TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00251

N° Portalis DBX4-W-B7J-UZPS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 02 Avril 2026

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

C/

[J] [T] épouse [D]

[M] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Avril 2026

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 02 avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [J] [T] divorcée [D]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [D]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 juillet 2012, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à Madame [J] [T] épouse [D] et Monsieur [M] [D] un appartement à usage d’habitation [Adresse 7], un garage et un jardin situés [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 464,48 euros et une provision sur charges mensuelle de 78,73 euros.

Le 2 juin 2025, la S.A CITE JARDINS a fait signifier à Madame [J] [T] épouse [D] et Monsieur [M] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A CITE JARDINS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 juin 2025.

Par courrier du 14 août 2025, Monsieur [D] a informé le bailleur du fait qu’il ne résidait plus dans le logement depuis le 1er décembre 2023. Il indique être en instance de divorce avec Madame [J] [T], qui réside toujours dans le logement. Il produit les justificatifs de sa nouvelle situation.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, la S.A CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [J] [T] épouse [D] et Monsieur [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation provisionnelle et solidaire au paiement :

— de la somme de 1781,77 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés à la date du 3 septembre 2025, quittancement de septembre non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective du logement.

Il est également sollicité leur condamnation in solidum au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 septembre 2025.

A l’audience du 03 février 2026, la S.A CITE JARDINS, représentée par Maître [U], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3079,30 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise.

Monsieur [M] [D], présent, indique être en attente de l’obtention du jugement de divorce suite à l’audience devant le juge aux affaires familiales. Il confirme avoir quitté le logement familial fin décembre 2023 et indique qu’il pensait que les démarches avaient été faites par Madame [J] [T] pour que son nom soit retiré du bail. Il confirme ne pas avoir donné congé au bailleur. Il n’était pas informé des impayés de loyer. Il produit des justificatifs de sa situation financière personnelle, et sollicite l’octroi de délais de paiement pour régler la dette de loyers et charges.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié remis à étude le 23 septembre 2025, Madame [J] [T] épouse [D] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 9 juillet 2012 contient une clause résolutoire (article Article « La résiliation pour défaut de paiement ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 983,33 euros a été signifié le 2 juin 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [J] [T] épouse [D] et Monsieur [M] [D] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 août 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 3 août 2025 et Madame [J] [T] épouse [D] est depuis occupante sans droit ni titre. Il convient de constater que Monsieur [M] [D] justifie de sa nouvelle situation et de l’occupation effective d’un autre logement, à l’adresse duquel il a reçu signification de l’assignation dans le cadre de la présente procédure. Il convient ainsi de prendre acte de son départ effectif des lieux et de dire qu’ il n’y a lieu de prononcer l’expulsion le concernant.

Il sera ordonné à Madame [J] [T] épouse [D] de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant de supprimer ce délai en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [J] [T] épouse [D] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A CITE JARDINS produit un décompte du 2 février 2026 démontrant que Madame [J] [T] épouse [D] et Monsieur [M] [D] restent devoir la somme de 2734,93 euros, mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite à hauteur de 114,51 euros, des frais d’assurance (107,94 euros) et de pénalités d’enquête (121,92 euros) sur la période allant du 12 octobre 2024 (dernière date à laquelle le compte était créditeur) au 2 février 2026, dont le caractère dû et le montant n’ont pas été justifiés, soit un montant total déduit de 344,37 euros.

Madame [J] [T] épouse [D] et Monsieur [M] [D] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Il convient cependant que relever qu’eu égard à l’acquisition de la clause résolutoire en date du 3 août 2025, les sommes dues postérieurement à cette date correspondent en réalité à des indemnités d’occupation.

L’indemnité d’occupation vise à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre. Il est constant et non contesté par le bailleur qu’à ce jour, Monsieur [M] [D] n’occupe plus les lieux, et ce depuis une date antérieure à l’acquisition de la clause résolutoire. S’il est tenu solidairement des loyers dus, il ne saurait être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, qui ne peut être mise à la charge que de la personne causant le préjudice au bailleur par son maintien dans les lieux sans droit ni titre. Ainsi, il convient de relever que seule Madame [J] [T] peut être tenue au paiement des indemnités d’occupation, tant pour la période du 3 août 2025 au 31 janvier 2026, que pour la période postérieure au 31 janvier 2026, et jusqu’à libération effective des lieux.

Ainsi, Madame [J] [T] épouse [D] et Monsieur [M] [D] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1177,95 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 2 août 2025 inclus, après calcul du prorata du loyer du mois d’août pour les 1er et 2 août.

Madame [J] [T] épouse [D] sera condamnée au paiement de la somme de 1556,98 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période allant du 3 août 2025 au 31 janvier 2026. Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Monsieur [M] [D] a demandé à l’audience à pouvoir bénéficier de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette. Il a produit un justificatif de son revenu fiscal de références au titre de l’année 2024, ainsi que des justificatifs attestant de ses charges annuelles, au titre de son loyer, de crédits, de l’assurance et de la pension alimentaire notamment, attestant ainsi de ressources limitées.

La S.A CITE JARDINS, bailleur social bénéficiant d’un parc locatif conséquent, n’apporte aucun élément permettant d’apprécier sa situation ou ses besoins.

La situation financière exposée par Monsieur [M] [D] justifie que lui soit octroyé des délais de paiement.

Afin de permettre à Monsieur [M] [D] de rembourser progressivement sa dette, il sera autorisé à se libérer de sa dette par 23 versements de 50 euros et un 24ème versement soldant le reste de la dette.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [J] [T] épouse [D] et Monsieur [M] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CITE JARDINS, Madame [J] [T] épouse [D] et Monsieur [M] [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juillet 2012 entre la S.A CITE JARDINS et Madame [J] [T] épouse [D] et Monsieur [M] [D] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 7], un garage et un jardin situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 3 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [T] épouse [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [T] épouse [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner à Monsieur [M] [D] de quitter les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [T] épouse [D] et Monsieur [M] [D] à verser à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 1177,95 euros (décompte arrêté au 2 août 2025 inclus, comprenant les loyers et impayés jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 comprise, outre un prorata de loyer dû pour le 1er et 2 août 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [M] [D] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 50 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [J] [T] épouse [D] à payer à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 1556,98 euros, à titre d’indemnités d’occupation pour la période du 3 août 2025 au 31 janvier 2026 ;

CONDAMNONS Madame [J] [T] épouse [D] à payer à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [T] épouse [D] et Monsieur [M] [D] à verser à la S.A CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [T] épouse [D] et Monsieur [M] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,