Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 3 février 2026, n° 25/05214

TJ Toulouse 3 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que Monsieur [B] [M] ne contestait pas le principe de la dette ni le montant des charges impayées, justifiant ainsi la demande de paiement.
Rejeté
Demande de paiement des provisions pour charges à échoir
Le tribunal a constaté que le syndicat n'avait pas produit les documents nécessaires pour justifier la demande de paiement des charges à échoir.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le syndicat
Le tribunal a jugé qu'il était équitable de condamner Monsieur [B] [M] à payer une somme pour couvrir les frais engagés par le syndicat.
Accepté
Responsabilité de la partie perdante pour les dépens
Le tribunal a constaté que Monsieur [B] [M] était la partie perdante et a donc ordonné qu'il soit condamné aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 3 févr. 2026, n° 25/05214
Numéro(s) :	25/05214
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas ESKENAZI
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [ Adresse 2 ]

Texte intégral

N° RG 25/05214 – N° Portalis DBX4-W-B7J-US37

MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 25/05214 – N° Portalis DBX4-W-B7J-US37

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Nicolas ESKENAZI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice (syndic bénévole), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas ESKENAZI, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [B] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [M] est propriétaire des lots n° 6 et 8 au sein de la copropriété [Adresse 1] située à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic bénévole, a assigné Monsieur [B] [M], devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 13 janvier 2026.

Lors de l’audience, par l’intermédiaire de son avocat, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic bénévole, demande à la présente juridiction, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

juger les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] recevables et bien fondées ;condamner Monsieur [M] à verser la somme de 6.349,91 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au titre des charges de copropriété échues ;condamner Monsieur [M] à verser la somme de 411,80 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au titre des charges de copropriété à échoir, conformément à l’assemblée générale ordinaire du 18 juillet 2025 ;dire que les sommes porteront intérêt au taux légal à compter des mises en demeure successives adressée à Monsieur [M] ; condamner Monsieur [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [M] aux entiers dépens d’instance.

De son côté, Monsieur [B] [M], régulièrement assigné à l’étude de commissaire de justice, est présent lors de l’audience. Il indique avoir déposé plainte ; que des travaux ont été faits il y a quatre ans et que le plancher tombe ; qu’il ne paie pas ses charges car il a un problème avec le copropriétaire du dessous ; que le syndic le harcèle et qu’il n’ouvre donc plus ses courriers ; qu’il n’a pas pu donner accès à son appartement quand le syndic a voulu expertiser.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [B] [M] est propriétaire des lots n° 6 et 8 au sein de la copropriété [Adresse 1] située à [Localité 3]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte dont fait état la partie demanderesse dans son assignation que Monsieur [B] [M] reste redevable de la somme de 6.349,91 euros d’arriérés de charges de copropriété (appel de fonds du 30 septembre 2025 inclus).

Il convient de constater que la partie défenderesse ne conteste nullement le principe de la dette, ni le montant de ses charges impayées, ce dernier justifiant le non paiement par des problèmes rencontrés avec le copropriétaire du dessous.

Il en résulte que Monsieur [B] [M] est donc redevable de la somme de 6.349,91 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété (appel de fonds du 30 septembre 2025 inclus inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…). »

L’article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Selon la jurisprudence de la cour de cassation (avis n° 24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit pas l’accusé de réception de l’appel de fonds du 30 septembre 2025 ; qu’en outre ce document ne reprend pas les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte que les pièces produites ne permettent pas de déclarer recevable la demande formulée au titre des charges non échues.

Il convient donc de débouter de syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [B] [M] sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [B] [M] à payer la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic bénévole.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à verser au syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic bénévole, la somme de 6.349,91 euros (SIX MILLE TROIS CENT QUARANTE NEUF EUROS et QUATRE VINGT ONZE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété (appel de fonds du 30 septembre 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic bénévole, une somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 03 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,