MINUTE N°25/02526

DOSSIER N° RG 25/00373 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6WO

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. RODALIFE

143 Rue Audière

76770 MALAUNAY

représentée par Maître Romain BLANDIN de la SELARL DPR AVOCAT, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [W] [C]

Rue Jules Deconihout

Immeuble LE CREVON

76710 MONTVILLE

non comparant

M. [S] [C]

Rue Jules Deconihout

Immeuble le Crevon

76710 MONTVILLE

non comparant

Mme [B] [I]

Rue Jules Deconihout

Immeuble le Crevon

76710 MONTVILLE

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 26 Mai 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 février 2018, la SCI RODALIFE a donné à bail à Monsieur [S] [C] et Madame [B] [I] une maison d’habitation située 19 bis rue André Martin à MONTVILLE (76710), pour un loyer mensuel de 633 euros, outre une avance sur charges de 40 euros.

Par acte en date du 16 février 2018, Monsieur [K] [C] et Madame [P] [C] se sont portés cautions solidaires des engagements des locataires.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 16 février 2018.

Par jugement du juge des contentieux de la protection de Rouen en date du 24 septembre 2021 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Rouen du 17 novembre 2022, il a été constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail étaient réunies depuis le 18 novembre 2020 mais il a été accordé des délais de paiement aux locataires suspendant les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés.

Monsieur [S] [C] et Madame [B] [I] ont été forcés à quitter les lieux le 16 août 2023, après qu’il leur ait été délivré commandement de quitter les lieux par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2023.

Un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice en présence de Monsieur [S] [C] le 30 août 2023.

Par assignation en date du 21 février 2025, la SCI RODALIFE a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu’il condamne solidairement Monsieur [S] [C], Madame [B] [I] et Monsieur [W] [C] à lui payer :

la somme de 17.718,96 euros en réparation de son préjudice matériel ;la somme de 3.954,08 euros en réparation de son préjudice immatériel résultant des pertes de loyers au cours de la période ayant nécessité la réalisation de travaux pour remédier aux dégradations ;la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral ;la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens, lesquels comprendront les frais exposés pour faire établir un constat des dégradations.

Il est sollicité également que soit ordonné la capitalisation des intérêts échus, à condition que ceux-ci soient dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Au soutien de ses prétentions, la SCI RODALIFE fait valoir que Monsieur [S] [C] et Madame [B] [I] ont causé des dégradations locatives dont ils doivent répondre, en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu’elle a été contrainte d’entreprendre à ses frais des travaux d’envergure afin que le logement puisse être remis en location, occasionnant aussi des pertes de loyers durant la période des travaux.

La SCI RODALIFE sollicite également la condamnation solidaire de Monsieur [W] [C] en sa qualité de caution sur le fondement de l’article 2288 du code civil.

A l’audience du 26 mai 2025, la SCI RODALIFE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cités à personne, Monsieur [S] [C], Madame [B] [I] et Monsieur [W] [C] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

En l’espèce, la SCI RODALIFE verse aux débats l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement en date du 16 février 2018 et le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par Maître [J] [Z], commissaire de justice, le 30 août 2023 en présence de Monsieur [S] [C].

L’analyse comparative de ces deux documents démontre l’existence de désordres et de dégradations commis dans les lieux par Monsieur [S] [C] et Madame [B] [I], et notamment un état de saleté très important, l’absence ou la détérioration de certains revêtements (sols et murs), nécessitant une remise en état des lieux, ce qui ne relève manifestement pas d’une usure normale, même après 6 années d’occupation des lieux. Ceci est également relevé par les photographies prises par le commissaire de justice et jointes à son rapport.

Il est notamment relevé par le commissaire de justice que le « 2ème étage sert de dépôt d’excréments pour les animaux »,que le palier est « irrécupérable » et que « les murs sont pleins de projections de crasse et de salissures également ».

Il apparaît que tant l’électricité que la plomberie est à refaire et que le mobilier de la cuisine est totalement à renouveler.

Sur la demande en paiement au titre de la réparation du préjudice matériel

S’agissant du préjudice subi en raison des dégradations locatives, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784).

Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

En l’espèce, la SCI RODALIFE verse aux débats différentes factures en lien avec les travaux qu’elle a effectués :

une facture de LEROY MERLIN en date du 15 novembre 2023 pour l’achat d’éléments de plomberie pour la salle de bain d’un montant de 489,80 euros ;une facture de LEROY MERLIN en date du 5 janvier 2024 pour l’achat de matériels d’électricité d’un montant de 309,20 euros ;une facture d’IKEA en date du 2 novembre 2023 pour l’achat d’équipements de cuisine pour un montant total de 2.001,29 euros ;une facture de la société DEBARRAS DELETOILLE NETTOYAGE en date du 9 octobre 2023 pour le nettoyage de la maison d’un montant de 4.800 euros ;une facture de la société EURL TOM RENOVATION en date du 9 février 2024 qui a effectué les travaux de rénovation d’un montant de 14.383,38 euros.

Soit un montant total de : 21.983,67 euros.

La SCI RODALIFE précise avoir perçu une indemnité de son assureur, la MACSF, d’un montant de 4.264,71 euros et verse le courriel dans ce sens adressé le 10 juin 2024.

Par conséquent, Monsieur [S] [C] et Madame [B] [I] seront condamnés à payer à la SCI RODALIFE la somme de 17.718,96 euros au titre du préjudice matériel subi.

Conformément à la clause contractuelle présente au contrat de bail, ils seront tenus solidairement de cette somme.

Sur la demande en paiement au titre de la réparation du préjudice immatériel

Il résulte de la facture de la société EURL TOM RENOVATION en date du 9 février 2024 que les travaux ont dû se terminer le jour de l’édition de cette facture et les lieux ont été retrouvés par la SCI RODALIFE en août 2023.

Un délai important de 6 mois s’est écoulé avant que la propriétaire puisse remettre en location son bien, de telle sorte qu’il apparaît justifié de condamner les locataires au paiement d’un préjudice résultant de la perte des loyers.

Par conséquent, Monsieur [S] [C] et Madame [B] [I] seront condamnés à payer à la SCI RODALIFE la somme de 3.954,48 euros au titre du préjudice immatériel subi.

Conformément à la clause contractuelle présente au contrat de bail, ils seront tenus solidairement de cette somme.

Sur la demande en paiement au titre de la réparation du préjudice moral

Compte tenu des circonstances, de la durée de la procédure et de l’état dans lequel la SCI RODALIFE a récupéré son logement, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [S] [C] et Madame [B] [I] à payer à la SCI RODALIFE la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral subi.

Sur l’engagement de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2298 du code, dans sa version en vigueur au moment de la signature de l’acte de caution, précise également que « la caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu’elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l’effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires ».

En l’espèce, il est produit l’acte de cautionnement signé par Monsieur [W] [C], acte que la cour d’appel de Rouen dans son arrêt du 17 novembre 2022, a reconnu valable.

Il résulte de cet acte de cautionnement que Monsieur [W] [C] s’est engagé « à satisfaire personnellement à toutes les obligations du locataire en cas de défaillance de sa part ». Il s’est alors engagé pour un montant maximal de 22.788 euros.

Par conséquent, compte tenu de son engagement de caution, il y a lieu de condamner Monsieur [W] [C] en cette qualité, à payer à titre solidaire, avec Monsieur [S] [C] et Madame [B] [I] la somme de 17.718,96 euros au titre du préjudice matériel subi et la somme de 3.954,48 euros au titre du préjudice immatériel subi par la SCI RODALIFE.

Compte tenu que la caution a déjà été condamnée à payer la somme de 6.204,59 euros arrêtée au 8 août 2022, elle ne sera pas condamnée à payer le préjudice moral subi par la SCI RODALIFE

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [S] [C], Madame [B] [I] et Monsieur [W] [C], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

S’agissant des frais d’établissement de l’état des lieux, s’il s’avère impossible de procéder à un constat amiable, la personne y ayant intérêt peut utiliser la procédure prévue à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, en faisant convoquer l’autre partie en vue de l’établissement d’un état des lieux par commissaire de justice. Il est établi alors à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Ainsi, Monsieur [S] [C], Madame [B] [I] et Monsieur [W] [C] seront tenus in solidum à payer la moitié du procès-verbal de constat de commissaire de justice d’état des lieux de sortie du 31 août 2023.

Condamnés aux dépens, Monsieur [S] [C], Madame [B] [I] et Monsieur [W] [C] seront condamnés in solidum à verser à la SCI RODALIFE une indemnité qu’il est équitable de fixer à 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [C], Madame [B] [I] et Monsieur [W] [C], en qualité de caution, à payer à la SCI RODALIFE la somme de 17.718,96 euros au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [C], Madame [B] [I] et Monsieur [W] [C], en qualité de caution, à payer à la SCI RODALIFE la somme de 3.954,48 euros au titre du préjudice immatériel ;

DEBOUTE la SCI RODALIFE de sa demande en paiement au titre du préjudice moral à l’encontre de Monsieur [W] [C] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [C] et Madame [B] [I] à payer à la SCI RODALIFE la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [C], Madame [B] [I] et Monsieur [W] [C] aux dépens, comprenant notamment la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 31 août 2023 du commissaire de justice ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [C], Madame [B] [I] et Monsieur [W] [C] à payer à la SCI RODALIFE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT