MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 23/04293 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SJ22

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats : M^me SULTANA

lors du prononcé : M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 07 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic la société SEGITO, RCS [Localité 8] 389 520 644., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 66

DEFENDERESSE

S.C.I. GMJ IMMO, RCS [Localité 8] 487 790 149, prise en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 7], est soumis au statut des copropriétés et abrite 206 lots répartis sur trois bâtiments.

La SCI GMJ Immo, représentée par Mme [J], a été propriétaire des lots n°1, 126 et 262 de 2006 à 2019.

Suivant décision de l’assemblée générale du 26 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires lui a cédé deux pièces en sous-sol, initialement parties communes et transformées en lots à usage commercial, professionnel ou d’habitation n°271 et 272, et le droit de construire sur la dalle commune en contrepartie de la réalisation de travaux de clôture, mise en place de portillons et report des interphones.

Le devis joint au procès verbal d’assemblée générale, relatif aux travaux à entreprendre pour les clôtures, et établi par la société Sonotechnic, s’élevait à 46 611, 70 €, montant fixé à l’identique pour le prix de vente des parties communes et du droit de construire cédés par le syndicat des copropriétaires.

La vente a été régularisée par acte authentique du 10 septembre 2018.

Les travaux n’ont pas fait l’objet d’une réception.

Des copropriétaires se plaignant de malfaçons et de la faible qualité des matériaux utilisés par rapport au devis approuvé par l’assemblée générale, un procès verbal de constat a été dressé par huissier le 16 février 2021.

Suivant acte d’huissier signifié le 28 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a fait assigner la SCI GMJ Immo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de voir ordonner une consultation.

La SCI GMJ a appelé en cause les sociétés ASO et RCB.

Suivant ordonnance du 4 février 2022, le juge des référés a désigné M. [X] en qualité d’expert judiciaire.

M. [X] a déposé son rapport le 30 mai 2022.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a fait assigner la SCI GMJ Immo devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir lui payer des dommages et intérêts au titre des travaux de reprise et de la réparation d’un préjudice de jouissance, outre des demandes accessoires.

Suivant ordonnance du 4 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de complément d’expertise formée par la SCI GMJ Immo, et condamné cette dernière aux dépens de l’incident et au paiement d’une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 7 novembre 2025.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] demande au tribunal, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, de bien vouloir :

— Débouter la SCI GMJ IMMO de sa demande d’expertise ;

— Condamner la SCI GMJ IMMO au paiement de la somme de 47 710,20 € TTC au titre des travaux de reprise à indexer en fonction de l’indice BT01 entre le jour du dépôt du rapport et celui de la décision à venir outre intérêts au taux légal ;

— Condamner la SCI GMJ IMMO au paiement de la somme de 309,20 € au titre des constats de commissaires de justice outre intérêts au taux légal ;

— Condamner la SCI GMJ IMMO au paiement de la somme de 5 000 € à parfaire en réparation du préjudice collectif outre intérêts au taux légal ;

— Condamner la SCI GMJ IMMO au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertises, les dépens de la procédure de référé ;

— Rejeter toute demande visant à rejeter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prévisions contractuelles et renvoie sur ce point à l’avis de l’expert judiciaire. Il souligne que la facture payée par la SCI GMJ Immo a été moins élevée que le devis qui avait été validé en assemblée générale d’environ 10 000 €, et que cette recherche d’économies constitue une faute en ce qu’elle a sciemment fait réaliser des travaux moins qualitatifs que prévus, ce qui lui a causé un préjudice, constitué par le coût des travaux de reprise.

Observant que le principe de sa responsabilité n’est pas contesté par la SCI GMJ Immo, le syndicat des copropriétaires s’oppose à toute nouvelle expertise, affirmant que la défenderesse n’a jamais formulé de contestation à l’égard des conclusions du rapport de M. [X], lequel a à l’évidence estimé que les barreaux étaient creux. Elle se prévaut du caractère non-contradictoire du rapport de M.[U] et des contradictions qu’il comporte pour estimer qu’il ne suffit pas à appuyer la position de la défendresse, et rappelle qu’en tout état de cause, les barreaux litigieux ne correspondent pas, sur le plan esthétique, aux prévisions contractuelles.

Enfin, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande au titre du préjudice collectif sur le fait que la situation affecte à l’identique tous les occupants de l’immeuble qui utilisent les portillons, lesquels sont difficiles à manoeuvrer, et alors que l’installation est dépourvue de système de sécurité.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, la SCI GMJ Immo demande au tribunal de bien vouloir :

— Ordonner avant-dire droit une nouvelle mesure d’instruction confiée à Monsieur [T] [X] ou tel autre expert qu’il plaira au tribunal avec la proposition de mission ci-après développée :

— prendre connaissance du rapport d’investigation unilatéral déposé par Monsieur [P] [U], expert judiciaire, le 7 mars 2024,

— après audition contradictoire de ce dernier, se rendre sur les lieux du litige sis [Adresse 4],

— vérifier si le barreaudage litigieux est plein ou creux,

— en fonction des constats opérés, dire si le devis de la société BCM SARL en date du 29 mai 2022, éventuellement réactualisé s’agissant des prix unitaires, est de nature à remédier aux désordres ou malfaçons constatés ;

— Donner acte à la société SCI GMJ Immo de ce qu’elle accepte de pré-financer les frais et honoraires de cette expertise ;

A défaut et en tout état de cause :

— Limiter les condamnations prononcées à l’égard de la société GMJ Immo à la seule somme de 19 606,56 € TTC outre indexation sur l’indice INSEE BT01 à compter du mois de mai 2022 jusqu’au jour du jugement intervenir ;

— Donner acte à la société GMJ Immo de son offre de régler ladite somme ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires complémentaires,

— Statuer ce que droit sur les dépens de la présente instance ;

— Dire, en équité, n’y avoir lieu application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SCI GMJ Immo se défend d’avoir financé des travaux à un coût inférieur aux prévisions contractuelles, soulignant qu’il n’a existé qu’environ 1000 € de différence entre ses factures et le devis joint au procès verbal d’assemblée générale.

Elle confirme que les prestations réalisées ne sont pas satisfaisantes, et ne débat que la nature et le coût des travaux à mettre en oeuvre, à sa charge, pour y remédier.

Elle soutient en effet que les barreaux verticaux sont pleins et non creux, et qu’elle n’a découvert la position de l’expert judiciaire qu’au moment du dépôt de son rapport, de sorte qu’elle n’a pas eu d’autre solution que celle de solliciter un nouvel expert de manière non-contradictoire, lequel a confirmé que les barreaux sont pleins. Elle se prévaut de l’avis de ce dernier selon lequel les travaux figurant au devis qu’elle a soumis à M. [X] sont suffisants pour remédier aux désordres.

Elle estime que les travaux sollicités par le syndicat des copropriétaires constituent un enrichissement à son profit. Quant au préjudice collectif, la SCI GMJ Immo considère que seul un préjudice esthétique a existé, et un préjudice de jouissance ponctuel en raison de la fermeture difficile de deux portillons sur trois, en partie lié au fait que le syndicat des copropriétaires a refusé qu’elle intervienne pour procéder aux reprises utiles. Elle ajoute qu’il n’est pas justifié du quantum de la somme demandée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

L’article 1231-1 du code civil dispose : “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe de la responsabilité de la SCI GMJ Immo en ce qu’elle n’a pas exécuté ses obligations contractuelles, ce dont il a résulté des désordres qui ouvrent droit à réparation pour le syndicat des copropriétaires, à hauteur des préjudices qui en découlent pour lui.

I/ Sur la réparation du préjudice matériel

L’expert judiciaire M. [X] fait état des désordres suivants :

— l’aspect esthétique de la clôture et des portillons ne correspond pas aux modèle choisi, au niveau de la forme des barreaux, de leur dépassement entre les montants verticaux et horizontaux, et des assemblages,

— présence de traces de rouille au droit des soudures des montants verticaux et horizontaux,

— traitement du barreaudage prévu par acier zingué et polyester remplacé par deux couches de peinture antirouille,

— deux portillons ne ferment pas correctement,

— la fixation des pieds de poteaux sont du type goujons, avec deux couches de peinture antirouille, alors qu’il était prévu des fixations par système anti-effraction.

M. [X] envisage, au titre des travaux de reprise, deux solutions réparatoires, à savoir la dépose de l’existant, sa remise en état, et sa repose, ou le remplacement de l’existant par une nouvelle clôture.

Il souligne, dans sa note figurant en pièce 11 du syndicat des copropriétaires, que les devis que ce dernier lui a soumis correspondent à la deuxième solution, et précise que le coût du devis de la société Sonotechnic, soit 42 872 € HT lui apparaît excessif, étant observé qu’il ne commente pas celui du devis de la société EMGE, à hauteur de 33 642, 12 € HT.

Dans sa réponse au dire n°2 du syndicat des copropriétaires, l’expert précise que le devis de la société EMGE correspond aux besoins.

A l’inverse, dans cette même réponse, M. [X] commente le devis proposé par la SCI GMJ Immo, dont il a simplement accusé réception le 12 mai 2022, en mentionnant qu’il le prenait en compte, et non qu’il le validait. Il indique alors que les prestations proposées ne permettent pas de protéger l’intérieur des barreaudages contre la corrosion, de sorte qu’il est insuffisant à reprendre les désordres.

L’avis de M. [U] sur ce point, selon lequel le devis proposé par la SCI GMJ Immo serait suffisant au motif que les barreaux sont en réalité pleins et non creux, et n’ont donc pas besoin d’un traitement protégeant leur intérieur, apparaît insuffisamment étayé en ce que cet expert n’a manifestement testé qu’un barreau horizontal, et non les barreaux verticaux.

Il doit être relevé à cet endroit que la SCI GMJ Immo n’ignorait pas que M. [X] estimait que les barreaux étaient creux, puisqu’il l’a relevé dès son premier compte rendu de la réunion du 6 avril 2022, en évoquant des tubes. Cette analyse a été réitérée dans le courrier adressé par M. [X] aux parties le lundi 23 mai 2022 en réponse au dire du syndicat des copropriétaires du même jour, dans lequel il réaffirme que la reprise proposée par cette dernière ne permet pas de traiter l’intérieur des barreaux.

Alors que l’expert avait laissé un délai jusqu’au vendredi 28 mai 2022 pour lui adresser toute observation utile, la SCI GMJ Immo, informée depuis presque deux mois de l’analyse de l’expert n’a pas réagi dans les délais impartis.

En l’occurrence, M. [U] a été sollicité tardivement, puisqu’il a déposé son rapport le 7 mars 2024, soit deux ans après la fin de l’expertise judiciaire et à l’occasion de l’assignation de la SCI GMJ Immo au fond, ce qui induit davantage une intention dilatoire qu’une volonté de critiquer loyalement les conclusions de l’expert judiciaire dans des conditions permettant le respect du principe contradictoire.

Dans ces circonstances, seul un avis technique complet aurait permis de justifier une nouvelle expertise aux fins de contestation de l’analyse de l’expert judiciaire, ce qui n’est pas le cas de celui de M. [U], qui n’a pas testé les barreaux verticaux.

Au surplus, l’avis de M. [U] sur le fait que les barreaux sont pleins n’apparaît pas plus utile à la résolution du litige que l’observation de M. [X] selon laquelle ils sont creux, dès lors qu’en tout état de cause, les grilles mises en oeuvre ne correspondent pas à celles choisies en assemblée générale dans leur aspect esthétique, ce que le syndicat des copropriétaires est en droit d’exiger.

En effet, le contrat dont l’inexécution est reprochée à la SCI GMJ Immo était parfaitement clair quant à la prestation à réaliser, laquelle était précisément décrite et a été votée en ces termes en assemblée générale, que la SCI GMJ Immo connaissait parfaitement. Cette prestation comporte nécessairement, au-delà de l’aspect qualitatif, une dimension esthétique, par sa nature même, à savoir l’installation d’une clôture le long de l’espace public, tout autour de la copropriété.

La SCI GMJ Immo, sauf à recueillir l’avis favorable du syndicat des copropriétaires, ne peut désormais exiger de mettre en oeuvre des réparations qui ne permettront toujours pas de correspondre aux prévisions contractuelles sur le plan esthétique.

A ce titre, l’avis éventuel d’un nouvel expert qui répondrait que les barreaux sont pleins et que les réparations proposées par la SCI GMJ Immo permettront d’éviter la réapparition de la rouille ne permettront toujours pas d’obtenir l’aspect esthétique choisi par les copropriétaires, et que la SCI GMJ Immo a choisi, seule, de ne pas respecter.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande d’expertise formée par la SCI GMJ Immo, et de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires le montant du seul devis validé par l’expert judiciaire, à savoir celui de la société EMGE à hauteur de 33 642, 12 € HT, qui sera augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée applicable au jour du jugement, et actualisé en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le jour du rapport d’expertise judiciaire, soit le 30 mai 2022, et le jour de la présente décision.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

A cet endroit, il sera précisé que le fait que ce devis vise trois portillons et non deux résulte directement du remplacement de l’ensemble des grilles. En effet, le devis accepté par les parties au moment de la vente visait bien trois portillons, en ce qu’il s’agissait de clôturer la totalité de l’ensemble immobilier. Par conséquent, la solution de reprise consistant à changer entièrement les grilles induit nécessairement le remplacement des trois portillons, le portillon existant qui fonctionne actuellement ne pouvant logiquement pas être installé sur les futures nouvelles grilles, et ne correspondant pas, en tout état de cause, aux choix esthétiques réalisés initialement.

II / Sur la réparation du préjudice collectif

La SCI GMI Immo reconnaît que deux portillons sur trois ont été difficiles d’utilisation, et que la rouille a occasionné un préjudice esthétique.

Ces préjudices, qui présentent un caractère collectif, seront réparés par l’allocation d’une somme de 2 000 €.

III / Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI GMJ Immo, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance devant le juge des référés soldée par l’ordonnance du 4 février 2022.

La solution du litige conduit à accorder au syndicat des copropriétaires une indemnité pour frais de procès à la charge de la SCI GMJ Immo, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le même fondement, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de voir la SCI GMJ Immo condamnée à lui payer une somme de 309, 20 € au titre de ses frais de constat d’huissier, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI GMJ Immo de sa demande d’expertise judiciaire ;

Condamne la SCI GMJ Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] une somme de 33 642, 12 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des travaux de reprise ;

Dit que la somme de 33 642, 12 € est exprimée hors taxes et qu’elle sera augmentée de la taxe sur la valeur ajoutée applicable au jour du présent jugement ;

Dit que la somme de 33 642, 12 € sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 30 mai 2022 et la date de la présente décision.

Condamne la SCI GMJ Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] une somme de 2 000 € en réparation de son préjudice collectif ;

Condamne la SCI GMJ Immo aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance devant le juge des référés soldée par l’ordonnance du 4 février 2022 ;

Condamne la SCI GMJ Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] une somme de 309, 20 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

Condamne la SCI GMJ Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT