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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 8]

[Courriel 11]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00685 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKKQ

JUGEMENT

DU : 09 Janvier 2026

MINUTE : /2026

DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT

DEFENDEUR :

[Y] [P]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 09 Janvier 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE NEUF JANVIER

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e PEPIN-D’ALBIERES

ET :

DEFENDEUR :

M. [Y] [P]

[Adresse 6]

[Adresse 10] [Adresse 2][Adresse 12]

[Localité 9]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrate au tribunal judiciaire de Versailles, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé qui a été égaré, la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [P] un appartement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel actualisé de 383,84 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 294,83 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 8 avril 2024, distribuée le 10 avril 2024, la société BATIGERE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur,condamner Monsieur [Y] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 978,88 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024, et de la présente assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa notification au préfet,préciser que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément à l’article 1343-2 du code civil,rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 27 août 2025.

À l’audience du 7 novembre 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 241,92 euros arrêtée au 28 octobre 2025, loyer du mois de septembre inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Y] [P], présent et non assisté, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société BATIGERE HABITAT le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 9 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 octobre 2025 que la société BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 5 241,92 euros, au titre des sommes dues au 28 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 septembre 2024 sur la somme de 2 294,83 euros, de l’assignation du 26 août 2025 sur la somme de 3 978,88 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et un délai de deux mois a été signifié par commissaire de justice en date du 9 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, délai visé dans ce commandement et plus favorable au locataire, soit le 9 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 10 novembre 2024.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 5 241,92 euros selon décompte au 28 octobre 2025.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, Monsieur [Y] [P] justifie à l’audience d’une part de sa situation personnelle et financière, déclarant être agent de sécurité et percevoir 1 900 euros de revenus par mois, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. En outre, la société BATIGERE HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à Monsieur [Y] [P] pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où il ne respecte pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Monsieur [Y] [P] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis la date de l’assignation, le 26 août 2025, Monsieur [Y] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [P] à son paiement à compter du 26 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail.

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre la société BATIGERE HABITAT d’une part, et Monsieur [Y] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], au jour de l’assignation, le 26 août 2025.

DIT que Monsieur [Y] [P] est occupant sans droit ni titre.

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 5 241,92 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 octobre 2025 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 septembre 2024 sur la somme de 2 294,83 euros, de l’assignation du 26 août 2025 sur la somme de 3 978,88 euros et du présent jugement sur le surplus.

ACCORDE un délai à Monsieur [Y] [P] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Monsieur [Y] [P] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

l’échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le contrat de location concernant les locaux situés [Adresse 7] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 10 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière.

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de X euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 septembre 2024 et de l’assignation, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG