Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 6 février 2026, n° 25/03502

TJ Toulouse 6 février 2026

Arguments

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Accepté
Conformité du congé aux dispositions légales
La cour a jugé que le congé était régulier tant en forme qu'en fond, respectant les exigences légales.
Accepté
Effet du congé sur le bail
La cour a constaté que le bail a été résilié par l'effet du congé, validant ainsi la demande.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, constatant leur occupation illégale des lieux.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation indue
La cour a décidé d'accorder une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné les défendeurs à verser une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 6 févr. 2026, n° 25/03502
Numéro(s) :	25/03502
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	28 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MUNCK
Cabinet(s) :	ALMUZARA-MUNCK

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AC

N° RG 25/03502 – N° Portalis DBX4-W-B7J-USXQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2026

[K] [H] [F]

[L] [A]

[P] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 06 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [K] [H] [F], domicilié : chez Madame [I] [N], [Adresse 4]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [L] [A], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [P] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Q] [J] a donné à bail à Monsieur [L] [A] et à Madame [P] [T] une maison individuelle avec notamment garage et terrain située [Adresse 6] à [Localité 2] par contrat en date du 6 juillet 2006, ayant pris effet au 1er juillet 2006, moyennant un loyer initial de 600 euros et une provision sur charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, Monsieur [K] [H] [F], venant aux droits de Madame [Q] [J] suivant acte de vente en date du 27 avril 2023, a fait délivrer un congé aux fins de reprise avec effet au 28 avril 2025 sur le fondement de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 à Monsieur [L] [A] et à Madame [P] [T].

Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] n’ayant pas quitté les lieux à la date d’effet du congé, par actes de commissaire de justice en date des

17 septembre et 8 octobre 2025, Monsieur [K] [H] [F] a donc fait assigner Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en référé.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— prononcer la validité du congé pour reprise du 22 mai 2023,

— constater que le bail le liant à Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] est résilié le 28 avril 2025 par suite du congé pour reprise signifié le 22 mai 2023,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 7], avec si besoin le concours de la force publique,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (720 € par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

— condamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner in solidum Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 21 novembre 2025, Monsieur [K] [H] [F], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur [L] [A] assigné par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Il est par ailleurs justifié de l’envoi par le commissaire de justice de la lettre recommandée avec accusé de réception prévue par les dispositions de l’article précité à Monsieur [L] [A].

Assignée par acte de commissaire de justice signifié en son étude le 17 septembre 2025, Madame [P] [T] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE CONGE

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dispose notamment que :

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (….) Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé : (….)

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.”

Enfin, l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, dispose que :

“Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé."

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a pris effet au 1er juillet 2006 pour une durée de 3 ans renouvelable tacitement.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, Monsieur [K] [H] [F] a fait délivrer congé aux fins de reprise avec effet au 28 avril 2025 sur le fondement de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 à Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T].

Ce congé, délivré plus de 6 mois avant la fin du bail, reprend les dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 et indique clairement son motif, la notice d’information étant également jointe au congé.

Ce congé apparaît en conséquence régulier en la forme et au fond.

Il convient en conséquence de valider ledit congé et de constater que le bail a été résilié par l’effet du congé au 28 avril 2025.

Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] se sont cependant maintenus dans les lieux après cette date, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 31 juillet 2025.

Ils sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Leur expulsion sera en conséquence ordonnée.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION .

Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 29 avril 2025.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le reprendre et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K] [H] [F], Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] devront lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés in solidum.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

VALIDONS le congé délivré par Monsieur [K] [H] [F] à Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T], par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023 avec effet au 28 avril 2025 en la forme et au fond ;

CONSTATONS en conséquence que le bail a été résilié par l’effet du congé depuis le 28 avril 2025 ;

CONSTATONS que depuis le 29 avril 2025 Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] sont occupants sans droit ni titre d’une maison individuelle avec notamment garage et terrain située [Adresse 6] à [Localité 3]

[Localité 4] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [H] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] à verser à Monsieur [K] [H] [F] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 avril 2025 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] à verser à Monsieur [K] [H] [F] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [A] et Madame [P] [T] aux entiers dépens de la procédure ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [H] [F] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente