TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03967

N° Portalis DBX4-W-B7J-UW4F

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 26 Mars 2026

[W] [R]

[L] [U] épouse [R]

C/

[V] [O]

[D] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 26 Mars 2026

à la SELARL [Localité 2]-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 26 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [R]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jérôme MOMAS de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [L] [U] épouse [R]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jérôme MOMAS de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [O]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Monsieur [D] [X]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 janvier 2022, Monsieur [W] [R] et Madame [L] [U] épouse [R] ont donné à bail à Monsieur [V] [O] un appartement à usage d’habitation n°D2 et un emplacement de stationnement n°12 situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 508 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Monsieur [D] [X] s’est porté caution solidaire pour les sommes dues au titre du bail, par acte séparé du 17 janvier 2022.

Le 20 août 2025, Monsieur [W] [R] et Madame [L] [U] épouse [R] ont fait signifier à Monsieur [V] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, dénoncé à Monsieur [D] [X] par acte du 26 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 et 27 novembre 2025, Monsieur [W] [R] et Madame [L] [U] épouse [R] ont ensuite fait assigner Monsieur [V] [O] et Monsieur [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai de Monsieur [V] [O] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamnation solidaire de Monsieur [V] [O] et Monsieur [D] [X] au paiement :

— de la somme de 2.274,86 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts conformément au bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 623,54 euros, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 novembre 2025.

A l’audience du 30 janvier 2026, Monsieur [W] [R] et Madame [L] [U] épouse [R], représentés par Maître Jérôme MOMAS, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.082,86 euros, pour inclure les mensualités et paiements jusqu’à l’échéance de janvier 2026 comprise. Ils confirment la reprise des paiements, outre une somme supplémentaire mensuelle, depuis septembre 2025.

Monsieur [V] [O], comparaissant en personne, demande l’octroi de délai de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. Il précise qu’il a repris le paiement de ses loyers courants depuis septembre 2025 et qu’il a versé 100 euros par mois en plus de l’échéance courante pour apurer sa dette. Il indique qu’il perçoit 1.236 euros d’allocation de retour à l’emploi et n’a pas d’aides de la CAF. Il fait valoir qu’il n’a pas d’autres charges que les charges courantes.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 27 novembre 2025, Monsieur [D] [X] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.805,93 euros a été signifié le 20 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [V] [O] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1447,08 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 octobre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [W] [R] et Madame [L] [U] épouse [R] produisent un décompte du 28 janvier 2026 indiquant que Monsieur [V] [O] reste devoir la somme de 2.082,86 euros, mensualité de janvier 2026 comprise. Néanmoins, il faut déduire de cette somme les frais d’assurance des mois de février 2025 à juillet 2025 restés impayés, qui ne sont pas dû aux bailleurs mais à la société ALTIMA ASSURANCES, de sorte que Monsieur [V] [O] reste devoir la somme de 1.965,86 euros à ses bailleurs.

Monsieur [D] [X] est tenu solidairement en vertu de l’acte de cautionnement, qu’il n’a pas contesté à la présente procédure.

Monsieur [V] [O] et Monsieur [D] [X] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.965,86 euros. En l’absence de prévision du bail, il sera accordé les intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025 sur cette somme.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, des paiements supplémentaires déjà réalisés par le locataire pour réduire sa dette et des propositions de règlements formulées par Monsieur [V] [O], démontrant sa capacité à solder la dette locative, le locataire et sa caution seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 55 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [V] [O], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [V] [O] pourra faire l’objet d’une expulsion dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, la clause résolutoire reprenant ses effets.

En outre, Monsieur [V] [O] et Monsieur [D] [X] seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [O] et Monsieur [D] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [W] [R] et Madame [L] [U] épouse [R], Monsieur [V] [O] et Monsieur [D] [X] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2022 entre Monsieur [W] [R] et Madame [L] [U] épouse [R] et Monsieur [V] [O] et Monsieur [D] [X] concernant un appartement à usage d’habitation n°D2 et un emplacement de stationnement n°12 situé [Adresse 8], [Localité 4] [Adresse 9] sont réunies à la date du 21 octobre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [O] et Monsieur [D] [X] à verser à Monsieur [W] [R] et Madame [L] [U] épouse [R] à titre provisionnel la somme de 1.965,86 euros (décompte arrêté au 28 janvier 2026, incluant une dernière facture de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [V] [O] et Monsieur [D] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 55 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [W] [R] et Madame [L] [U] épouse [R] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [V] [O] et Monsieur [D] [X] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [W] [R] et Madame [L] [U] épouse [R] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [O] et Monsieur [D] [X] à verser à Monsieur [W] [R] et Madame [L] [U] épouse [R] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [O] et Monsieur [D] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,