Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 13 avril 2026, n° 26/00056

TJ Toulouse 13 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 13 avr. 2026, n° 26/00056
Numéro(s) :	26/00056
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	7 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maroussia NELIDOFF

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00056 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYWC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Avril 2026

[I] [Y]

[B] [X] épouse [Y]

[T] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Avril 2026

à M^e Maroussia NELIDOFF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 13 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [I] [Y], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Maroussia NELIDOFF, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [B] [X] épouse [Y], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Maroussia NELIDOFF, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [T] [R], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 mars 2025, à effet du 01 avril 2025, Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [X] épouse [Y] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Monsieur [T] [R] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment [Adresse 6]) situé [Adresse 7] à [Localité 2] assorti d’un emplacement de parking en sous-sol (Sous-sol n°2, n°47) pour un loyer mensuel de 790 euros et une provision sur charges mensuelle de 90 euros.

Le 20 août 2025, Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [X] épouse [Y] ont fait signifier à Monsieur [T] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [X] épouse [Y] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [X] épouse [Y] ont ensuite fait assigner Monsieur [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.730 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, indexée comme le loyer, jusqu’à la libération effective du logement, avec intêrets

— d’une somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 novembre 2025.

Après renvoi, à l’audience du 13 février 2026, Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [X] épouse [Y], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 8010 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2026 comprise.

Ils indiquent n’avoir reçu qu’un seul loyer depuis une année et qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant.

Ils indiquent avoir eu de faux contrats de travail ainsi que de faux documents et que le locataire est de mauvaise foi.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 25 novembre 2025, puis avisé du renvoi par courrier et mail le 26 janvier, Monsieur [T] [R] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [X] épouse [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 07 mars 2025 contient une clause résolutoire (article 8. CLAUSE RESOLUTOIRE) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai d’une durée supérieure au délai légal a été librement consenti entre les parties et ne préjudicie pas aux droits du locataire, partie protégée par le délai légal, de sorte qu’il convient d’appliquer le délai de deux mois au lieu de celui de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2730 euros a été signifié le 20 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [T] [R] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 octobre 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 21 octobre 2025 et Monsieur [T] [R] est depuis occupant sans droit ni titre.

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [R] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [X] épouse [Y] produisent un décompte du 05 février 2026 démontrant que Monsieur [T] [R] reste devoir la somme de 8.010 euros, mensualité de février 2026 comprise.

S’agissant de la somme demandée au titre du mois de février 2026, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 28 février 2026 et non d’un loyer payable d’avance. Il convient ainsi de déduire de la somme de 880 euros qui a été facturée au titre du mois de février 2026. Ainsi, la somme due jusqu’à la mensualité de janvier 2026 comprise au titre de l’impayé de loyers et charges est de 7130 euros.

Monsieur [T] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7130 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2025 sur la somme de 2730 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [T] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 21 octobre 2025 au 31 janvier 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [T] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [X] épouse [Y], Monsieur [T] [R] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 mars 2025 entre Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [X] épouse [Y] et Monsieur [T] [R] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment 3, Etage 5, n°3502) situé [Adresse 7] à [Localité 2] assorti d’un emplacement de parking en sous-sol (Sous-sol n°2, n°47) sont réunies à la date du 21 octobre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [X] épouse [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [R] à verser à Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [X] épouse [Y] à titre provisionnel la somme de 7130 euros (décompte arrêté au 05 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2025 sur la somme de 2730 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [R] à payer à Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [X] épouse [Y] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [R] à verser à Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [X] épouse [Y] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE