TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00387 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U2YZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Avril 2026

[R] [N]

[G] [D] épouse [N]

C/

[Q] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Avril 2026

à M^e Olivier GROC,

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 13 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [R] [N], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Mme [G] [D] épouse [N], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Q] [L], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 15 avril 2024, Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N] ont donné à bail à Madame [Q] [L] un appartement à usage d’habitation [Adresse 6] situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 549 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 18 juillet 2025, Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N] ont fait signifier à Madame [Q] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N] ont ensuite fait assigner Madame [Q] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2629,81 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, indexée comme le loyer, jusqu’à la libération effective du logement, avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 octobre 2025.

A l’audience du 13 février 2026, Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3270,93 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2026 comprise. Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N] s’opposent à la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [Q] [L] comparaît en personne et indique s’être acquittée du loyer courant. Elle reconnaît avoir une dette locative. Elle explique ses difficultés financières par la perte de son emploi, la mise sous séquestre de son compte en raison de dettes qui sont désormais soldées. Elle précise avoir à nouveau un emploi depuis le 3 février 2026. Elle indique percevoir un salaire de 1700 euros net par mois. Elle évalue ses charges courantes à la somme mensuelle de 400 euros. Madame [Q] [L] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 avril 2024 contient une clause résolutoire (Article VIII « Clause résolutoire ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1900 euros a été signifié le 18 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Q] [L] n’a réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme, à hauteur de 687,56 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 août 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N] produisent un décompte du 11 février 2026 démontrant que Madame [Q] [L] reste devoir la somme de 3270,93 euros, mensualité de février 2026 comprise. Il convient cependant de soustraire de cette somme les frais de poursuite (157,75 euros+135,22 euros). Il convient également de soustraire les frais d’assurance facturés postérieurement à la date du 25 août 2024(dernière date à laquelle le compte a été créditeur) à hauteur de 242,01 euros, dont le caractère dû et le montant ne sont pas justifiés.

Madame [Q] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2735,95 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

La lecture du dernier décompte produit pour les loyers et charges, daté du 11 février 2026, fait apparaître l’appel de fonds daté du 1er février 2026 pour le loyer du mois de février 2026. Il convient cependant de relever dans l’historique du compte que le prélèvement mensuel a régulièrement eu lieu autour du 11 de chaque mois, parfois le 14 du mois (juillet 2025). Ainsi, il n’est pas possible de déterminer si Madame [L] a payé ou non le loyer de février à la date de l’audience, mais elle a cependant réglé le loyer du mois de janvier 2026, et a même effectué deux virements au mois de janvier 2026, un virement en date du 6 janvier d’un montant de 629,81 euros, couvrant le loyer hors charges de janvier, et un deuxième virement effectué le 11 janvier 2026, d’un montant de 635,71 euros, couvrant l’échéance exacte telle qu’appelée en date du 1er février. Par conséquent, compte tenu de ces deux versements consécutifs au mois de janvier, il convient de considérer que la condition de reprise du paiement du loyer courant est satisfaite.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [Q] [L], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 27 mensualités de 100 euros chacune et d’une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [Q] [L], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [Q] [L] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Q] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation en référé.

Néanmoins, Monsieur et Madame [N] seront déboutés de leur de demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N], Madame [Q] [L] sera condamnée à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2024 entre Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N] et Madame [Q] [L] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 6] situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 30 août 2025 ;

CONDAMNONS Madame [Q] [L] à verser à Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N] à titre provisionnel la somme de 2735,95 euros (décompte arrêté au 11 février 2026, incluant la mensualité de février 2026) ;

AUTORISONS Madame [Q] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 100 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Q] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [Q] [L] soit condamnée à verser à Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [Q] [L] à verser à Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Q] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation;

DEBOUTONS Monsieur [R] [N] et Madame [G] [N] de leur demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,