAINE la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DEBOUTE en outre Madame [W] [M] représentée par sa tutrice, Madame [Z] [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA TOULOUSAINE a donné à bail à Madame [W] [M] un appartement à usage d’habitation n°3 situé [Adresse 2] à TOULOUSE (31300) par contrat en date du 27 juillet 2018 à effet rétroactif au 1er avril 2009 moyennant un loyer mensuel initial de 422,34€ outre 60€ de provision pour charges pour une durée de 36 mois renouvelable.

La SCI LA TOULOUSAINE a fait signifier, suivant acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, à Madame [P] [G] en sa qualité de tutrice de Madame [W] [M] un congé aux fins de reprise pour motifs sérieux et légitime avec effet au 31 mars 2024.

Par courrier en date du 22 janvier 2024, Madame [Z] [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs en sa qualité de tutrice de Madame [W] [M] désignée suivant ordonnance du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 29 novembre 2023 ayant déchargé par ailleurs Madame [P] [G] de la mesure, a contesté la validité dudit congé.

Madame [W] [M] étant restée dans les lieux après le 31 mars 2024, la SCI LA TOULOUSAINE a en conséquence fait assigner par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024 Madame [W] [M] prise en la personne de sa tutrice Madame [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, la SCI LA TOULOUSAINE a demandé de :

— déclarer Madame [M] occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail depuis le 1er avril 2024,

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de force publique au besoin,

— fixer au montant du loyers et charges conventionnels l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux, soit à la somme de 538,08 € ;

— la condamner à lui payer l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux ;

— condamner Madame [Z] [B] en sa qualité de tutrice de Madame [W] [M] et Madame [W] [M] au paiement d’une somme de 1200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après renvoi, à l’audience du 13 février 2025, la SCI LA TOULOUSAINE représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation, sauf concernant la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile désormais formée uniquement contre Madame [M], et sollicité de valider le congé délivré le 22 septembre 2023.

Au soutien de ses prétentions, elle a notamment fait valoir que le congé adressé à sa locataire est fondé sur des motifs réels et sérieux tenant aux conditions d’occupation du logement, contraires aux dispositions de l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [W] [M], prise en la personne de sa tutrice Madame [Z] [B] mandataire judiciaire à la protection des majeurs, représentée par son conseil a sollicité de :

— débouter la SCI LA TOULOUSAINE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— juger le congé délivré par le bailleur le 22 septembre 2023 est dépourvu de motifs légitimes et sérieux et donc mal fondé,

— déclarer en conséquence nul et de nul effet le congé délivré par le bailleur le 22 septembre 2023,

— débouter la SCI LA TOULOUSAINE de sa demande de règlement de la facture du 25 juillet 2024 d’un montant de 516 € au titre des frais de nettoyage et de débarrassage d’encombrants, comme indu,

— condamner la SCI LA TOULOUSAINE à lui verser la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du CPC et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner la SCI LA TOULOUSAINE aux entiers dépens de l’instance.

Madame [W] [M] prise en la personne de sa tutrice a contesté la validité du congé signifié suivant acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023 avec effet au 31 mars 2024.

Elle a soutenu qu’aucune réponse n’avait été apportée à sa contestation et que les motifs allégués étaient totalement infondés.

Elle a par ailleurs contesté être à l’origine des encombrants et déchets en parties communes et a indiqué refuser de régler seule la facture qui lui a été adressée par la bailleresse à ce titre.

Elle a enfin opposé l’absence de mise en demeure préalablement à la délivrance du congé au regard de son ancienneté dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 prorogé au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé pour motifs sérieux et légitime

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé : « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

Il découle de ces dispositions qu’un bailleur personne morale ne peut délivrer au locataire un congé pour reprise, sauf à justifier d’un motif légitime et sérieux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 27 juillet 2018 entre la SCI LA TOULOUSAINE et Madame [W] [M] à effet rétroactif au 1er avril 2009 s’est successivement renouvelé par périodes de 3 ans et pour la dernière fois, le 1er avril 2021 pour expirer au 30 mars 2024.

Le congé signifié le 22 septembre 2023 par voie de commissaire de justice a en conséquence été délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

L’acte indique que le congé est motivé par le motif légitime et sérieux suivant :

— Violence du fils de la locataire à l’encontre du père d’une des occupantes de l’immeuble qui a déposé plainte (plainte classée sans suite)

— Agression verbale par la locataire des clients du restaurant en rez-de-chaussée de l’immeuble et dépôt par la locataire de poubelles devant le restaurant

— Madame [M] fait rentrer une personne dans l’immeuble qui cause des nuisances car il est en état d’alcoolémie et il a tenté de forcer la porte d’une des locataires de l’immeuble, de plus il se dispute violemment car Madame [M], et la locataire a appelé déjà deux fois la police à ce sujet.

— Odeurs nauséabondes qui s’échappent de l’appartement de Madame [M], cela a été signalé à l’agence qui gère le bien par les autres locataires qui habite l’immeuble, de plus elle a un chat qu’elle néglige et qui fait ses besoins dans les parties communes de l’immeuble.

Madame [M] conteste le caractère légitime et sérieux des motifs invoqués, estimant que les violences invoquées concernent une plainte déposée depuis plus de 8 ou 9 ans, soit avant la signature du bail litigieux et que son fils ne réside plus dans le logement.

Elle indique s’agissant de l’agression verbale qu’il s’agissait d’un événement ponctuel et furtif, qui ne s’est pas répété et ne pouvant constituer en conséquence un manquement légitime et sérieux à l’obligation de jouissance paisible du logement.

Elle soutient encore que le sentiment d’insécurité général est lié à un problème de fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble et que les différentes attestations versées aux débats par le bailleur ne font pas état de ce qu’elle aurait laissé entrer un individu fortement alcoolisé.

Quant aux odeurs nauséabondes, elle fait valoir que sa tutrice compte tenu de la régularité de ses visites n’aurait pas manqué de le constater si tel avait été le cas, mais encore que l’immeuble est vétuste et nécessite des travaux de réfection qui sont toujours en cours.

Elle soutient en conséquence qu’il est évident qu’une certaine insalubrité ne peut que s’en dégager compte tenu de désordres liés à la présence d’humidité manifeste liée notamment à des dégâts des eaux constatés en 2021 et qui viennent d’être réparés à l’étage du dessus.

Elle affirme en outre que les conteneurs du restaurant du rez-de-chaussée sont stockés dans la cage d’escalier de l’immeuble ce qui génère nécessairement des odeurs nauséabondes.

Il est relevé tel que soutenu par la locataire, que la violence du fils de la locataire à l’encontre du père d’une des occupantes de l’immeuble qui a déposé une plainte classée sans suite concerne des faits anciens ne pouvant au regard de leur temporalité justifier un congé pour manquement de la locataire.

Il en va de même de l’agression verbale des clients du restaurant en rez-de-chaussée de l’immeuble et du dépôt de poubelles devant ledit restaurant, s’agissant d’un événement ponctuel et que la difficulté relative aux poubelles était liée à la disparition de l’un des bacs du restaurant utilisant en conséquence celui de l’immeuble temporairement. (Pièces 8 et 18 Bailleur).

Il est cependant relevé que la défenderesse jetait régulièrement des mégots et des détritus par la fenêtre de son logement sur le toit du restaurant, un locataire attestant par ailleurs qu’elle leur en aurait jetés depuis le haut de l’escalier (pièce 10 et 11 bailleur).

Quant au motif relatif à l’intrusion d’une personne alcoolisée au sein de la résidence qui cause des nuisances dans l’immeuble, il est relevé selon le courrier adressé par l’un des locataires à l’agence gestionnaire du bien qu’il s’agirait d’une personne tentant de rentrer chez elle en bougeant uniquement la poignée, mais il est également fait état d’un dysfonctionnement de la porte d’entrée de l’immeuble ne se fermant plus seule. (Pièce 5 bailleur).

Il ressort cependant des attestations de témoins versés aux débats que Madame [M] a plusieurs fois tenté postérieurement au congé de s’introduire chez ses voisins, les agressant verbalement notamment le 1er août 2024, les 5,10 et 12 octobre 2024 (pièces 19 et 20 bailleur), faits pour lesquels des mains courantes ont été déposées.

Concernant les odeurs nauséabondes alléguées, si la défenderesse fait valoir que leur origine est liée à la vétusté du bâtiment, à la présence de bacs de poubelle dans les parties communes du logement ou consécutives à un dégât des eaux intervenu en 2021 dont elle ne justifie pas tel que relevé par le bailleur l’en avoir informé, les attestations de voisins ne font cependant état des odeurs alléguées qu’au sein du logement de la défenderesse.

