Rôle général

des affaires civiles

N° RG 22/01588 – N° Portalis DB37-W-B7G-FPNV

JUGEMENT N°25/

Notification le : 28 juillet 2025

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS

CCC – SARL CJ AVOCATS

CCC – SELARL [E] [Y] [X]

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2025

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPRORPIETAIRES DE LA RESIDENCE LES TULIPIERS

dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL LE SYNDIC immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro B 1 887 414 dont le siège social est situé [Adresse 7]

non comparante, représentée par Maître Olivier MAZZOLI de la SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDERESSES

1- SCI TOMJU

Société Civile Immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro 2012 D 1 148 758 dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par son gérant en exercice

non comparante, représentée par Maître Céline JOANNOPOULOS de la SARL CJ AVOCATS, société d’avocats au barreau de NOUMEA

2- SARL AMALLE

Société A Responsabilité Limitée placée en liquidation judiciaire, représentée par son mandataire liquidateur, la SELARL [E] [Y] [X], Société d’Exercice Libéral à Responsabilité Limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro B 592 279 dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par sa gérante en exercice, désignée à cette fonction par jugement du tribunal mixte de commerce de Nouméa en date du 15 février 2024

concluante par son mandataire liquidateur,

d’autre part,

PARTIE INTERVENANTE :

SELARL [E] [Y] [X]

Société d’Exercice Libéral à Responsabilité Limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro B 592 279 dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par sa gérante en exercice, ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL AMALLE, désignée à cette fonction par jugement du tribunal mixte de commerce de Nouméa en date du 15 février 2024

intervenante volontaire, non comparante mais concluante en personne

d’autre part encore,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENTE : Florence BIETS, Vice-Présidente du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Graziella HAKOMANI

Débats à l’audience publique du 19 Mai 2025, date à laquelle la Président a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 28 Juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 28 Juillet 2025 et signé par la présidente et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.

*****

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble [Adresse 6] est situé sur un terrain cadastré 449218-[Cadastre 4], lot 378, [Adresse 9] à [Localité 8].

Outre des emplacements à usage de parking, se trouvent au rez-de-chaussée un local à usage de magasin et un appartement de type F1. A l’étage se situent deux appartements de type F3 qui appartiennent respectivement à M. [B] et à M. [G].

Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2011, enregistré à [Localité 8] le 21 avril 2011, M. [S] [Z] a donné à bail commercial à Mme [P] [W] et M. [V] [J] le local situé au rez-de-chaussée de cet immeuble.

Le 10 janvier 2013, la SCI Tomju, gérée par M. [U] [M], a acquis le local.

Par avenant du 29 juin 2015, la Sarl Le Crousti est devenue locataire.

Par acte du 28 avril 2017, les parts sociales de la Sarl Le Crousti ont été cédées à Mme [T] [R] épouse [D], gérante de la Sarl Amallé.

Se plaignant de la poursuite par les époux [D] d’une activité de restauration dans le local qu’il estime contraire au règlement de copropriété, et leur reprochant d’être auteurs d’actes d’incivilités et de violences, le syndicat des copropriétaires a fait assigner leur bailleur devant le président du tribunal de première instance de Nouméa statuant en référé aux fins de faire cesser l’activité du snack, supprimer des installations réalisées sans l’accord de la copropriété et faire cesser les troubles occasionnés par les preneurs, sous astreinte.

Par ordonnance du 27 novembre 2020, le juge des référés pour l’essentiel :

Rejeté les demandes du [Adresse 10] [Adresse 6] ;Enjoint au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de soumettre à la prochaine assemblée générale des copropriétaires une résolution portant sur l’installation d‘un moteur de climatiseur et d’auvents en façade de l’immeuble ;Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;Dit n’y avoir lieu de statuer sur les demandes générales formées par M. [M] et la Sarl Amallé tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Tulipiers de cesser tout agissement, considération ou propos allant à l’encontre de l’exploitation du local commercial.

Par arrêt du 31 mai 2021, la cour d’appel de [Localité 8] a :

Confirmé la décision entreprise, en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Tulipiers de ses demandes en condamnation sous astreinte ;L’infirmant sur le surplus et statuant à nouveau, dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé ce dernier à saisir le tribunal de première instance statuant au fond.

Suivant requête introductive d’instance enregistrée au greffe le 22 juin 2022, le [Adresse 11] a fait citer la SCI Tomju et la Sarl Amallé devant le tribunal de première instance de Nouméa.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2023, le [Adresse 10] [Adresse 5] Tulipiers demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Débouter les sociétés défenderesses de leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner solidairement la SCI Tomju et la Sarl Amallé à :* Cesser l’activité de snack contraire au règlement de copropriété exercée par la Sarl Amallé sous astreinte de 100 000 F CFP par jour de retard ;

* Supprimer les installations réalisées sans accord de l’assemblée générale avec remise en état d’origine ainsi que les enseignes commerciales sur les façades, également sous astreinte de 100 000 F CFP par jour de retard ;

* Cesser ou faire cesser les troubles occasionnés par la Sarl Amallé et ce sous astreinte de 100 000 F CFP par infraction constatée ;

Condamner in solidum la SCI Tomju et la Sarl Amallé à lui payer une somme de 200 000 F CFP au titre des frais irrépétibles.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 6 juin 2023, la société Amallé demande de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de ses demandes relatives à la destination du lot A de la copropriété ;Subsidiairement et pour le reste :

Déclarer que l’exploitation d’une activité commerciale de snack au sein du local A par la société Amallé était autorisée par le règlement de copropriété qui ne l’exclut pas et débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Tulipiers de sa demande visant à faire cesser l’activité de snack exercée par la société Amallé comme contraire au règlement de copropriété ;Plus subsidiairement sur ce point :

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de la demande visant au retrait du bloc moteur de climatisation ;Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme irrecevables ou mal-fondées ;En tout état de cause :

A titre de demande incidente :

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] au paiement de la somme de 5 000 000 F CFP à la société Amallé pour le préjudice moral qu’elle rencontre dans l’exercice de son activité ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] au paiement de la somme de 350 000 F CFP au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2023, la SCI Tomju demande de :

Déclarer irrecevable, pour être prescrite, l’action introduite par le [Adresse 10] Les Tulipiers à l’encontre de M. [M] et la SCI Tomju concernant l’exploitation d’une activité commerciale de snack à l’endroit du lot A ;Constater la fin de non-recevoir opposé au syndic en l’absence d’autorisation du syndicat afin d’ester en justice contre la SCI Tomju et la Sarl Amallé ;En conséquence :

Rejeter l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Tulipiers ;Au fond :

Constater que l’exploitation d’une activité commerciale de snack est strictement conforme à la destination du bien telle que prévue par le règlement de copropriété ;En conséquence :

Rejeter l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Tomju ;A titre reconventionnel :

Constater l’abus de droit relatif au refus d’installation de tout climatiseur pour la Sarl Amallé ;En conséquence :

Ordonner au syndicat des copropriétaires d’inscrire une résolution à la prochaine assemblée générale afin d’autoriser l’installation nécessaire du moteur de climatiseur pour le lot A, si besoin en précisant le lieu où ce moteur devra être installé, sous astreinte de 200 000 F CFP par assemblée générale tenue sans qu’une telle résolution ne soit proposée ;En tout état de cause :

Ordonner au syndicat des copropriétaires de cesser tout agissement, considération ou propos allant à l’encontre de l’exploitation du local commercial conformément à sa destination ;Ordonner au syndicat des copropriétaires de rappeler à l’ensemble des copropriétaires à la prochaine assemblée générale que la destination prévue pour le lot A permet l’exploitation d’un commerce de type snack ;Ordonner au syndicat des copropriétaires de rappeler à l’ensemble des copropriétaires à la prochaine assemblée générale qu’ils doivent permettre aux locataires du lot A d’en jouir paisiblement ;Prononcer une astreinte de 100 000 F CFP par assemblée générale qui serait tenue sans que ces principes ne soient rappelés ;Prononcer une astreinte de 100 000 F CFP par résolution proposée en assemblée générale qui contredirait la destination commerciale du lot A ;Se réserver la compétence concernant la liquidation de t’astreinte ;En outre :

Condamner le [Adresse 10] [Adresse 6] aux dépens de l’instance, dont l’établissement du procès-verbal de constat du 3 septembre 2020 ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] Tulipiers à verser à la SCI Tomju la somme de 300 000 F CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.

Par jugement du 15 février 2024, le tribunal mixte de commerce de Nouméa a prononcé, sur conversion de la procédure de redressement, la liquidation judiciaire de la Sarl Amallé.

Par acte d’huissier en date du 10 avril 2024, le [Adresse 10] [Adresse 5] Tulipiers a assigné en intervention forcée la Selarl [K] [X], en qualité de mandataire liquidateur de la Sarl Amallé.

Aux termes de ses conclusions en date du 6 juin 2024, notifiées par le greffe le 11 juin 2024, cette dernière demande de :

Lui donner acte de son intervention ;Rejeter les demandes tendant à ce que la société Amallé soit condamnée à cesser son activité et à cesser les prétendus troubles occasionnés par son activité, au regard du prononcé de la liquidation judiciaire ;Juger que l’éventuelle créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] est forclose, faute de déclaration dans les délais ;Constater que l’instance demeurera interrompue jusqu’à la clôture de la liquidation judiciaire ;Au titre de la demande incidente formulée par la société Amallé, avant la liquidation judiciaire :

Condamner le [Adresse 10] [Adresse 6] au paiement de la somme de 5 000 000 F CFP à la Selarl [K] [X] en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Amallé pour le préjudice moral qu’elle a rencontré dans l’exercice de son activité ;Dire et juger que les dépens resteront à la charge du demandeur.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024. A l’audience de plaidoirie du 19 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été successivement prorogé au 30 juin 2025 puis 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la copropriété à l’encontre de la Sarl Amallé

Selon l’article L. 622-21 du code de commerce dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

L’article L. 622-22 du même code précise que sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la Sarl Amallé a été placée en liquidation judiciaire par jugement en date du 15 février 2024, ce qui, conformément aux dispositions de l’article 369 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, a pour effet d’interrompre l’instance. Si le mandataire liquidateur est intervenu dans le cadre de la procédure, permettant d’assurer la représentation du débiteur, les demandes formées par le syndicat à l’encontre de la société Amallé visent des condamnations sous astreinte, alors même que le syndicat des copropriétaires n’a pas déclaré sa créance.

Conformément aux dispositions de l’article L. 622-22 du code du commerce, et en l’absence de déclaration du syndicat des copropriétaires à la procédure de liquidation, susceptible de permettre la reprise de l’instance, il y a lieu de constater l’interruption de l’instance à l’égard de la société Amallé.

Le syndicat agit tant à l’encontre de la société Amallé qu’à l’encontre de la SCI Tomju, propriétaire des lieux et bailleur des lieux loués à la société Amallé. Si l’instance a été interrompue par l’effet de la procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Amallé et n’a pas été reprise ni par l’effet de la déclaration de créance ni par la clôture de la procédure, elle reste pendante à l’égard de la SCI Tomju.

En revanche, le syndicat des copropriétaires demande d’ordonner à la Sarl Amallé et au bailleur de mettre un terme à l’activité du snack et faire cesser les troubles occasionnés. Toutefois, dans la mesure où la Sarl Amallé est en liquidation judiciaire et qu’elle n’exerce plus d’activité dans les locaux, ces demandes sont sans objet.

Sur la capacité du syndicat à ester en justice

Il résulte de la combinaison des articles 117 et 121 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie que le défaut de capacité d’ester en justice, qui constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte, est susceptible d’être régularisé. Dans ce cas, la nullité n’est pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense et même contre certains des copropriétaires.

L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de ladite loi, précise toutefois que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

De jurisprudence constante, il n’est pas imposé que, dans l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic par assemblée générale, l’identité des personnes à assigner soit précisée, dès lors qu’elle est déterminable.

En l’espèce, la SCI Tomju fait valoir que le syndicat des copropriétaires a autorisé le syndic à ester en justice à l’encontre de M. [M] alors que, selon lui, pour être valable, la résolution aurait dû viser la Sarl Amallé et la SCI Tomju qui est le véritable bailleur.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a, le 4 février 2021, autorisé le syndic à agir contre « le Snack Amallé » et « M. [M] en qualité de bailleur ».

Il n’est pas nécessaire de préciser la forme sociale du snack pour identifier la personne morale visée par la procédure contentieuse.

De même, M. [M] est visé en sa qualité de bailleur. Or, il est le représentant de la SCI Tomju, qui est propriétaire du local donné à bail à la Sarl Amallé. Dans ce cas également, la personne visée était donc déterminable.

Ainsi, cette habilitation, conforme aux exigences de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, fournit à l’assemblée toutes les informations souhaitables sur les personnes contre lesquelles l’action est dirigée.

Sur la prescription de l’action

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions personnelles nées de l’application de cette même loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Selon l’article 2241 du code civil, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription et de forclusion.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SCI Tomju soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action. Elle verse une attestation de M. [Z] en date du 3 septembre 2019 qui relate que le local commercial est exploité comme commerce de plats à emporter depuis 22 années. Elle s’appuie également sur le règlement de copropriété qui a été établi le 18 juin 2008 et en déduit que le lot a été exploité en tant que commerce à compter de cette date.

En réalité, il apparaît que l’action en référé engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] suivant assignation du 27 avril 2020, soit moins de dix ans après le bail conclu le 31 mars 2011, a interrompu le délai de prescription.

Force est de constater que lors de l’enregistrement de la requête introductive d’instance le 22 juin 2022, la prescription n’était pas acquise.

Partant, la fin de non-recevoir doit être écartée.

Sur les installations réalisées sans l’accord de l’assemblée générale

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En page 8, le règlement de copropriété dispose que pour respecter l’harmonie de l’ensemble immobilier, il ne pourra être placé sur la façade de chaque villa aucune enseigne, réclame lanterne ou écriteau quelconque de caractère commercial.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2020, l’autorisation de poser un second climatiseur (un premier était déjà en place) et un auvent en façade de l’immeuble, sollicitée par M. [M] pour le compte de sa locataire, a été refusée (délibérations 17 et 18).

D’ailleurs, la SCI Tomju ne conteste ni que l’autorisation qu’elle a sollicitée lui a été refusée, ni que le locataire a ignoré ce refus.

Alors qu’elle entend se prévaloir d’un abus de droit, la SCI Tomju ne justifie pourtant pas avoir contesté les délibérations litigieuses dans les formes et délais légaux. Elle ne justifie pas davantage de l’intention malveillante du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans ses demandes, conformes au règlement de copropriété. Il convient en conséquence de rejeter l’abus de droit.

En tout état de cause, le règlement de copropriété prévoit qu’aucun des copropriétaires ne pourra « porter atteinte à la destination de l’ensemble immobilier qui est à usage d’habitation » (page 6). Il prévoit également que le local n°1 donné à bail commercial à la Sarl Amallé est à « usage de magasin » et non de restaurant, ce qui recouvre deux notions distinctes contrairement à ce qu’affirme la SCI Tomju.

Dans ce contexte, le syndic a pu rappeler au preneur que les clients du restaurant étaient responsables de nuisances sonores, qu’ils stationnaient dans les parties communes et devant les portes d’entrée pour manger leur sandwich, et que des déchets étaient jetés sur le parking.

De nombreuses plaintes pénales ont été déposées par plusieurs copropriétaires en raison de ces nuisances.

En outre, l’huissier de justice a constaté un flux régulier de clients qui stationnaient leurs véhicules sur le parking de la résidence.

Il résulte de ces éléments que l’activité de restauration, qui n’est pas autorisée par le règlement de copropriété, cause des troubles anormaux aux copropriétaires. Aucun abus de droit n’étant caractérisé, il convient en conséquence d’ordonner la dépose des installations litigieuses.

En revanche, aucune circonstance ne justifie en l’état de faire droit à la demande d’astreinte.

Sur les demandes de la SCI Tomju

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes d’ordre général tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de cesser tout agissement, considération ou propos allant à l’encontre de l’exploitation du local commercial dès lors qu’elles apparaissent indéterminées par leur caractère général et l’absence de fondement juridique précis.

De même, il n’y a pas lieu d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de rappeler que le lot A peut être exploité comme un snack alors même que le règlement de copropriété rappelle que le lot litigieux est un local à usage de magasin.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision, qui n’est pas nécessaire, ne sera pas ordonnée.

Il serait inéquitable que le [Adresse 10] [Adresse 6] conserve à sa charge les frais irrépétibles qu’il a exposés. Il lui sera alloué la somme de 200.000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Tomju, partie succombante, supportera les dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’interruption de l’instance à l’égard de la Sarl Amallé ;

CONSTATE que l’autorisation d’ester en justice donnée au syndic de la résidence Les Tulipiers à l’assemblée générale du 4 février 2021 est valable ;

ECARTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action ;

ORDONNE à la SCI Tomju de retirer les enseignes commerciales sur les façades, le moteur de climatiseur et l’auvent en façade du bâtiment ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

REJETTE toute autre demande ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

CONDAMNE la SCI Tomju aux dépens ;

CONDAMNE la SCI Tomju à payer au [Adresse 10] [Adresse 6] la somme de 200.000 F CFP (deux cent mille francs CFP) au titre des frais irrépétibles ;

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE