TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53961 – N° Portalis 352J-W-B7J-C754O

N° : 10

Assignation du :

26 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 décembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société GECITER SASU

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Olivier MAYRAND, avocat au barreau de PARIS – #L0162, SELARL DMP AVOCATS

DEFENDERESSE

La S.A. ASSISTANCE EXPERTISE ET COMMISSARIAT AUX COMPTES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e David SEMHOUN, avocat au barreau de PARIS – #D0100, SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 janvier 2022, la société Geciter a donné à bail commercial à la société Assistance Expertise et Commissariat aux Comptes (AECC) des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de 3, 6, 9 années entières et consécutives à compter du 1er février 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 71 964 euros, payable trimestriellement par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par courrier du 29 juillet 2024, le preneur a fait délivrer un congé pour la fin de le première période triennale, au 31 janvier 2025.

Par courrier du 4 septembre 2024, le bailleur a signifié à la société AECC son refus.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, la société Geciter a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société AECC portant sur la somme en principal de 50 322,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2025.

Par acte des 28 avril, 13 et 29 octobre 2025, la société Geciter a fait procéder à trois saisie-conservatoires sur le compte de la société Geciter ouvert auprès de la banque Crédit Lyonnais, à hauteur de 19 327,30 euros, 40 338,62 euros et 9 712,54 euros respectivement.

Par acte délivré le 26 mai 2025, la société Geciter a fait assigner la société AECC devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 55 666,67 euros avec intérêts au taux légal.

L’affaire appelée une première fois à l’audience du 9 septembre 2025 a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société défenderesse.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience de renvoi du 18 novembre 2025 par son conseil, la société Geciter sollicite du juge des référés de :

— débouter la société Assistance Expertise et Commissariat aux Comptes de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— condamner la société Assistance Expertise et Commissariat aux Comptes à lui payer la somme provisionnelle de 74 869,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner la société Assistance Expertise et Commissariat aux Comptes à lui payer la somme provisionnelle de 7 486 euros au titre de la pénalité de retard de 10% stipulée à l’article 1.5.4 en page 11 du bail commercial,

— condamner la société Assistance Expertise et Commissariat aux Comptes à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et des saisies-conservatoires.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 18 novembre 2025 par son conseil, la société AECC sollicite du juge des référés de :

A titre principal,

— juger que le bail commercial du 1er février 2022 a pris fin à la date du 31 janvier 2025 par l’effet du congé du 29 juillet 2024,

En conséquence,

— juger que le commandement du 18 avril 2025 est nul et de nul effet,

— débouter la société Geciter de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— juger n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement des sommes visées au commandement du 18 avril 2025 du fait de l’existence d’une contestation sérieuse liée à la possibilité que le bail commercial sur la clause résolutoire duquel le commandement est fondé a été résilié antérieurement à sa délivrance,

— se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes formées par la société Geciter, et, en conséquence, la renvoyer à mieux se pourvoir au fond,

A titre subsidiaire,

— juger n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement des sommes visées au commandement du 18 avril 2025 du fait de l’existence d’une contestation sérieuse liée à la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement et liée au quantum de la dette, laquelle a été artificiellement créée par le bailleur,

— se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes formées par la société Geciter, et, en conséquence, la renvoyer à mieux se pourvoir au fond,

A titre infiniment subsidiaire,

— octroyer des délais d’une durée d’une année pour lui permettre de régler les sommes visées au commandement du 18 avril 2025,

En tout état de cause,

— condamner la société Geciter au paiement de la somme de 3 600 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de provision au titre des loyers

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Sur la contestation sérieuse soulevée au titre de la validité du congé délivré par le preneur et de la nullité du commandement :

Pour s’opposer au paiement des sommes sollicitées par la demanderesse au titre de l’arriéré locatif, la société défenderesse fait valoir que le congé délivré en date du 29 juillet 2024 et reçu par le bailleur le 1er août 2024 a été envoyé plus de six mois avant la fin du bail, conformément aux dispositions de l’article L. 145-4 alinéa 1 du code du commerce applicable en cas de résiliation triennale, contrairement à ce que soutient la société Geciter. Elle soutient ainsi que le congé délivré par ses soins était valable, de sorte que le commandement du 18 avril 2025 doit être déclaré nul et de nul effet.

En réponse, la société Geciter fait valoir qu’aux termes des dispositions du bail le preneur doit donner congé au bailleur douze mois à l’avance, que les dispositions contractuelles ne sont pas sujet à interprétation et que le preneur n’a jamais contesté le refus du bailleur délivré par courrier le 14 septembre 2024.

Aux termes de l’article L. 145-4 du code du commerce, « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. »

En l’espèce, il résulte de l’article I.3.1 du bail que les locaux loués sont destinés à l’usage exclusif de bureaux.

Aux termes de l’article II.2.2, relatif aux modalités et conditions de résiliation des conditions particulières du bail, « le preneur devra, s’il entend mettre fin au bail pour l’expiration de chaque période triennale, en informer le bailleur dans les conditions prévues à l’article I.4.2 des conditions générales ».

L’article I.4.2 des conditions générales du bail, relatif aux modalités et conditions de résiliation des conditions particulières du bail, prévoit à l’alinéa 3 que « le preneur s’il entend donner congé au bailleur (i) pour l’échéance contractuelle du bail ou (ii) en cours de tacite prolongation, devra en informer le bailleur, par dérogation à l’article L. 145-9 du code de commerce au moins douze (12) mois à l’avance et ce dans les formes de l’article L. 145-4 du code du commerce ».

Il résulte ainsi expressément de l’ensemble de ces dispositions qu’à titre dérogatoire le preneur peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale en en informant le bailleur au moins douze mois à l’avance, conformément aux conditions prévues à l’article I.4.2 des conditions générales, et dans les formes de l’article L. 145-4 du code du commerce, c’est-à-dire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En conséquence, contrairement à ce qu’affirme le défendeur, le congé qu’il a fait délivrer le 29 juillet 2024 ne respectait pas les délais prévus aux conditions générales et spéciales du bail, de sorte que la contestation soulevée au titre de la validité du congé délivré par le preneur n’apparaît pas sérieuse.

De même, la contestation soulevée au titre de la nullité du commandement en ce qu’il aurait été délivré après une possible résiliation du bail n’apparaît pas non plus sérieuse au regard des pièces produites aux débats.

Sur la contestation sérieuse soulevée au titre du commandement délivré de mauvaise foi et du quantum de la dette :

La société AECC fait également valoir que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par le bailleur dans la mesure où le preneur a explicitement fait mention de ses difficultés financières dans son courrier du 29 juillet 2024 et que le bailleur n’a pas accepté son congé. Elle soutient ainsi que le quantum de la dette est contestable du fait du comportement abusif du bailleur et que les circonstances de son accroissement ont été créées par le bailleur.

Toutefois, il convient de relever, au regard des développements précédents, que le bailleur a refusé le congé du preneur en raison du non-respect par ce dernier des délais de préavis prévus par les dispositions du bail. Par ailleurs, aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire, qui reste tenue par cette obligation quand bien même son congé a été refusé par le bailleur.

En faisant délivrer le commandement, le bailleur n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

En conséquence, la contestation soulevée par la société AECC au titre du commandement délivré de mauvaise foi et du quantum de la dette sera rejetée.

Sur la contestation de l’absence de justificatifs des charges

En application de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges. Le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions, et les affecter à sa créance de remboursement, justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions (Cass. 3e civ. 17-9-2020 n° 19-14.168).

La société AECC fait valoir que pour pouvoir réclamer les charges qu’il invoque, le bailleur doit les justifier par des factures, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que les sommes dues au titre des provisions sur charge doivent être déduites.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société demanderesse a produit les justificatifs de régularisation des charges pour les exercices 2022, 2023 et 2024, de sorte que les provisions sur charges, expressément stipulées par le bail, sont bien exigibles. Par ailleurs, au jour de la délivrance du commandement de payer le 18 avril 2025, les provisions sur charges au titre de l’année 2025 demeurent également exigibles dès lors que le bailleur peut procéder à la régularisation desdites charges jusqu’au 30 septembre 2026.

Ce moyen de contestation sera donc écarté.

Sur le montant de la dette

La société Geciter sollicite le paiement de la somme de 74 869,92 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail et arrêtée au 31 décembre 2025, quatrième trimestre 2025 inclus.

L’intégralité de la somme est détaillée sur le décompte produit en pièce n°7 produite par la demanderesse, accompagné des justificatifs de régularisation des charges.

L’ensemble des contestations soulevées par la société AECC ne revêtent pas de caractère sérieux au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de la société Geciter 4 et de condamner la société AECC à lui payer la somme de 74 869,92 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail et arrêtée au 31 décembre 2025, quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025, date du commandement de payer à hauteur de la somme de 50 322,18 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

En revanche, la clause du bail relative aux pénalités de retard de 10% s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délai

A titre subsidiaire, la société AECC sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette locative.

La société Geciter s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société AECC se contente d’invoquer des difficultés financières sans produire aucun élément financier et comptable pour étayer ses affirmations.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement, sa capacité à y faire face n’étant pas démontrée.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la société Assistance Expertise et Commissariat aux Comptes (AECC) sera condamnée aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer.

En revanche, les saisies conservatoires pratiquées les 28 avril, 13 et 29 octobre 2025, ne sauraient être inclus dans les dépens, ne s’agissant pas d’actes nécessaires à la présente instance, mais relevant des actes d’exécution forcée.

Par ailleurs, supportant les dépens, la société Assistance Expertise et Commissariat aux Comptes (AECC) sera condamnée à verser à la société Geciter la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ecartons les contestations soulevées par la société Assistance Expertise et Commissariat aux Comptes (AECC) ;

Condamnons la société Assistance Expertise et Commissariat aux Comptes (AECC) à payer à la société Geciter la somme de 74 869,92 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail et arrêtée au 31 décembre 2025, quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025, à hauteur de la somme de 50 322,18 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejetons la demande de délais de paiement de la société Assistance Expertise et Commissariat aux Comptes (AECC) ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre la clause du bail relative aux pénalités de retard de 10% ;

Condamnons la société Assistance Expertise et Commissariat aux Comptes (AECC) à payer à la société Geciter la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société Assistance Expertise et Commissariat aux Comptes (AECC) aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 avril 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 6] le 16 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN