Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 16 septembre 2025, n° 25/01822

TJ Toulouse 16 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas contesté le montant de la dette et a ordonné le paiement des arriérés.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation pour la période d'occupation sans droit ni titre.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 16 sept. 2025, n° 25/01822
Numéro(s) :	25/01822
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MUNCK
Cabinet(s) :	ALMUZARA-MUNCK

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01822 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UE5X

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

[H] [J] épouse [O]

[U] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à SELARL ALMUZARA MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [H] [J] épouse [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [U] [M], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 juillet 2022, Madame [H] [J] épouse [O] a donné à bail à Monsieur [U] [M] un appartement à usage d’habitation n°A04, avec place de parking et cave, situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 580,28 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 09 janvier 2025, Madame [H] [J] épouse [O] a fait signifier à Monsieur [U] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, Madame [H] [J] épouse [O] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 09 mars 2025, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, à régler à l’échéance normale du loyer jusqu’à la libération effective du logement,

— de la somme de 4.029,42 euros, représentant les arriérés de charges, de loyers et d’indemnités d’occupation au mois d’avril 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, et de la notification à la préfecture de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 avril 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, Madame [H] [J] épouse [O], représentée par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.183,72 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise.

Monsieur [U] [M], comparaissant en personne, explique qu’il s’est séparé de sa compagne et a perdu son emploi en raison de difficultés de santé. Il précise qu’il n’a eu droit au RSA qu’à compter d’avril 2025 et que compte-tenu du montant de celui-ci, son loyer est trop élevé. Il ajoute qu’il a demandé les allocations pour le logement et qu’il reçoit l’aide de l’association le Hérisson pour finaliser un dossier de surendettement, précisant avoir quatre crédits à la consommation en cours, outre les charges courantes. Il indique qu’il n’a aucune solution de relogement à ce jour, n’ayant pas de famille sur le département.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 08 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.043,51 euros a été signifié le 09 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [U] [M] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025.

La résiliation est intervenue le 10 mars 2025 et Monsieur [U] [M] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [M] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique, étant précisé que celle-ci ne pourra pas intervenir durant la trêve hivernale.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [H] [J] épouse [O] produit un décompte du juillet 2025 démontrant que Monsieur [U] [M] reste devoir la somme de 6.183,72 euros, mensualité de juillet 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [U] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.183,72 euros.

Monsieur [U] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 10 mars 2025 au 31 juillet 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, outre les régularisations de charges dûment justifiées.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. En revanche, la notification à la CCAPEX du commandement du 09 janvier 2025 restera à la charge du bailleur, cette somme n’étant pas un dépens de la présente instance (la signification du commandement n’étant pas obligatoire à peine d’irrecevabilité pour les particuliers, même si elle est imposée à tous les bailleurs à partir d’un certain seuil d’impayés par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989).

L’équité commande de débouter Madame [H] [J] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 juillet 2022 entre Madame [H] [J] épouse [O] et Monsieur [U] [M] concernant un appartement à usage d’habitation n°A04, avec place de parking et cave, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [H] [J] épouse [O] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [M] à verser à Madame [H] [J] épouse [O] à titre provisionnel la somme de 6.183,72 euros (décompte arrêté au juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [M] à payer à Madame [H] [J] épouse [O] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, outre les régularisations de charges dûment justifiées ;

DEBOUTONS Madame [H] [J] épouse [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais pas celui de la signification du commandement de payer à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, Greffier.

Le Greffier, Le juge,