TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00240

N° Portalis DBX4-W-B7J-UZO4

ORDONNANCE

[O] RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 02 Avril 2026

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice

C/

[Q] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Avril 2026

à la SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE [O] RÉFÉRÉ

Le jeudi 02 avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Madame [S] [O] LAMBILLY, Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [Q] [Z]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne, assistée de son fils Monsieur [T] [I] [G]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er octobre 1997, la S.A. PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [N] [M] et Madame [N] [Q] un appartement à usage d’habitation n°5492 et un garage n°2506 situés [Adresse 6] [Localité 2] [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 2299,05 francs en loyer principal, 361,07 francs et 300,04 francs en loyers annexes, notamment pour le garage, et une provision sur charges mensuelle.

Par note en délibéré dûment autorisée du 1er avril 2026, la S.A. PROMOLOGIS justifie de ce que Madame [N] [Q] a divorcé de Monsieur [N] [M] par jugement du 14 novembre 2002 et qu’elle se nomme depuis lors Madame [Z] [Q].

Le 19 juin 2025, la S.A. PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [Z] [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A. PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, la S.A. PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [Z] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 9099,98 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 17 septembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2025.

A l’audience du 03 février 2026, la S.A. PROMOLOGIS maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2451,10 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. La S.A PROMOLOGIS indique qu’il y a eu reprise du paiement du loyer courant et dit ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement pour régler l’arriéré en plus du loyer, et ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [Z] [Q] comparaît en personne, assistée de son fils, et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [Z] [Q] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, en bénéficiant des plus larges délais pour procéder au règlement de l’arriéré. Elle dit avoir effectué un virement de 800 euros pour commencer à régler l’arriéré. Elle dit exercer une activité en qualité de commerçante, lui permettant de se reverser entre 1500 et 2000 euros par mois. Elle dit bénéficier du soutien de ses enfants.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

MOTIFS [O] LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er octobre 1997 contient une clause résolutoire (article Article 4-7 « Résiliation pour non-paiement ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4193,71 euros a été signifié le 19 juin 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Z] [Q] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2025.

II. SUR LE MONTANT [O] L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A PROMOLOGIS produit un décompte du 3 février 2026 démontrant que Madame [Z] [Q] reste devoir la somme de 2451,10 euros, mensualité de janvier 2026 comprise. Il convient cependant de soustraire les frais d’assurance, facturés à hauteur de 42,62 euros, dont le caractère dû et le montant n’ont pas été justifiés.

Madame [Z] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2408,48 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS [O] PAIEMENT ET LA SUSPENSION [O] LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [Z] [Q], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 34 mensualités de 70 euros chacune et d’une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [Z] [Q], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [Z] [Q] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Z] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PROMOLOGIS, Madame [Z] [Q] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 1997 entre la S.A PROMOLOGIS et Madame [Z] [Q] concernant un appartement à usage d’habitation n°5492 et un garage n°2506 situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 20 août 2025 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [Q] à verser à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2408,48 euros (décompte arrêté au 3 février 2026, incluant la mensualité de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [Z] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 70 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [Z] [Q] soit condamnée à verser à la S.A. PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [Z] [Q] à verser à la S.A. PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,