TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e WARME

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e SEIFERT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/10295

N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJZ

N° MINUTE :

Assignation du :

1er août 2022

JUGEMENT

rendu le 28 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [W] [D]

Madame [F] [E] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentés par Maître Michel WARME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0718

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. GERARD SAFAR

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0179

Décision du 28 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/10295 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 12 septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 28 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [D] et Mme [F] [E] épouse [D] (" consorts [D] ") sont propriétaires d’un local commercial au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Celui-ci constitue le lot n°1, et deux fonds de commerce y sont exploités.

Lors de l’assemblée générale du 15 juin 2022, ont été adoptées les résolutions n°8 (approbation des comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021), n°19, 20, 21 et 22 (travaux de sécurisation des accès à la résidence, délégation de pouvoir au conseil syndical, planning des appels de fonds et les honoraires du syndic).

C’est dans ces conditions que les consorts [D] ont fait délivrer assignation au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 13], par exploit de commissaire de justice du 1er août 2022, à titre principal aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 15 juin 2022, et à titre subsidiaire d’annulation des résolutions n°8, et n°19 à 22, outre des demandes relatives aux frais irrépétibles, dépens et frais communs de procédure.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, les consorts [D] demandent au tribunal, au visa de l’article 42 de la du 10 juillet 1965, et du décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, de :

«  1) Juger entièrement recevables et, subsidiairement, bien fondés, M. [W] [D] et Mme [F] [D] en l’ensemble de leurs demandes visant à s’entendre prononcer la nullité des résolutions n° 8, 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 réunissant les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] géré par le syndic Safar SAS, et ceci pour les motifs ci-dessus exposés ;

2) En conséquence, prononcer la nullité des résolutions n° 8, 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 réunissant les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] géré par le syndic Safar SAS ;

2') En conséquence, débouter le syndicat de ses demandes reconventionnelles et ceci, pour les motifs ci-dessus exposés ;

3) Juger que M. [W] [D] et Mme [F] [D] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

4) Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] représenté par son syndic, le cabinet Safar SAS, à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts à M. [W] [D] et Mme [F] [D], en indemnisation de leurs préjudices matériel, financier et moral subis, avec intérêts de droit à compter de la date d’introduction de la demande jusqu’à complet versement dans les conditions de l’anatocisme (article 1343-2 du code civil) ;

5) Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie

6) Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] représenté par son syndic, le cabinet SAFAR SAS, à régler à M. [W] [D] et Mme [F] [D] une somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 18ème demande au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

«  Débouter M. et Mme [D] de toutes de leurs demandes, fins et conclusions ;

Juger les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice recevables bien fondées ;

Condamner in solidum M. [W] [D] et Mme [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Décision du 28 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/10295 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJZ

Condamner in solidum M. [W] [D] et Mme [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 6.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [W] [D] et Mme [F] [D] au paiement des entiers dépens ; Et Juger que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [U] Seifert pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 septembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal constate qu’aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts [D] ont renoncé à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 15 juin 2022. Ils maintiennent, dans ces mêmes écritures, leur demande subsidiaire tendant à l’annulation de la résolution n°8, 19, 20, 21 et 22 adoptées lors de cette assemblée. En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statuera ainsi que sur les dernières conclusions.

1 – Sur l’annulation des résolutions n°8, 19, 20, 21, et 22 de l’assemblée générale du 15 juin 2022

A titre liminaire, il convient de constater que la demande d’annulation de ces résolutions des consorts [D], dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée par le syndicat des copropriétaires, est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et ce alors qu’ils disposent de la qualité de copropriétaires défaillants.

— Sur la résolution n°8

Les consorts [D] demandent l’annulation de la résolution n°8 adoptée par l’assemblée générale du 15 juin 2022, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que le relevé général des dépenses de l’exercice 2021 comporte des erreurs d’imputation, en violation de la ventilation des charges prévue par le règlement de copropriété. Ils précisent qu’ils sont propriétaires d’un lot à usage de local commercial, n’ayant aucun accès au parking ni à l’immeuble d’habitation, et ne disposant que d’un accès indépendant par la rue.

Ils contestent ainsi l’imputation de certaines dépenses dans les charges générales, qui selon eux sont des charges spéciales au titre du règlement de copropriété (RCP p.42 art 7-I-1 ; p.44 art.7-IV-1 et p.43 art.7-IV), car les services en question ne bénéficieraient pas à leur lot :

Décision du 28 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/10295 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJZ

— la facture [Localité 10] pour l’achat d’ampoules dans les parties communes (206,82 euros). Ils notent que celle-ci ne précise pas où sont utilisées ces ampoules et que les tubes néon visés dans la facture servent à l’éclairage du parking ;

— la consommation EDF (4 536,53 euros) du compteur dit « services généraux » qui sert à l’alimentation électrique des couloirs des étages et des caves (charges spéciales – RCP p.42 art7-I), de l’ascenseur (charges spéciales – RCP p.42 art7-III), de la ventilation mécanique centralisée (charges spéciales – RCP p.42 art7-II). Ils précisent que l’immeuble dispose de quatre compteurs, un compteur dit « services généraux », un pour la loge, un pour le parking et un pour l’eau chaude sanitaire, seule la consommation électrique de la loge pouvant être affectée dans les charges communes générales. Ils ajoutent que le syndic a par ailleurs omis d’imputer cinq factures EDF « loge » sur le relevé général des dépenses de 2021, ce qui fausserait les comptes de l’exercice de 2021;

— l’entretien des blocs secours par la société RIF (254,57 euros). Ils soutiennent que l’éclairage de sécurité du bâtiment d’habitation (en cas de perte d’alimentation électrique) fait partie des installations électriques dont les frais d’entretien et de réparation constituent des charges spéciales visées à l’article 7-I-1°) du règlement de copropriété;

— l’entretien du bac à sable par la société RIF (230,03 euros) exclusivement dédié au parking, charges spéciales et service dont leur lot ne bénéficie pas ;

— l’entretien et le nettoyage par la société Manulav (1 527,24 euros) dont le devis démontre que les prestations portent sur des parties communes dont ils n’ont pas accès (entrée et sortie des conteneurs poubelles, lavage des conteneurs, ménage de l’ascenseur, du hall et des étages, balayage devant l’accès au parking exclusivement) ;

— les travaux de serrurerie de la société TEO (432 euros) consistant à remplacer les serrures des portes d’accès aux étages et aux sous-sols.

Ils précisent que certaines de ces dépenses n’étaient pas imputées dans les charges communes générales par l’ancien syndic et le mandataire judiciaire.

*

En réplique, le syndicat des copropriétaires expose qu’aux termes du règlement de copropriété, les charges communes générales concernent les circulations et locaux communs (le hall d’entrée, le dégagement à la suite, le local bicyclettes et voitures d’enfant, les sas d’accès aux parkings, le local entretien, le local eau et branchement d’égout, le local transformateur, le local électrique, la loge du gardien et la cave n°19), tandis que les charges communes spéciales liées aux lots n°2 à 107 concernent l’entretien des espaces verts et de l’escalier extérieur, l’entretien des petits locaux techniques d’étage attenants à l’ascenseur, les dépenses entraînées par le ravalement intérieur de la cage d’escalier, des paliers et des dégagements situés dans les étages, des dégagements de desserte des caves au sous-sol, ainsi que les frais relatifs à l’installation électrique de ces parties communes (éclairage, minuterie).

Concernant les différentes factures imputées et contestées, il rétorque qu’elles concernent bien des parties communes et des services dont bénéficient les consorts [D].

En outre, il soutient que l’approbation des comptes par le syndicat ne vaut pas approbation de la répartition individuelle, et que le syndicat a parfaitement réalisé la répartition du coût des dépenses.

Sur ce,

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

La participation des copropriétaires aux charges implique une présentation des documents comptables qui leur sont communiqués en vue d’approuver les comptes annuels permettant de distinguer les différentes charges selon leur nature.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces du dossier que le règlement de copropriété (pièce n°2 du défendeur) prévoit, dans les charges communes générales, les circulations et locaux communs (le hall d’entrée, le dégagement à la suite, le local bicyclettes et voitures d’enfant, les sas d’accès aux parkings, le local entretien, le local eau et branchement d’égout, le local transformateur, le local électrique, la loge du gardien et la cave n°19) et la consommation électrique pour les services généraux de l’immeuble.

Il mentionne en revanche, parmi les charges spéciales, les frais relatifs à l’installation électrique (éclairages et minuterie) des espaces verts, de l’escalier extérieur, les petits locaux techniques d’étage attenant à l’ascenseur, des dégagements situés dans les étages notamment (article 7. I., les lots n°2 à n°107), les frais d’entretien des équipements communs tels que l’interphone, les installations de ventilation mécanique contrôlée notamment (article 7. II, les lots n°2 à n°35), la consommation de courant électrique de l’ascenseur (article 7.III, Ascenseur), ainsi que les frais d’entretien courant des aires de circulation, des rampes, des dégagements et des sas d’accès au parking, et l’entretien de l’installation électrique d’éclairage des parkings et sa consommation (article 7. IV, les lots n°36 à n°72, places de stationnement).

Il résulte du relevé général des dépenses de l’exercice de 2021 (pièce n°4) que les charges générales comprennent des dépenses d’un montant total de 4 536,52 euros au titre de la consommation électrique, tandis que les charges spéciales incluent les dépenses relatives à la consommation électrique des lots n°2 à n°35, et celles afférentes aux parkings.

Toutefois, ce relevé ne mentionne aucune dépense spécifique correspondant à la consommation électrique de l’ascenseur ni à celles des parties communes desservant les lots n°2 à n°107, alors même que le règlement de copropriété prévoit expressément que ces consommations constituent des charges spéciales, réparties entre les seuls copropriétaires concernés.

Il n’est pas contesté par les parties qu’il existe un compteur EDF dit « de services généraux », et que celui-ci inclut la consommation électrique de ces parties communes. Or, au regard des stipulations claires du règlement de copropriété, si les charges générales comprennent bien la consommation électrique pour les services généraux de l’immeuble (tels que la loge du gardien et le hall d’entrée notamment), elles ne sauraient inclure les dépenses relatives à la consommation électrique de l’ascenseur ni celle des parties communes de certains lots spécifiquement visés, lesquelles doivent être ventilées au titre des charges spéciales conformément audit règlement.

En outre, s’agissant de la loge du gardien, sa consommation électrique relève effectivement des charges générales, ce que les consorts [D] ne contestent pas. Il ressort cependant des pièces produites que le relevé général des dépenses de 2021 ne fait état que d’une seule facture EDF, sans qu’il soit justifié des consommations effectives sur l’ensemble de l’exercice, révélant ainsi une imputation incomplète et irrégulière.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne vaut pas approbation de la répartition des charges entre les copropriétaires, il n’en demeure pas moins que les comptes soumis à l’assemblée doivent respecter les stipulations du règlement de copropriété. De surcroît, la contestation des consorts [D] ne porte pas sur la répartition individuelle des charges mais sur des erreurs d’imputation affectant la distinction entre charges générales et charges spéciales.

Ainsi, il en résulte que les comptes de l’exercice 2021 n’ont pas été adoptés conformément à la clé de répartition prévue par le règlement de copropriété. Dans ces conditions, sans qu’il soit besoin d’examiner le surplus des moyens invoqués, la résolution n°8 approuvant les comptes de l’exercice 2021 est irrégulière et doit être annulée.

— Sur les résolutions n°19, 20, 21 et 22

La résolution n°19 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 est ainsi rédigée (pièce n°6) :

«  Résolution 19 : Travaux de sécurisation des accès à la résidence

Majorité : article 25 – Base de répartition : charges communes générales

Documents joints : Devis PICARD + APB + simulation du coût de répartition.

L’Assemblée Générale après avoir :

— Pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés

— Pris connaissance de l’avis du conseil syndical

— Et délibéré

Décide d’effectuer les travaux suivants :

— Travaux de sécurisation des accès à la résidence

Examine et soumet au vote la proposition suivant un budget de 47.000,00 € TTC avec un démarrage des travaux dès que possible.

L’assemblée générale prend acte que cette opération inclus les prestations listées ci-dessous et dont une ventilation spécifique sera établie pour la répartition des charges communes générales et spéciales :

— création et installation d’une clôture comprenant :

o Portail à deux vantaux pour l’accès parking

o Portillon d’accès résidents avec clavier codé équipé d’une centrale Vigik

o Portillon d’accès commerce : avec possibilité de fermeture pour le commerçant

— remplacement du système d’interphone GSM (entrainant l’abandon des combinés) avec installation d’un clavier codé équipé d’une centrale vigik.

Compte tenu de l’enjeu desdits travaux, le syndic recommande l’établissement d’une déclaration préalable de travaux afin de recueillir l’avis favorable des services des paysages de l’urbanisme de la mairie."

Les résolutions n°20, 21, et 22 sont libellées comme suit :

«  Résolution 20 : travaux de sécurisation des accès à la résidence – délégation de pouvoirs au conseil syndical.

Résolution 21 : travaux de sécurisation des accès à la résidence – planning des appels de fonds

Résolution 22 : travaux de sécurisation des accès à la résidence – honoraires du syndic "

*

Les consorts [D] sollicitent l’annulation de la résolution n°19 adoptée par l’assemblée générale du 15 juin 2022, et des résolutions n°20, 21 et 22 qui en découlent, sur le fondement des articles 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que ces travaux de sécurisation des accès à la résidence prévoyant la création et l’installation d’un portillon devant leur lot commercial entraîneraient une modification des modalités de jouissance de ce lot.

Ils font valoir que la mise en place d’une grille devant leur lot commercial n’est pas un élément de sécurisation de l’immeuble d’habitation (appartements et parkings), et qu’elle porte atteinte aux conditions de jouissance du lot n°1.

Ils précisent que depuis l’acquisition de leur lot le 9 juillet 1999, ils l’ont divisé en deux locaux commerciaux disposant de deux portes d’accès.

Décision du 28 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/10295 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJZ

Ils soutiennent que selon les devis produits, la mise en œuvre de ce projet causerait une réduction importante de la largeur d’accès aux deux commerces installés dans leur lot. Une telle installation imposerait un accès unique, constituant ainsi une modification importante des modalités d’accès aux commerces, en plus de l’impact visuel et la réduction de la visibilité de ces commerces.

Ils ajoutent que la proposition inclut un contrat de maintenance du portail du parking, dont les dépenses devraient être réparties en charges spéciales et non en charges générales comme indiqué dans la résolution. Ils soutiennent que la délégation donnée au conseil syndical porte sur un objet mal défini, et que la répartition de la dépense liée à ces travaux en charge générale est également contestable.

*

En réponse, le syndicat des copropriétaires, sur le fondement des articles 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, fait valoir que le lot n°1 a initialement un seul accès sur la [Adresse 14], et que devant l’immeuble, une partie du trottoir constitue une partie commune de la copropriété tandis qu’une seconde partie dépend du domaine public. Il expose qu’en raison de la présence d’une mosquée limitrophe de l’immeuble, les copropriétaires ont souhaité cloisonner la copropriété à la limite de ces parties communes et du domaine public, afin de limiter les allées et venues devant l’immeuble, entraînant notamment de nombreuses nuisances sonores et un sentiment d’insécurité.

Il précise que le projet prévoit l’installation d’un portail spécialement dédié et séparé pour le commerce, équipé d’un système d’ouverture et de fermeture libre (une ouverture à distance avec le portier électronique avec parlophone et système de télécommande), permettant aux commerçants de laisser ce portail ouvert en journée avec accès libre à son commerce. Il estime que la division du lot n°1 par les consorts [D] ne concerne pas la copropriété, laquelle continue d’assurer un entier accès à leur lot, de sorte que la nécessité de fermer la copropriété ne porte pas atteinte à la destination du local commercial, celui-ci demeurant toujours accessible, et que l’intérêt supérieur de mettre en sécurité la copropriété doit primer. Il ajoute que la visibilité des commerces ne sera pas altérée puisqu’aucun panneau occultant ne sera installé.

S’agissant de la résolution n°20, il fait valoir que rien n’interdit à l’assemblée générale de déléguer ses pouvoirs dans un champ déterminé au conseil syndical, que la copropriété a clairement voté le principe de la sécurisation de l’immeuble, la résolution n°19 étant suffisamment précise pour déterminer les travaux à réaliser. Enfin, il soutient que la résolution n°21 ne constitue pas l’approbation définitive de la répartition du coût des travaux, la facture finale devant distinguer le coût de l’installation du portail pour les véhicules, de celui du portail pour les habitations et de celui du portail d’accès au seul lot n°1.

Sur ce,

L’article 26 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que " L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de

copropriété ".

Décision du 28 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/10295 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJZ

Ces dispositions prohibent toute atteinte à la jouissance des parties privatives qui empêche le copropriétaire d’utiliser son lot conformément aux stipulations du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble. Est ainsi prohibée toute atteinte qui excède d’évidence les sujétions que les copropriétaires doivent s’attendre à supporter du fait de l’état de copropriété. La légalité de la décision doit être appréciée au regard de l’importance des troubles causés au copropriétaire en comparaison des intérêts collectifs en jeu.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la résolution litigieuse prévoit, dans les travaux de sécurisation de l’immeuble, la création et l’installation d’un portillon spécifique « d’accès commerce » devant le lot n°1 appartenant aux consorts [D], outre un autre portillon « d’accès résidents » et un portail « à deux vantaux pour l’accès parking ».

Le règlement de copropriété décrit le lot n°1 comme suit : " au rez-de-chaussée, ayant un accès indépendant par la [Adresse 14], un local commercial comprenant également une réserve en sous-sol accessible par un escalier intérieur privatif. " Il en résulte que ce lot n’ouvre sur aucune partie commune de l’immeuble d’habitation ni sur les parkings. Il n’est pas contesté par les parties que, depuis 1999, ce lot est divisé en deux locaux commerciaux distincts, chacun exploité par un preneur indépendant et doté de sa propre porte d’accès, configuration tolérée par la copropriété et conforme à la destination du lot telle que définie au règlement de copropriété.

Les devis produits en assemblée (pièce n°4), prévoient, pour la société Picard un portillon de 1,20 m de largeur et 2 m de hauteur, et pour la société APB un portillon de 1,25 m de largeur et 1,80 m de hauteur. Une telle installation réduirait la largeur utile du passage, imposerait aux deux commerces du lot n°1 une mutualisation forcée de l’accès, et restreindrait la visibilité des vitrines en raison de la hauteur et de la matérialité du portillon, dont le devis de la société Picard décrit notamment un cadre, des barreaux, des traverses en tube métallique et de poteaux. Si le règlement de copropriété désigne le lot n°1 comme ayant un accès indépendant par la [Adresse 14], cela n’implique pas que le nombre d’entrées doive être limité au point que l’assemblée générale puisse imposer un accès unique.

Le devis de la société APB prévoit en outre une centrale de contrôle URMET commune aux portillons d’accès résidentiel et commercial, de sorte que l’ouverture du portillon du lot n°1 pourrait dépendre d’un système collectif géré par l’ensemble de la copropriété. Le syndicat ne saurait donc utilement soutenir qu’un tel dispositif garantirait un libre accès pour la clientèle et une exploitation autonome des locaux pour les commerçants, alors qu’ils dépendront de l’accès d’un seul portillon.

L’objectif de sécurisation invoqué par le syndicat, visant à séparer les abords de la copropriété du domaine public, ne pourra justifier l’atteinte portée aux conditions de jouissance du lot n°1, d’autant plus qu’il ne démontre pas que la pose d’un portillon devant le lot à usage commercial permettrait de réduire les nuisances alléguées.

Enfin, le tribunal relève que le lot n°1 dispose d’une entrée indépendante et ne dessert ni les appartements ni les parkings.

Décision du 28 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/10295 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJZ

L’installation d’un portillon devant ce lot n’ajoute donc aucune protection supplémentaire à l’immeuble d’habitation, dont la sécurité des résidents est déjà assurée par le portail du parking et le portillon d’accès résidentiel prévu au projet.

Dans ces conditions, de tels motifs d’intérêt collectif ne sauraient justifier l’imposition d’une restriction matérielle à l’accès d’un lot privatif en altérant ses conditions normales de jouissance.

Par conséquent, il y a lieu d’annuler la résolution n°19 de l’assemblée générale du 15 juin 2022, ainsi que, pour les mêmes motifs, les résolutions n°20, 21 et 22 qui en découlent.

2- Sur les demandes indemnitaires

— Sur la demande indemnitaire des consorts [D]

Les consorts [D] s’estiment victimes de harcèlement depuis de nombreuses années, et versent ainsi aux débats divers procès-verbaux de chantier, d’assemblées et de lettres anonymes, dont découle selon eux un préjudice matériel, financier et moral d’un montant de 10 000 euros, avec intérêts de droit à compter de la date d’introduction de la demande jusqu’à complet versement dans les conditions de l’anatocisme prévu par l’article 1343-2 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires rétorque qu’il n’a commis aucune faute, ni fait dommageable, qu’il n’existe pas de préjudices, et qu’il n’a fait qu’assurer sa défense dans le cadre d’actions judiciaires.

En l’espèce, le tribunal ne constate aucun fait de harcèlement en rapport avec le présent litige portant sur l’annulation des résolutions. De même, aucun élément probant ne permet d’établir l’existence d’un préjudice quelconque subi par les consorts [D] du fait du syndicat des propriétaires.

Par conséquent, les consorts [D] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

— Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires argue avoir subi un préjudice à hauteur de 5 000 euros, en raison de l’abus de droit que constituerait la présente procédure portant sur des résolutions de compte visant des sommes minimes au regard du budget global, et qui l’a contraint à engager des frais de syndic et de procédure.

Les consorts [D] s’opposent à cette demande du syndicat des copropriétaires, tant sur le principe, à titre principal, que sur le quantum, à titre subsidiaire, pour les motifs développés précédemment.

En l’espèce, la demande d’annulation des résolutions par les consorts [D] étant bien fondée, celle-ci ne peut constituer un abus de leur droit d’agir en justice.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande indemnitaire.

Décision du 28 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/10295 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJZ

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux consorts [D] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, les consorts [D] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ANNULE les résolutions n°8, 19, 20, 21, et 22 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 réunissant les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] ;

DEBOUTE M. [W] [D] et Mme [F] [E] épouse [D] de leur demande indemnitaire ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande indemnitaire reconventionnelle ;

RAPPELLE que M. [W] [D] et Mme [F] [E] épouse [D] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Adresse 11] [Localité 1] à payer à M. [W] [D] et Mme [F] [E] épouse [D] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 13] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 12] le 28 novembre 2025.

La greffière La présidente