Minute N° 26/00042

Jugement du 03 mars 2026

Dossier : N° RG 24/01025 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FCS5

(Jonction avec le dossier N°RG 25/01824)

Affaire : S.C.I. TJ FAMILY, S.C.P. [M] [V] [P] [A] [U], S.A.S. TEAM CP, S.C.P. [B] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS [P] DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile

GREFFIER : Laurine DIEMAND, lors des débats

Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré

DEMANDERESSE

S.C.I. TJ FAMILY

immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 842 914 434

prise en la personne de son représentant légal

siège social : [Adresse 1]

représentée par Maître Elise HOULBERT, membre de la S.E.L.A.S. FIDAL, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

— S.C.P. [M] [V] [P] [A] [U], NOTAIRES ASSOCIÉS

immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 901 510 750

prise en les personnes de ses représentants légaux

siège social : [Adresse 2]

représentée par Maître Uguette PETILLION, membre de la S.E.L.A.R.L. MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

— S.A.S. TEAM CP

immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 824 582 290

prise en la personne de son représentant légal

siège social : [Adresse 3]

défaillante

faisant l’objet d’une ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire par jugment du 27 mai 2025

— S.C.P. [B] [W] prise en la personne de Maître [B] [W]

es qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. TEAM CP

immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 383 573 201

siège social : [Adresse 4]

défaillante

Clôture prononcée le 11 septembre 2025

Débats tenus à l’audience du 06 janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président le 03 mars 2026

Jugement prononcé le 03 mars 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 février 2018, la SCI TJ FAMILY a signé avec la SAS TEAM CP un compromis de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 5] à LA JARNE (17 220) pour le prix de 135 000€.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 05 avril 2019 par Maître [A] [U] de l’office notarial de maître [M] [V], notaire à [Localité 1].

Soutenant que le vendeur et le notaire ne l’aurait pas informée avant la vente des conséquences de la création d’un lotissement jouxtant le terrain vendu et notamment du positionnement à venir d’un candélabre à l’entrée de ce terrain, la SCI TJ FAMILY a, par exploits du 05 avril 2024, fait assigner la SAS TEAM CP et la SCP [V] & [U] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins d’indemnisation du préjudice découlant de ce défaut d’information.

Postérieurement à l’engagement de cette procédure, la SCI TJ FAMILY a obtenu l’accord de l’association syndicale libre du lotissement voisin pour le déplacement à ses frais du candélabre.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la SCI TJ FAMILY a fait assigner la SCP [B] [W], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS TEAM CP.

Les deux instances ont été jointes le 03 juillet 2025.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, la SCI TJ FAMILY demande au tribunal de :

* Débouter la SCP [V] & [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* Condamner solidairement la SAS TEAM CP et la SCP [V] & [U] à lui verser la somme de 8 400€ avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 28 mars 2024,

* Juger que les intérêts échus au terme d’une année seront capitalisés dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

* Condamner la SAS TEAM CP et la SCP [V] & [U] à lui verser la somme de 5 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, soit 250€.

Elle expose que la SAS TEAM CP, en sa qualité de vendeur professionnel serait présumé connaître les vices du bien vendu et qu’en l’occurrence, l’immeuble aurait été affecté d’un désordre consistant en la présence d’un candélabre à l’entrée de sa propriété rendant le bien impropre à son usage, des frais étant nécessaires pour le déplacer et que la SAS TEAM CP aurait eu connaissance du projet de lotissement et de la présence du candélabre dès 2017 pour avoir participé à l’élaboration de ce lotissement.

Elle soutient que le notaire aurait engagé sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil.

Elle indique à ce titre que la SCP [V] & [U] aurait connu le projet de la demanderesse et aurait dès lors dû joindre à son acte le plan d’aménagement du lotissement voisin et attirer l’attention de l’acquéreur sur la portée et les effets de l’acte.

Elle ajoute que la création prévue d’une servitude de passage dans le cadre de la division de la propriété acquise aurait été connue du notaire et que ce droit de passage aurait été prévu sur l’emprise de la voirie du lotissement dont le plan d’aménagement aurait donc dû être porté à la connaissance de la SCI TJ FAMILY.

Elle précise que le notaire aurait été avisé de son projet puisque chargé de la vente d’un des deux lots en 2021 et que son acquéreur aurait renoncé à son acquisition.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 07 avril 2025, la SCP [V] & [U] demande au tribunal de :

* Dire et Juger que la SCP [V] & [U] n’a commis aucune faute,

* Dire et Juger que la SCI TJ FAMILY ne justifie d’aucun préjudice indemnisable en lien avec l’intervention du notaire,

* Dire et Juger que la SCP [V] & [U] n’a pas engagé sa responsabilité à l’égard de la SCI TJ FAMILY,

En conséquence,

* Débouter la SCI TJ FAMILY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* Dans l’hypothèse improbable où il serait fait droit aux demandes de la SCI TJ FAMILY à l’encontre de la SCP [V] & [U], Condamner la SAS TEAM CP à la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en faveur de la SCI TJ FAMILY,

En tout état de cause,

* Condamner la SCI TJ FAMILY ou tout succombant à payer à la SCP [V] & [U] la somme de 3 500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamner la SCI TJ FAMILY ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Uguette PETILLON, avocate, pour ceux dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

* Dire et Juger que l’exécution provisoire est de droit mais dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée à l’encontre de la SCP [V] & [U],

*Dire et Juger que l’exécution provisoire de droit entraînerait des conséquences manifestement excessives et en conséquence Ecarter l’exécution provisoire de droit.

Elle conteste toute faute de sa part dès lors qu’elle aurait effectué toutes les vérifications nécessaires au regard de la mission qui lui était confiée et que la parcelle concernée ne faisant pas partie du lotissement déploré, elle n’aurait pas été tenue de vérifier les pièces relatives à ce lotissement ni de les annexer à l’acte de vente.

Elle énonce que l’existence de ce plan d’aménagement du lotissement n’aurait pas été portée à sa connaissance, que ce document ne constituerait pas une publication légalement accessible et qu’elle n’aurait pas été tenue d’aller au delà du titre publié permettant de satisfaire l’exigence concernant la servitude de passage.

Elle souligne avoir sollicité un certificat d’urbanisme et que la SCI TJ FAMILY aurait obtenu toutes les autorisations administratives et d’urbanisme sur son projet avant l’intervention du notaire, autorisations délivrées au vu du projet de construction de la demanderesse et postérieurement au projet du lotissement voisin.

Elle estime ne pas avoir été tenue d’un devoir de conseil au regard de la configuration des lieux.

Elle ajoute que le candélabre n’empiéterait ni sur la propriété de la SCI TJ FAMILY ni sur l’assiette de la servitude de passage et que le projet actuel de la demanderesse concernerait la création de deux places de parking et une place PMR pour des locaux accueillant du public alors que le projet initial aurait été simplement la création de deux logements privatifs avec chacun une place de stationnement ordinaire.

Elle conteste tout préjudice indemnisable en l’absence de lien de causalité, le projet de la SCI TJ FAMILY ayant été modifié après l’acquisition du bien et cette modification impliquant des contraintes inexistantes sur le projet initial.

Elle expose également que la SCI TJ FAMILY ne justifierait d’aucune perte de chance de ne pas acquérir ou d’acquérir à de meilleures conditions.

Elle fait valoir qu’en toute hypothèse le préjudice de la SCI TJ FAMILY découlerait du dol du vendeur.

Ni la SAS TEAM CP, citée en l’étude de l’huissier, ni la SCP [B] [W], citée à domicile, n’ont constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1) sur la responsabilité du vendeur

Les conclusions de la SCI TJ FAMILY relativement au vendeur sont peu claires quant au fondement juridique de ses demandes.

En effet dans le dispositif de ses conclusions, la SCI TJ FAMILY ne vise que les articles 1112-1 et 1602 du code civil correspondant à l’obligation d’information du cocontractant tandis que sa motivation n’est axée que sur le vice caché.

Selon l’article 1112-1 du code civil "[Localité 2] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant….. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.".

L’article 1602 indique quant à lui que « Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur. ».

Aux termes de l’article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

En l’espèce, la SCI TJ FAMILY ne justifie pas que la SAS TEAM CP avait connaissance du projet de lotissement voisin du terrain vendu et encore moins de son plan d’aménagement.

Dès lors elle ne démontre pas que le vendeur lui aurait volontairement caché une information qu’il aurait connue.

Par ailleurs, la demanderesse n’établit pas qu’au jour de la vente cette information aurait pu être déterminante pour elle.

En effet son projet initial tel qu’il résulte de son propre dossier de permis de construire ne concernait que la création de deux maisons à vocation d’habitat privé.

Or en application des dispositions du PLU, seules deux places de stationnement classiques étaient nécessaires et dans le dossier de permis de construire deux places ordinaires étaient effectivement prévues.

Dès lors au jour de la vente il n’est justifié d’aucune information déterminante du consentement de la SCI TJ FAMILY qui lui aurait été scellée et donc d’aucun vice caché ayant rendu le bien impropre à l’usage auquel elle était alors destinée.

La SCI TJ FAMILY sera déboutée de sa demande formée contre la SAS TEAM CP.

2) sur la responsabilité du notaire

Selon l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Le notaire doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il établit et à ce titre, il a effectivement une obligation d’information et de conseil.

L’acte rédigé par Maître [U] est parfaitement efficace. Il a assuré la transmission à la SCI TJ FAMILY de l’intégralité du droit de propriété sur les parcelles vendues et il a pu être publié.

En outre, il sera rappelé que l’obligation d’information et de conseil du notaire porte sur les éléments juridiques et sur toutes les informations pouvant faire obstacle à l’acte dressé.

En l’espèce, la SCI TJ FAMILY ne démontre pas la faute commise par la SCP [V] & [U] dans son devoir d’information et de conseil.

Ainsi, elle n’indique pas en quoi le notaire aurait nécessairement connu le projet de lotissement voisin.

Par ailleurs il est constant que le bien vendu ne faisait pas partie de ce lotissement si bien que le notaire n’avait pas à rechercher les pièces afférentes au-dit lotissement.

Il en avait encore moins l’obligation que l’acquéreur avait déjà obtenu son permis de construire depuis le 07 janvier 2019 et que celui-ci était conforme à la demande de la SCI TJ FAMILY et prévoyait bien deux places de stationnement.

Dès lors la SCI TJ FAMILY succombe dans la preuve d’une faute de la part de la SCP [V] & [U].

Par ailleurs, il résulte des pièces produites qu’en réalité la difficulté rencontrée par la SCI TJ FAMILY est survenue postérieurement à l’acte d’achat lorsque la demanderesse a modifié son projet passant, au vu de sa demande de permis de construire, de deux constructions destinées à l’habitat privé à deux biens dont l’un accueillant du public.

En effet, au vu du PLU communiqué par la SCI TJ FAMILY elle-même, son projet initial validé par son permis de construire ne contraignait qu’à la création de deux places de stationnement ordinaires, lesquelles n’étaient absolument pas gênées par le candélabre du lotissement voisin.

Par contre le projet modifié de la SCI TJ FAMILY à savoir la création d’une copropriété avec des locaux à usage professionnels imposait selon le PLU la création d’une place supplémentaire voir d’une place PMR.

Or il n’est en rien justifié que ce nouveau projet ait été connu du notaire alors que l’acte lui-même fait état en page 34 de la création de deux logements et visait le permis de construire du 07 janvier 2019 accordé pour deux immeubles à visée d’habitat.

Dès lors la difficulté rencontrée par la SCI TJ FAMILY du fait de la présence du candélabre apparue uniquement lors de ce changement de destination est sans lien de causalité avec l’intervention du notaire et avec un éventuel manquement à une obligation d’information de celui-ci.

En conséquence, la SCI TJ FAMILY sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre de la SCP [V] & [U].

3) sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

La SCI TJ FAMILY qui succombe sera tenue aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Uguette PETILLON, avocate, pour ceux dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour le même motif, elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCP [V] & [U], contrainte de se défendre en justice, l’intégralité de ses frais irrépétibles. la SCI TJ FAMILY sera condamnée à lui verser à ce titre la somme de 3 500€.

Rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

— DEBOUTE la SCI TJ FAMILY de sa demande principale formée contre la SAS TEAM CP,

— JUGE que la SCP [V] & [U] n’a pas commis de faute,

— JUGE qu’aucun lien de causalité n’existe entre le préjudice allégué par la SCI TJ FAMILY et l’intervention du notaire,

— DEBOUTE la SCI TJ FAMILY de sa demande formée contre la SCP [V] & [U],

— DEBOUTE la SCI TJ FAMILY de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la SCI TJ FAMILY à verser à la SCP [V] & [U] la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3 500€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la SCI TJ FAMILY aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Uguette PETILLON, avocate, pour ceux dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Copies délivrées le

à

Maître Elise HOULBERT de la SELAS FIDAL (1 ccc)

Maître Uguette PETILLION de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION (1 ccc + 1 ce)