Il est par ailleurs relevé également par différents voisins que son chat faisait ses besoins dans les parties communes de l’immeuble tel que relevé par ailleurs par l’entreprise SURMENAGE mandatée pour des travaux de remise en état (pièces 6,9,13,14,20 bailleur).

Si la défenderesse oppose également l’absence de mise en demeure préalable, il convient de rappeler qu’il n’existe aucune exigence légale à ce titre, mais encore que les comportements dénoncés s’inscrivent dans une certaine durée même postérieurement au congé adressé.

Il en découle en conséquence que Madame [W] [M] a commis des manquements à son obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location de sorte qu’il y’a lieu de déclarer le congé signifié le 22 septembre 2023 à effet au 31 mars 2024 régulier tant en la forme et fondé sur le fond.

Madame [W] [M] s’étant maintenue dans les lieux après cette date est en conséquence occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Madame [W] [M] occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024 sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges calculé tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [M] concernant les frais de nettoyage et de débarrassage d’encombrants

Madame [W] [M] conteste être à l’origine des encombrants et déchets en parties communes et indique refuser de payer seule la facture qui lui a été adressée le 25 juin 2024 pour un montant de 516€ et verse aux débats un courrier du bailleur en date du 15 juillet 2024 (pièce 11 [M]).

La SCI LA TOULOUSAINE verse aux débats un avis d’échéance ainsi que la copie de factures (pièce 15 Bailleur) selon le détail suivant :

-120€ pour le nettoyage d’excréments de chat + litière cachée sous les escaliers,

—  216€ pour le nettoyage de la toiture

—  150€ pour le débarras d’encombrants.

Il résulte d’échanges SMS/MMS entre le représentant du bailleur et celui de la société SURMENAGE mandatée aux fins de remise en état du bâtiment (pièce 14 Bailleur) qu’une litière de chat a été découverte dans la cage d’escalier entraînant des odeurs nauséabondes.

Si la défenderesse indique que son chat n’est plus présent dans l’immeuble depuis le mois de juin 2024, plusieurs attestations de voisins tel que précédemment relevé ont fait état de présence d’excréments de chat dans les parties communes dont le chat de cette dernière serait responsable de sorte qu’il y’a lieu de retenir la somme de 120 euros sollicitée à l’encontre de Madame [M].

Aussi, s’il est fait état de détritus jetés sur la toiture du restaurant depuis l’appartement loué par la défenderesse, il n’est pas établi que l’ensemble des détritus présents sur ladite toiture serait de son fait exclusif, s’agissant d’un immeuble en copropriété de sorte qu’il ne sera retenu à l’encontre de Madame [M] que la moitié de la somme sollicitée soit 108€.

Aucun élément versé en procédure ne permet cependant de retenir à l’encontre de Madame [M] les frais pour le débarras d’encombrants, la somme retenue ne saurait en conséquence lui être imputée.

Madame [F] [M] ne sera en conséquence tenue que de la somme de 228€ au titre de l’imputation réalisée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [W] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LA TOULOUSAINE, Madame [W] [M] sera condamnée à lui verser la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande à ce titre et sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

VALIDE en la forme et au fond le congé aux fins de reprise pour motifs sérieux et légitime délivré à Madame [P] [G] en sa qualité de tutrice de [W] [M], suivant acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023 avec effet au 31 mars 2024 concernant l’appartement à usage d’habitation n°3 situé [Adresse 2] à [Localité 9] ;

DIT en conséquence que le bail litigieux est résilié depuis le 31 mars 2024 et que Madame [W] [M] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [M] représentée par sa tutrice, Madame [Z] [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LA TOULOUSAINE, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [W] [M] à payer à la SCI LA TOULOUSAINE, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que Madame [W] [M] n’est redevable que de la somme de 228€ au titre des frais de nettoyage et de débarrassage d’encombrants mis à sa charge par la SCI LA TOULOUSAINE ;

CONDAMNE Madame [W] [M] représentée par sa tutrice, Madame [Z] [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [W] [M] représentée par sa tutrice, Madame [Z] [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs à payer à la SCI LA TOULOUSAINE la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DEBOUTE en outre Madame [W] [M] représentée par sa tutrice, Madame [Z] [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE