TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04140 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPLZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

S.A. [Adresse 5] anciennement S.F.H.E.

C/

[E] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5] anciennement S.F.H.E., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Jeanne ISSARTEL, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [E] [W], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08/10/2021, la SA d’HLM MESOLIA a donné à bail à Monsieur [W] [E] le logement situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 329.94 euros et une provision sur charges mensuelle de 50.50 euros.

Le 05/12/2023, la SA d’HLM MESOLIA a fait signifier à Monsieur [W] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA d’HLM MESOLIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07/12/2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 08/10/2024, la SA d’HLM MESOLIA a ensuite fait assigner Monsieur [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 06/02/2024, son expulsion de corps et de biens, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 11089.87 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30/10/2024.

Le dossier a été appelé initialement le 14 janvier 2025, puis renvoyé à deux reprises au 13 mai puis 22 juillet 2025, pour justification de l’avis d’imposition et paiement des loyers courants.

A l’audience du 22/07/2025, la SA d’HLM MESOLIA, représentée par Maître ASSOULINE-SEROR Isabelle, substituée par Maître ISSARTEL, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6048.48 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. Elle précise que les sommes demandées au titre du SLS ont été supprimées.

La SA d’HLM MESOLIA est d’accord pour l’octroi de délai de paiement sur 36 mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [W] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [W] [E] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 168 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il travaille en CDI en tant que mécanicien poids lourds depuis décembre 2024. Il vit seul et n’a pas d’enfant.

L’affaire a été mise en délibéré au 14/08/2025 et prorogée au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30/10/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA d’HLM MESOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07/12/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08/10/2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 08/10/2021 contient une clause résolutoire (article 10.1.) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1141.08 euros a été signifié le 05/12/2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [W] [E] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06/02/2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA d’HLM MESOLIA produit un décompte du 18/07/2025 démontrant que Monsieur [W] [E] reste devoir la somme de 5762,82 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais du commandement de payer (125,44 euros), de l’assignation (135,22 euros) et des frais de dossier (25 euros).

Monsieur [W] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5762,82 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 05/12/2023 sur la somme de 1141.08 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [W] [E] a effectué un virement de 500 euros le 4 juillet 2025.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de l’accord des parties sur un échéancier de paiement, Monsieur [W] [E] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 160 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [W] [E], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [W] [E] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM MESOLIA, Monsieur [W] [E] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08/10/2021 entre la SA d’HLM MESOLIA et Monsieur [W] [E] concernant le logement situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 06/02/2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [E] à verser à la SA d’HLM MESOLIA à titre provisionnel la somme de 5762,82 euros (décompte arrêté au 18/07/2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 05/12/2023 sur la somme de 1141.08 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [W] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 160 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM MESOLIA puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [W] [E] soit condamné à verser à la SA d’HLM MESOLIA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [E] à verser à la SA d’HLM MESOLIA une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge