Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/00124

TJ Toulouse 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/00124
Numéro(s) :	25/00124
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	François MOREAU
Cabinet(s) :	SCP G.DAUMAS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE c/ S.A.R.L. LE BISTROT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 25/00124 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TVYR

JUGEMENT

N° B

DU : 26 Mars 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 2], représenté par son Syndic, FONCIA, [Localité 1]

S.A.R.L. LE BISTROT, prise en la personne de la SCP CAVIGLIOLI-BARON-FOURQUIE

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e MOREAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 26 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 2], représenté par son Syndic, FONCIA, [Localité 1], dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LE BISTROT, prise en la personne de la SCP CAVIGLIOLI-BARON-FOURQUIE, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.R.L LE BISTROT est propriétaire du lot n°468 au sein de la copropriété de l’immeuble, [Adresse 2] sis, [Adresse 3].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] sis, [Adresse 3], agissant par la société FONCIA, [Localité 1], a fait délivrer à la S.A.R.L LE BISTROT plusieurs mises en demeure restées infructueuses.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] sis, [Adresse 3], agissant par la société FONCIA, [Localité 1], a fait assigner la S.A.R.L LE BISTROT, représentée par la SCP CAVIGLIOLI BARON FOURQUIE en qualité de mandataire ad hoc, en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024.

Le demandeur verse aux débats l’ordonnance du tribunal de commerce du 18 avril 2024 désignant sur leur requête la SCP CAVIGLIOLI BARON FOURQUIE en qualité de mandataire ad hoc pour représenter la S.A.R.L LE BISTROT devant le tribunal judiciaire dans le cadre de la procédure intentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2].

Après deux renvois, à l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] sis, [Adresse 3], agissant par la société FONCIA, [Localité 1] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner la S.A.R.L LE BISTROT à lui régler la somme de 5963,60€ avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 décembre 2024 ; de la condamner à lui verser également les sommes de 300 € à titre de dommages-intérêts et de 1000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] sis, [Adresse 3] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées au 1er octobre 2024 pour un montant de 5963,60€. Il est constaté à la lecture des pièces que cette somme comprend des frais de recouvrement à hauteur de 1734,61€ pour la période comprise entre le 2 octobre 2019 et le 1er octobre 2024.

Citée par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024 remis à personne morale, la S.A.R.L LE BISTROT, prise en la personne de son représentant mandataire ad hoc, n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

Le demandeur a été sollicité par le tribunal dans le cadre du délibéré aux fins de produire une décision de justice de 2019, statuant sur une demande au titre des charges impayées entre les mêmes parties.

Par transmission du 3 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par la société FONCIA a transmis, par l’intermédiaire de son conseil, un jugement rendu le 9 décembre 2019 par le juge des contentieux de la protection de Toulouse.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] sis, [Adresse 3] justifie que la S.A.R.L LE BISTROT est bien propriétaire du lot n°468 au sein de la copropriété.

Il convient de relever que le jugement produit dans le cadre du délibéré, rendu le

9 décembre 2019, a d’ores et déjà tranché le litige entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] et la S.A.R.L LE BISTROT s’agissant des charges et provisions impayées jusqu’à l’appel de fonds d’octobre 2019 inclus. La lecture de ce jugement révèle que la S.A.R.L LE BISTROT a ainsi été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2478,34€ au titre des charges et provisions impayées, la somme de 35€ au titre des frais pré-contentieux, et la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A.R.L LE BISTROT a également été condamnée au paiement des entiers dépens.

Il y a ainsi lieu de constater que si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] sollicite le paiement d’une somme de 5963,60€ dans le cadre de la présente procédure, cette somme correspond, à la lecture de l’extrait de compte de copropriété, aux sommes facturées sur la période du 30 juin 2016 au 1er octobre 2024. Or, une décision ayant autorité de la chose jugée a d’ores et déjà tranché le montant dû au titre des charges de copropriété et des frais précontentieux pour la période allant jusqu’au 1er octobre 2019 inclus. Cette décision représente en outre un titre exécutoire pour le demandeur s’agissant des sommes dues pour cette période.

Partant, il convient, dans le cadre de la présente décision, d’exclure les sommes sollicitées au titre des charges impayées jusqu’au mois d’octobre 2019, et de ne statuer que sur les sommes dues au titre de la période du 2 octobre 2019 et jusqu’au 1er octobre 2024. La somme sollicitée par le demandeur pour ladite période est de 1976,51€. Il est constaté à la lecture des pièces que cette somme comprend des frais de recouvrement à hauteur de 1734,61€.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales du 26 novembre 2019, du 26 novembre 2020, du

15 décembre 2021, du 24 novembre 2022, du 31 janvier 2024 et du 19 novembre 2024, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux; les différents appels de charges envoyés à la S.A.R.L LE BISTROT ; et un extrait du compte de copropriété avec décompte arrêté à la date du 1er octobre 2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la S.A.R.L LE BISTROT reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 241,90€.

La S.A.R.L LE BISTROT sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] sis, [Adresse 3] la somme totale de 241,90€, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation 17 décembre 2024.

II. SUR LES INTERETS ET FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais contentieux relatifs au précédent jugement :

La lecture de l’extrait de compte laisse apparaître que le syndicat des copropriétaires a facturé à la S.A.R.L LE BISTROT diverses sommes relatives à l’exécution d’une précédente décision, vraisemblablement le jugement du 9 décembre 2019 ayant condamné la S.A.R.L LE BISTROT au paiement de diverses sommes, comme précédemment exposé. Ainsi, il est constaté qu’ont été facturés les frais suivants :

— en date du 17 décembre 2019 : 800€ au titre de la « condamnation ART 700 » et 17€ au titre du « droit de plaidoirie »

— en date du 6 mars 2020 : 241,61€ au titre de la signification du jugement.

Or, ces sommes ne sauraient représenter des frais pré-contentieux engagés pour le recouvrement de la créance objet de la présente procédure. En effet, il s’agit de frais relatifs au précédent contentieux, qui a donné lieu à la décision du 9 décembre 2019. Cette décision accorde d’ores et déjà la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que cette somme ne peut être à nouveau mise à la charge du défendeur dans le cadre de la présente procédure. Le syndicat des copropriétaires dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire pour obtenir le recouvrement de cette somme. Les droits de plaidoirie sont également indemnisés au titre de l’article 700 dans le cadre de la précédente décision, et les frais de la signification du jugement sont compris dans les dépens, au paiement desquels la S.A.R.L LE BISTROT a également été condamnée dans le cadre de la décision du 9 décembre 2019. Ces sommes ne peuvent donc être considérées comme dues au titre de frais nécessaires au recouvrement de la créance objet de la présente procédure, et pour laquelle aucune décision n’est encore intervenue, à savoir la créance à définir sur la période du 2 octobre 2019 au 1er octobre 2024.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] sis, [Adresse 3] a comptabilisé dans le compte de charges de multiples honoraires de suivi du dossier (120€, 280€, 2x140€).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de la S.A.R.L LE BISTROT, à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

La S.A.R.L LE BISTROT ne sera donc condamnée au paiement d’aucune somme au titre des frais précontentieux, dès lors qu’aucun des frais facturés et figurant dans l’extrait de compte pour la période du 2 octobre 2019 au 1er octobre 2024 n’est susceptible de revêtir la qualification de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de la S.A.R.L LE BISTROT. En outre, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice distinct.

La demande formée au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La S.A.R.L LE BISTROT, partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] sis, [Adresse 3] une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.R.L LE BISTROT à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] sis, [Adresse 3], agissant par la société FONCIA, [Localité 1], la somme de :

—  241,90 € avec les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024, au titre des charges et provisions impayées au 1er octobre 2024 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus),

CONDAMNE la S.A.R.L LE BISTROT à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] sis, [Adresse 3], agissant par la société FONCIA, [Localité 1], une somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] sis, [Adresse 3] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.R.L LE BISTROT aux dépens.

La greffière, Le juge